IMMOBILIENMAKLER – Haftung bei Fehlberatung

Immobilienmakler: Auf der Suche nach der Verantwortung bei der Vermittlung von Immobilien und etwaigen finanziellen Schäden dadurch

Nachstehend wird dargestellt, was Sie von Maklern erwarten dürfen und ob Makler überhaupt für (irgend-)etwas haften, oder nicht.

Während viele Verkaufswillige auf Online-Plattformen setzen und versuchen ihre Immobilien selbst zu verkaufen, setzen auch immer mehr Privatpersonen Makler ein um kaufwillige Interessenten zu finden. Für gewerbliche Vermieter oder Verkäufer bzw. Bauträger gehören Makler ohnedies zum Geschäftsmodell dazu.

Gemäß § 3 Absatz 1 Maklergesetz (MaklerG) ist der Makler verpflichtet, die Interessen des Auftragsgebers redlich und sorgfältig zu wahren. Makler und Auftraggeber sind untereinander verpflichtet, wechselseitig erforderliche Informationen (=Nachrichten) über das Geschäft zu geben. Gemäß § 30b Absatz 2 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) zählen zu diesen erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber zu geben hat, sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelten Geschäftes wesentlich sind. Der Immobilienmakler muss seine Fachkenntnisse, also seine Kenntnisse vom Markt und Hintergrundwissen über Immobilien, einbringen und alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Projekt erteilen. Der Makler ist auch Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. Das bedeutet, dass er seine Pflicht nicht erst dann verletzt, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern bereits dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. Es darf von einem Immobilienmakler auch erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen.

Der als Doppelmakler tätige Immobilienmakler darf Informationen des Verkäufers aber ungeprüft an den Käufer weitergeben, solange er keine Hinweise auf deren Unrichtigkeit hat.

Sorgfaltspflichten des Maklers

Den Immobilienmakler treffen nach der Rechtsprechung grundsätzlich keine besonderen Nachforschungspflichten. Sollte der Immobilienmakler eine Eigentumswohnung an einen Konsumenten vermitteln, ist er lediglich verpflichtet, in den Wohnungseigentumsvertrag und das Grundbuch Einsicht zu nehmen. Dies betrifft aber lediglich Informationspflichten hinsichtlich des Nutzungsrechtes und der Kostentragung. Die Rechtsprechung ist, was die Haftung des Immobilienmaklers betrifft, jedoch äußerst zurückhaltend.

Haftung des Maklers

Das bedeutet, dass der Makler schon einen ganz grundsätzlich wesentlich niedrigeren Pflichtenkatalog und Sorgfaltsmaßstab hat. Hinzu kommt, dass Makler auch nur auf den Vertrauensschaden, nicht aber auf das Erfüllungsinteresse, haften.

Dies ist eine weitere massive Einschränkung der Haftung des Maklers. Er muss nur den Schaden ersetzen, der anderen Personen im Vertrauen auf die richtigen Angaben des Maklers entstanden sind. Ein Beispiel:

Steht fest, dass die Käufer im Fall der richtigen und vollständigen Aufklärung die Liegenschaft nicht gekauft hätten, so sind sie nur so zu stellen, wie sie stünden, wenn sie ordnungsgemäß aufgeklärt worden wären. Für eventuelle Baumehrkosten und dergleichen haftet der Makler wiederum nicht. Der Oberste Gerichtshof hat hier eine Judikatur entwickelt, die der Realität nicht wirklich Rechnung trägt.

Minderung des Provisionsanspruchs

Sollte der Makler wesentliche Pflichten verletzt haben, dann besteht auch das Recht auf Mäßigung seines Provisionsanspruches wegen fehlender Verdienstlichkeit des Maklers. Das Ausmaß dieser Mäßigung richtet sich nach der Schwere der vom Makler begangenen Pflichtverletzung.

Eine Mäßigung bis auf Null ist nur dann möglich, wenn feststeht, dass die Immobilie bei richtiger Aufklärung überhaupt nicht erworben geworden wäre. Dies ist letztlich vor Gericht zu beweisen.

Üblicherweise hält die Rechtsprechung bei einer falschen Auskunft über wesentliche Eigenschaften des Kaufobjektes eine Mäßigung von 60% für angemessen. Unrichtige Informationen über den Vollwärmeschutz und Beheizbarkeit einer Wohnung wurde mit einer Reduktion um 2/3 bewertet.

Erweiterung der Haftung durch OGH

Eine ganz neue Entwicklung der Maklerhaftung gab es mit einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom August 2021.

Zu den in § 30 Absatz 2 KSchG erforderlichen Nachrichten kommen nun auch Informationen über die Angemessenheit des Kaufpreises.

Konkret war der Fall der, dass ein Immobilienmakler den Kaufpreis bewusst niedrig angesetzt hat um die Immobilie möglichst rasch verkaufen und seine Provision rasch lukrieren zu können. Insbesondere wenn der Makler erklärt, ein Experte und an einer Maximierung des Verkaufspreises interessiert zu sein, trifft ihn somit die Pflicht einen angemessenen und dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis zu lukrieren. Gelingt dies nicht, beziehungsweise verletzt er seine Pflichten dahingehend, dass er mit einem zu niedrig gewählten Einstiegspreis versucht das Objekt rasch zu verkaufen, so haftet er auch.

Zusammenfassung

Zusammenfassend ist eine Haftung des Maklers schwierig und auch betraglich beziehungsweise inhaltlich stark begrenzt. Unser Tipp ist daher, die Makler nachweislich und schriftlich zu allen Themen rund um das Objekt zu befragen. Ist man selbst Auftraggeber des Maklers muss mit ihm ausführlich über den zu erzielenden Preis gesprochen werden und seine Einschätzung hierzu abverlangt werden.

Eine Provisionsminderung bei Falschangaben ist, sofern diese schriftlich erfolgt sind, jedenfalls leichter durchsetzbar als darüber hinausgehende Schadenersatzansprüche.

Sollte dieser Text Ihr Interesse an dem Thema geweckt haben, oder noch weitere Fragen Ihrerseits bestehen, besuchen Sie die Homepage der Rechtsanwaltskanzlei ORSINI UND ROSENBERG.

RA Mag. Wolfgang A. ORSINI UND ROSENBERG
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(Veröffentlicht am 23.11.2021)