Achtung vor dem Hausverkauf

Useranfrage: Hausverkauf und seine Haftung als Verkäufer

Gekauft wie besichtigt? – kann der Käufer bei auftretenden Mangel nach Abschluss des Kaufvertrages noch Beanstandungen an den Verkäufer richten? Haftet der Verkäufer dann noch für auftretende Folgeschäden? Kann der Käufer dem Verkäufer irgendwie schadhaft halten? Angenommen meine Heizungsanlage wurde vor dem Hausverkauf repariert, 5 Monate nach dem Verkauf wird jedoch die Regelung für die Heizungsanlage kaputt und ich als Verkäufer wusste zum Verkaufsdatum nicht das die Regelung für die Heizungsanlage defekt war – wer haftet?

Beantwortung durch Bauherrenhilfeautor Herrn Rechtsanwalt Mag. Arthur Machac: „Achtung vor dem Hausverkauf“

Immer wieder tauchen bei der Abwicklung von Liegenschaftskaufverträgen im Nachhinein Probleme auf. Die Kaufverträge für Liegenschaften enthalten daher normalerweise einen Passus, dass auf die Gewährleistung verzichtet wird. Gewährleistung ist ein schuldensunabhängiger Anspruch, das heißt, es muss nur bewiesen werden, dass ein Mangel vorhanden ist. Unterschied dazu im Schadenersatzrecht, wo immer das Verschulden des Gegners nachgewiesen werden muss, dass dieser z. B. positive Kenntnis davon hat, dass sich Schäden im Haus befinden. Wenn beispielsweise die Regelung für die Heizung nach 5 Monaten kaputt wird und der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt nicht wusste, dass seine bereits gebrauchte und ältere Heizanlage demnächst kaputt wird, dann hat der Käufer keinen Anspruch daran, dass diese repariert wird. Dies ist das Wesen des Gewährleistungsausschlusses.

Nur wenn eine so genannte positive Kenntnis vorhanden ist, und man diesem Passus ganz bewusst verschweigt, wäre ein Schadenersatzanspruch zu bejahen.

Für was allerdings der Verkäufer immer haftet, dass der Verkauf rechtlich mangelfrei ist, das heißt er Eigentümer ist, beispielsweise auch eine Benützungsbewilligung vorliegt, bzw. keine offenen Bauaufträge.

Beim Kauf von Gebrauchsgegenständen gilt prinzipiell der alte Grundsatz „Augen auf – Kauf ist Kauf“.

Die Beiziehung eines Sachverständigen ist bei einer Investition „einem Hauskauf durchaus sinnvoll“, da die Kosten überschaubar sind und in keinem Vergleich zum Kaufpreis stehen. Leider wird von dieser Möglichkeit viel zu wenig Gebrauch gemacht. Rechtsanwalt Mag. Arthur Machac