BTVG – Noch nie davon gehört? Sollten Sie aber….

Bauträgervertragsgesetz – kurz BTVG

Wer hat ihn nicht, den großen Traum vom Eigenheim. Doch wenn der Bauträger in Schwierigkeiten gerät – was in unsicheren Zeiten leider immer öfter passiert – wird aus dem großen Traum ganz schnell ein bitterer Albtraum.

Eigentlich ist es ganz einfach. Man sucht sich sein Objekt (meist noch in Planung) aus, bezahlt, der Bauträger errichtet es und schon hat man seinen Traum realisiert. Da dies leider nicht immer so glatt läuft, hat der Gesetzgeber bereits vor fast 20 Jahren das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) geschaffen. Ziel ist es, die Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen im Fall der Insolvenz des Bauträgers zu schützen.

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Erwerber über den Erwerb des Eigentums, Wohnungseigentums, Baurechts, Bestandrechts und sonstigen Nutzungsrechten einschließlich Leasings an Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen, die erst errichtet oder durchgreifend erneuert werden und bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als € 150 /m² Nutzfläche zu bezahlen hat.

• Was es zu beachten gilt:

Der Vertrag muss unbedingt schriftlich abgeschlossen werden. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung als Bauträgervertrag sondern der vereinbarte Inhalt. Das BTVG enthält hierzu detaillierte Vorgaben über einen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestinhalt solcher Verträge. Auch wenn im Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Erwerber nicht ausdrücklich das BTVG erwähnt ist, bzw. der Vertrag als solcher bezeichnet wird, so gilt das BTVG dennoch und entfaltet seine Schutzwirkungen zu Gunsten des Erwerbers.

Wenn Verträge ganz grundlegend von BTVG-Bestimmungen abweichen, kann dies zur Nichtigkeit des Vertrages führen, oder auch dazu, dass bestimmte Schutzregelungen für den Käufer trotzdem gelten. Es können beispielsweise Vorauszahlungen unter Umständen zurückgefordert werden und muss erst nach Herstellung und Übergabe bezahlt werden.

Die Detailregelungen hinsichtlich der Rechte und Pflichten der Käufer während des Baus bedürfen jedenfalls einer Überprüfung im Einzelfall.

Sollte es voreilig zu einem übereilten Abschluss gekommen sein, sieht das BTVG als „Notbremse“ auch besondere Möglichkeiten des Rücktritts des Erwerbers vor.

Damit der Erwerber vor dem Verlust seiner vorab geleisteten Zahlungen geschützt ist, muss mindestens eines der gesetzlich vorgeschriebenen Sicherungsmodelle, z.B. grundbücherliche (dh. Eintragung ins Grundbuch) oder schuldrechtliche (zB. durch eine Bankgarantie) Sicherung im Vertrag vereinbart werden.

Der Bauträger ist (fast immer) verpflichtet, einen Treuhänder zu bestellen, der als prüfende Instanz zusätzlichen Schutz für die Erwerber darstellt.

Ebenso steht dem Erwerber zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche auf Grund mangelhafter Leistung für die Dauer von 3 Jahren ab Übergabe des Objektes ein Haftrücklass in Höhe von mindestens 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises zu. Diesen Betrag kann vom Erwerber einbehalten werden, oder vom Bauträger in Form einer Garantie oder Versicherung oder ähnlichem beigebracht werden. Ein Haftungsrücklass ist bei der Anwendbarkeit des BTVG immer verpflichtend. Reicht die Bankgarantie aber der Höhe nach aus, dann kann man dennoch von einem Haftungsrücklass abgehen.

Hier noch ein kurzes Beispiel zum leichteren Verständnis:

Ein Käufer kauft ein noch in Planung befindliches Reihenhaus. Im Vertrag wird das BTVG nicht erwähnt, der Käufer soll jedoch ins Grundbuch eingetragen werden, es wird eine Zahlung an einen Treuhänder vereinbart, es liegt eine gültige Bankgarantie vor, vor Baubeginn werden bereits € 6.000,00 fällig, eine Teilzahlung erfolgte bei der Auswahl der Sonderausstattung, die Restzahlung erfolgt eine Woche vor Übergabe des Objektes. Vom Haftungsrücklass wird kein Gebrauch gemacht.

Wenn der Käufer diesen Vertrag unterschreibt, egal ob als BTVG-Vertrag bezeichnet oder nicht, sind trotz Abweichen von den Bestimmungen des BTVG die dortigen Sicherheitsmechanismen erfüllt, der Vertrag somit wirksam.

Die Einhaltung eines Ratenplanes ist zwar grundsätzlich im Gesetz vorgeschrieben, jedoch kann davon abgegangen werden, wenn für abweichende Zahlungen entsprechende Sicherungen (Bankgarantie und Grundbucheintragung) gewährleistet werden.

Bezüglich der ersten Rate gibt es eine Sonderregelung. Die erste Rate kann bereits vor Baubeginn bezahlt werden, wenn der hohe Wert der zu bebauenden Liegenschaft bereits eine ausreichend hohe Sicherheit für den (eingetragenen) Erwerber bietet.

Das BTVG bietet weitreichenden Schutz. Dennoch sollte bei einer Lebensinvestition nicht an der falschen Stelle gespart werden: Wer sich VOR Vertragsabschluss anwaltlich informiert und beraten lässt, kann sich relativ gelassen auf sein zukünftiges Heim freuen.

Rechtsanwalt Mag. Markus Cerny, 1040 Wien, www.zurecht-pcp.at