GEPRÜFTE BAUSTELLEN IM JAHR
     

„Der Mensch hat drei Wege, klug zu handeln: durch Nachdenken: Das ist der edelste. durch Nachahmen:  Das ist der leichteste. durch Erfahrung: Das ist der bitterste. Auf Grundlage meiner Sachverständigentätigkeiten kann ich das Zitat nur bestätigen. Was bereits 479 v. Chr. (Konfuzius) galt, trifft heute genauso zu! Äußert Dipl. Ing. Architekt Joachim Schulz „Edel“-Männer und –Frauen scheint es immer weniger zu geben, denn die wenigsten lernen aus Bauschäden oder denken über deren Ursachen nach. Nicht nur junge Kollegen übernehmen gedankenlos fertige Details und müssen später die bittere Erfahrung machen, dass sie für ihre Fehler haftbar gemacht werden. Bei meiner Tätigkeit als Sachverständiger muss ich die Ursache des „Mangels“ feststellen. Dabei komme ich immer wieder zu ähnlichen Feststellungen: Pfusch am Bau – Stand 2011_von Dipl. Ing. Architekt Joachim Schulz ZUSAMMENFASSUNG: Es ist leicht und schnell gesagt, der „Pfusch beginnt am Bau“. Fehler können in jeder Arbeitsstufe produziert werden. Erst eine eindeutige und erschöpfende Planung und Ausschreibung bringt die Qualitätssicherung, die jedoch nicht zum Nulltarif zu haben ist, d. h. diese Leistung muss auch entsprechend vergütet werden! Qualitätssicherung beginnt im Kopf und nicht anhand von Checklisten. Wir Architekten und Ingenieure haben einen tollen Beruf, jedoch müssen wir ihn beherrschen, und das durch Selbststudium. Beruf kommt von „Berufung“! Bauherrenhilfeautor: Dipl. Ing. Architekt Joachim Schulz – SCHULZ Architekten, IGS Berlin + Potsdam Bildquelle:Schulz Architekten;Beweissicherung…

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Wohnungseigentümergemeinschaft Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche Wenn Sie eine neue Wohnung vom Bauträger erwerben, können Sie auch selbst (und nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft) Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen. In der Entscheidung 5 Ob 147/97x = SZ 70/129 = MietSlg 49/25 stellte der Oberste Gerichtshof klar, dass der Erwerber selbst (und nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft) berechtigt ist, Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüche an der Wohnung und an allgemeinen Teilen der Liegenschaft gegenüber dem Bauträger geltend zu machen.  Dieses Thema war umstritten, da die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Rechtspersönlichkeit besitzt und daher klagen und geklagt werden kann (§ 18 Wohnungseigentumsgesetz 2002). Die unteschiedlichen Interessen der Eigentümergemeinschaft dürfen jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, weshalb dennoch grundsätzlich an einem Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer festgehalten werden  muss. Soweit aber Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, bedarf es eines solchen Mehrheitsbeschlusses (oder eines diesen substituierenden Beschlusses des Außerstreitrichters) nicht (5 Ob 253/00t = MietSlg 52.548). Sofern Baumängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (z.B. Bausubstanz) bestehen, können Sie die daraus entstehenden Ansprüche daher auch selbst aussergerichtlich oder gerichtlich einbringlich machen. Urteil des OGH 5 Ob 99/03 z vom 13.5.2003. Autor: Vavrovsky – Graf Rechtsanwälte Bildquelle: Vavrovsky – Graf Rechtsanwälte…

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Hinsichtlich der Nachfrage zum Artikel vom 20. August 2010 “Wien braucht keine Alibi-Aktionen, sondern mehr Baupolizei” informierte sich die Bauherrenhilferedaktion bei DI Hannes KIRSCHNER, Senatsrat – Leiter der Stabstelle Magistrat der MA 37 – Baupolizei Wien zu Thema “ Überprüfung der Wiener-Gründerzeithäuser durch die Baupolizei“. SR DI Hannes Kirschner stellte freundlich folgende Daten zur Verfügung: Bis Dezember 2010 wurden mehr als 2000 Gebäude überprüft, davon stammten 800 Gebäude aus der Gründerzeit! Anlässlich der Überprüfungen durch die Baupolizei wurden 220 Baustellen in Wien aufgrund unterschiedlichster Mängel zur Einstellung gebracht und Strafanzeige erstattet. Davon betroffen waren 125 Baustellen im Zusammenhang mit  Gebäuden aus der Gründerzeit! Eine Baustellenfreigabe zur Fertigstellung kann nur durch Vorlage einer Mängelbehebung bewirkt werden.   Diese „Aktion SCHARF“ geht auch im Jahr 2011 weiter. Gefragt ist „Soziale Kompetenz“, die Baupolizei ist auf Meldung Dritter angewiesen! In Wien werden jährlich ca. 15.000 Baubewilligungen erteilt und es existieren mehr als 100.000 Gebäude. Eine flächendeckende Überwachung durch die Baupolizei ist daher nicht möglich. Für (größere, bzw. komplexere) Baustellen wurde deshalb in Wien vor mehr als 15 Jahren in der Bauordnung das Organ des „Prüfingenieurs“ eingeführt. Der Prüfingenieur muss ein unabhängiger Ziviltechniker oder gerichtlich beeideter Sachverständiger sein, der vom Bauwerber namhaft zu machen ist, die Baustelle zu überprüfen und Mängel der Baupolizei zu melden hat. Leider nehmen viele Prüfingenieure die Prüf- und Meldepflicht nicht ausreichend wahr, weshalb nun daran gedacht ist, das Gesetz zu verschärfen. Bild: BHH…

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Fenster stellen trotz ihrer guten wärmetechnischen Eigenschaften (Uw-Werte) generell eine Schwachstelle in der Gebäudehülle dar. Insbesondere im Bereich der Bauanschlüsse entstehen die meisten Montagemängel und daraus resultierend Bauschäden. Die richtige, normgerechte und dem Stand der Technik entsprechende Ausbildung der Bauanschlussfugen ist daher in Zukunft ein absolutes „Muss“. Ein „nur ausschäumen“ der Bauanschlussfuge mit PU-Schaum ist nicht mehr zeitgemäß und auch nicht normgerecht. Die normgerechte Montage sollte seitens des Bauherren das Kriterium bei der Auftragsvergabe von Leistungen sein, insbesondere jedoch auch die Kontrolle, ob diese Montageleistungen seitens Fensterlieferanten bzw. Montagefirma ordnungsgemäß erbracht wurden. Für die Abnahme der Leistungen sollte, wie in anderen EU-Ländern bereits üblich, ein unabhängiger Sachverständiger beauftragt werden. Weiteres können durch Beiziehung eines Sachverständigen, vor Beginn der Montageleistungen, schwerwiegende Montagemängel (Streitigkeiten vor Gericht) verhindert werden. Auch können die anfallenden Kosten von Sachverständigenleistungen seitens des privaten Bauherren als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden, seitens Unternehmer als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten geltend gemacht werden. Bauherrenhilfeautor: Alfred Eckertsberger – office@fenster-sv.com…

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Useranfrage: Bitte um Information wie man nach einer Mangelrüge – Aufstellung der Mängel durch einen Bau-Sachverständigen liegt vor – an die Baufirma bei Nichtreagieren des Bauunternehmens vorgeht. Bauherrenhilfeautor, Rechtsanwalt Dr. Wilfrid Wetzl: Grundsätzlich besteht bei Mängeln zunächst nur ein Verbesserungsanspruch, sofern die Mängel verbesserungsfähig sind (Basis der derzeitigen Informationen). In diesem Fall hat der Bauherr dem Bauunternehmen eine angemessene Frist zur Sanierung bzw. auch zur Vorlage eines Sanierungskonzeptes inklusive Terminangaben zu setzen. Wenn diese Frist erfolglos verstreicht, dann besteht die Möglichkeit, die Ersatzvornahme auf Kosten des Bauunternehmens durchführen zu lassen oder allenfalls auch eine Preisminderung vorzunehmen. Weitere Vorgangsweise: Ich empfehle ich, ein anwaltliches Aufforderungsschreiben an das Bauunternehmen zu übermitteln. Üblicherweise werden derartige Schreiben von Anwälten nicht negiert. Sollte dies aber dennoch der Fall sein, bleibt ohnehin nur mehr der Klagsweg offen.

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Eine Mängelrüge sollte immer in schriftlicher Form an das anzusprechende Unternehmen geschickt werden, doch nicht immer fällt das Formulieren leicht. Verwenden Sie doch dazu den Musterbrief  „Baumängel“ zu finden auf der Homepage der Arbeiterkammer Oberösterreich.

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Wohlüberlegte Materialwahl sowie die Beachtung der Verarbeitungsrichtlinien! Mängelbesichtigung mit Sanierungs.- und Präventionsvorschlag von Bauherrenhilfeautor Dipl. Ing. (FH) Robert Peterlik Als ich gerufen wurde, war der Rohbau bereits errichtet und der Innenausbau wie auch die Fassade im Begriff der Fertigstellung. Meine Aufgabe sollte folgende Klärung herbeiführen: Wo und warum der Keller (Dichtbeton) undicht war, denn der Innenputz wies nasse Flecken auf. Lesen Sie den gesamten Bericht: Wohlüberlegte Materialwahl und Beachtung der Verarbeitungsrichtlinien…

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Dichtheitsmängel selbst erkennen Quelle: Fachverband Luftdichtheit im Bauwesen (FLiB e. V.) – Um im neuen Eigenheim geringen Energiebedarf und ein behagliches Wohnklima zu erreichen, kommt es nicht zuletzt auf eine möglichst dichte Gebäudehülle an. Meist wird diese bei der Bauabnahme durch einen so genannten Blower- Door-Test überprüft. Manche Mängel lassen sich dann allerdings kaum noch beseitigen. Dabei hätten der Bauherr oder die Baufrau einige davon zu einem früheren Zeitpunkt sogar mit bloßem Auge erkennen können – vorausgesetzt sie wissen, worauf zu achten ist. Angehenden Hausbesitzern raten die Experten vom Fachverband Luftdichtheit im Bauwesen (FLiB e. V.) dazu, sich am Ende der Rohbauphase den Innenputz systematisch anzusehen. An vielen Punkten kann man nämlich auch ohne spezielle Fachkenntnisse beurteilen, ob die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden. Hier die wichtigsten Beispiele für mögliche Schwachstellen: Anschluss Wand – Fußboden: Insbesondere die Außenwände müssen bis dicht an die Bodenplatte verputzt sein, sonst drohen später unangenehme Kaltluftseen im Fußbereich. Zwischen Estrich und Putz darf daher nirgendwo ein Lücke bleiben. Fensterbänke: Die Fensterlaibungen müssen auch dort glatt verputzt sein, wo später die Fensterbänke aufliegen sollen. Ansonsten kann vor allem durch offenliegende Hochlochziegel kalte Luft fast ungehindert hereinpfeifen. Eine mit wenigen Mörtelklecksen aufgesetzte Fensterbank allein reicht nicht aus. Steckdosen: Zugluft aus Steckdosen ist ein besonders weit verbreiteter Mangel. Er lässt sich verhindern, indem man luftdichte Installationsdosen einbaut. Sollen perforierte Dosen verwendet werden, muss man diese in ein dichtendes Gipsbett einsetzen. Vorwandinstallationen: Gelegentlich bleiben Wandbereiche, für die Vorwandinstallationen geplant sind, unverputzt. Sie „verschwinden“ später ja ohnehin hinter einer Gipskartonplatte. Die Folge: kalter Wind, der um Spülkästen und andere Installationen weht. Auch an solchen Stellen stets auf flächendeckendem Innenputz bestehen! Rohre: Aufgepasst bei Rohren und Leitungen – sind Wände und Ecken auch hinter diesen vollständig verputzt? Grundsätzlich gilt: Massives Mauerwerk niemals unverputzt lassen, da erst die Putzschicht für ausreichende Dichtheit sorgt.  Hat man in seinem Rohbau Unachtsamkeiten beim Innenputz frühzeitig entdeckt, können die Handwerker diese umgehend beheben. Allen jedoch, die bei der Dichtheit ihres Hauses völlig sicher gehen wollen, empfiehlt der FLiB eine zusätzliche Blower-Door-Messung vor Beginn des Innenausbaus. Deutschland: Die Adressen entsprechend qualifizierter Anbieter findet man beispielsweise unter http://www.flib.de/dienstleister.html Fachverband Luftdichtheit -> Original PDF_Augen auf am Rohbau Bild.- und Artikelquelle: Fachverband Luftdichtheit im Bauwesen e.V.

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