Bauträgervertragsgesetz – kurz BTVG Wer hat ihn nicht, den großen Traum vom Eigenheim. Doch wenn der Bauträger in Schwierigkeiten gerät – was in unsicheren Zeiten leider immer öfter passiert – wird aus dem großen Traum ganz schnell ein bitterer Albtraum. Eigentlich ist es ganz einfach. Man sucht sich sein Objekt (meist noch in Planung) aus, bezahlt, der Bauträger errichtet es und schon hat man seinen Traum realisiert. Da dies leider nicht immer so glatt läuft, hat der Gesetzgeber bereits vor fast 20 Jahren das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) geschaffen. Ziel ist es, die Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen im Fall der Insolvenz des Bauträgers zu schützen. Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Erwerber über den Erwerb des Eigentums, Wohnungseigentums, Baurechts, Bestandrechts und sonstigen Nutzungsrechten einschließlich Leasings an Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen, die erst errichtet oder durchgreifend erneuert werden und bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als € 150 /m² Nutzfläche zu bezahlen hat. Was es zu beachten gilt: Der Vertrag muss unbedingt schriftlich abgeschlossen werden. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung als Bauträgervertrag sondern der vereinbarte Inhalt. Das BTVG enthält hierzu detaillierte Vorgaben über einen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestinhalt solcher Verträge. Auch wenn im Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Erwerber nicht ausdrücklich das BTVG erwähnt ist, bzw. der Vertrag als solcher bezeichnet wird, so gilt das BTVG dennoch und entfaltet seine Schutzwirkungen zu Gunsten des Erwerbers. Wenn Verträge ganz grundlegend von BTVG-Bestimmungen abweichen, kann dies zur Nichtigkeit des Vertrages führen, oder auch dazu, dass bestimmte Schutzregelungen für den Käufer trotzdem gelten. Es können beispielsweise Vorauszahlungen unter Umständen zurückgefordert werden und muss erst nach Herstellung und Übergabe bezahlt werden. Die Detailregelungen hinsichtlich der Rechte und Pflichten der Käufer während des Baus bedürfen jedenfalls einer Überprüfung im Einzelfall. Sollte es voreilig zu einem übereilten Abschluss gekommen sein, sieht das BTVG als „Notbremse“ auch besondere Möglichkeiten des Rücktritts des Erwerbers vor. Damit der Erwerber vor dem Verlust seiner vorab geleisteten Zahlungen geschützt ist, muss mindestens eines der gesetzlich vorgeschriebenen Sicherungsmodelle, z.B. grundbücherliche (dh. Eintragung ins Grundbuch) oder schuldrechtliche (zB. durch eine Bankgarantie) Sicherung im Vertrag vereinbart werden. Der Bauträger ist (fast immer) verpflichtet, einen Treuhänder zu bestellen, der als prüfende Instanz zusätzlichen Schutz für die Erwerber darstellt. Ebenso steht dem Erwerber zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche auf Grund mangelhafter Leistung…