„Deutschland-Meldung“ Mieteinbehalt oder Mietminderung?

Ohne Mängelanzeige geht zunächst einmal gar nichts – sonst darf der Mieter nicht mindern.

Gemäß § 535 Abs. I Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in mangelfreien Zustand zu überlassen. Falls Mängel auftreten, muss der Vermieter sie unverzüglich beheben. Für den Fall, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt, darf der Mieter grundsätzlich die Miete mindern und/oder zurückhalten. Was die Höhe des zurück behaltenen Betrages betrifft, ist der Bundesgerichtshof zunächst vom Drei- bis Fünffachen der Mängelbeseitigungskosten ausgegangen, vertritt jetzt aber die Ansicht, dass der Mieter die Miete sogar vollständig zurück halten darf, wenn das im Verhältnis zum Mangel angemessen ist. Zwischen Mietminderungs- und –zurückbehaltungsrecht bestehen zwei Unterschiede: Das Einbehaltungsrecht kann, während der Mangel besteht, jederzeit geltend gemacht werden, ohne dass es einer Anzeige bedarf, entfällt aber rückwirkend, wenn der Mangel beseitigt ist.

Mietminderung

An Mietobjekten treten immer wieder einmal Mängel auf, relativ oft an der Heizung, an Fenstern, ferner auch Schimmel, Feuchtigkeit oder Baulärm. Sie veranlassen den Mieter, die Miete gegenüber dem Vermieter zu mindern. Er darf für die Zeit, in der ein Mangel entstanden ist, den Mietzins bis zur vollständigen Nichtzahlung mindern. Die Herabsetzung muss aber angemessen sein. Ein unerheblicher Mangel berechtigt nicht zur Minderung. Auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft kann einen Sachmangel darstellen.

Eine Mietminderung kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter den Mangel schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages kannte oder ihn selbst verschuldet hat. Entsteht ein Mangel während der Vertragszeit, muss ihn der Mieter seinem Vermieter unverzüglich anzeigen.

Unterlässt er diese Anzeige, darf er während des Zeitraums der versäumten Anzeige nicht mindern. Die Mietminderung tritt dann automatisch in Kraft. Der Vermieter muss also weder sein Einverständnis erklären, noch sind Fristen zu setzen. Solange die Mietsache mit dem Mangel behaftet ist, kann der Mietzins gemindert werden. Das Mietminderungsrecht darf  ertraglich nicht ausgeschlossen werden. Was die Höhe der Mietminderung betrifft, so kommt es hier häufig zum Streit. Kann eine Einigung nicht erzielt werden, so wird der Minderungsbetrag nach den Umständen des Einzelfalls vom Gericht geschätzt. Dabei ist nach neuerer Rechtsprechung die Bruttomiete (Mietzins einschließlich Nebenkosten) für die Berechnung der Minderung maßgeblich. So kann die Miete z. B. bei einer defekten Heizung, die die Wohnung nur bis 18 °C. erwärmt, um 10 %, bei defekten Fenstern bis 50 % (Undichtigkeit aller Fenster einer Wohnung und damit verbundene Feuchtigkeit) gemindert werden. In der Literatur (siehe unten) angegebenen Gerichtsentscheidungen zu prozentualen Minderungsbeträgen können zwar nicht exakt auf andere Fälle angewendet werden, aber als Orientierungshilfe gelten.

Zurückbehaltungsrecht

Das Zurückbehaltungsrecht besteht neben dem Minderungsrecht, d. h. der Mieter kann beide Rechte neben einander geltend machen. Einbehalten darf er die Miete allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Autor: Klaus Linke – mehr zum Thema sowie weitere Tipps und Rechte sind auf Immobilien vermieten & verwalten zu erlesen! Quelle: HUSS-MEDIEN GmbH