Mängel beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung

Immobilienkauf – Sicherstellung der Mängelbehebungsansprüche!

Beim Erwerb einer neu errichteten Wohnung trügen meist zahlreiche Mängel die Freude des Käufers! Der Gesetzgeber hat im BTVG zwar verpflichtend für jeden Wohnungskauf einen Haftrücklass in der Höhe von 2 % des Kaufpreises für eine Dauer von 3 Jahren vorgesehen. Er hat allerdings keine Vorsorge für den Fall getroffen, dass die Behebungskosten den Haftrücklass erheblich übersteigen.

Eine Zurückbehaltung von Teilen des Kaufpreises ist meist aus zwei Gründen nicht möglich. Zum einen findet die Auseinandersetzung häufig nach Bezahlung des gesamten Kaufpreises auf das Treuhandkonto statt, weil der Käufer auf die Behebung der Mängel durch den Verkäufer zu lange vertraut. Zum anderen hat der Treuhänder die Zahlungen bereits an den Verkäufer bzw. an die finanzierende Bank weitergeleitet. Die Bauträgerverträge sehen die Weiterleitung meist als verpflichtend voraus. Dem Treuhänder bleibt zudem keine andere Wahl, da er gegenüber der finanzierenden Bank die Verpflichtung eingegangen ist, den gesamten Kaufpreis an diese weiterzuleiten und eine Lastenfreistellung von den Banken meist nur dann durchgeführt wird, wenn der gesamte Kaufpreis an sie ausbezahlt wurde.

Dem Käufer trifft in einem solchen Fall das volle Klags- und Insolvenzrisiko, sodass eine zusätzliche vertragliche Formulierung im Bauträgervertrag zu empfehlen ist, wonach unabhängig von der Sicherungspflicht des BTVG eine Weiterleitung des letzten Kaufpreisteiles an den Verkäufer erst dann zulässig ist, wenn die Ordnungsgemäßheit des Kaufgegenstandes durch einen unabhängigen Sachverständigen geprüft wurde.

Dieser Passus muss jedoch mit der Bank des Verkäufers in der Form abgestimmt werden, dass eine Lastenfreistellung des Kaufgegenstandes und eine Verbücherung des Eigentumsrechtes des Käufers unabhängig von der Weiterleitung des letzten Kaufpreisteiles zu erfolgen hat. Gleichzeitig müsste zwischen der finanzierenden Bank und dem Treuhänder vereinbart werden, dass der auf dem Treuhandkonto befindliche letzte Kaufpreisteil zur Sicherstellung der Behebungsansprüche des Käufers dient, sofern die Behebungskosten den Haftrücklass übersteigen. Dr. Berthold Garstenauer – Rechtsanwaltskanzlei in Salzburg