Energieausweis: Pickerl fürs Haus

Der Energieausweis für Gebäude ist in aller Munde – und das europaweit!

Das Thema Energie interessiert viele derzeit auch unfreiwillig. Angesichts steigender Energiekosten und des aktuellen Erdgaspokers hören Mieter wie Hausbesitzer gründlicher hin. Energie sparen macht unabhängiger, dies ist meine Überzeugung als Architekt und Energieberater. Die Energiepreise werden in den nächsten Jahren weiter steigen, doch das Einkommensniveau wird sich dem wohl kaum anpassen“, dass sehen nicht nur wir vom hausverstand.com so. „Wenn der Energieverbrauch weiter derart steigt, wird unser Lebensstandard in Zukunft nur schwer zu halten sein.“

Der Energieausweis oder eine effiziente Energieberatung durch Fachleute kann hier sehr vorausschauend wirken.

In Haushalten stellt das Heizen über 70% des Gesamtenergieverbrauchs dar. Der Rest wird für Haushaltsgeräte und Warmwasserzubereitung aufgewendet.

• Dennoch ist der Energieverbrauch von Gebäuden für die Nutzer meist eine unbekannte Größe.
• Wer hat schon zuverlässige Informationen über den Energieverbrauch für seine neue Wohnung erhalten?
• Wie kam es zum Energieausweis?

Um mehr Licht in den Energieverbrauch zu bringen, haben sich die EU-Länder bereits 2001 geeinigt, den Energieausweis nach EU-Gebäude-Richtlinie einzuführen. Die nationale Umsetzung regelt das Energieausweisvorlagegesetz (EAV-G) und die Bauordnung der Bundesländer.

• Seit wann ist der Energieausweis Pflicht?

Bei uns ist der Energieausweis seit 2008 für alle Neu- und Zubauten ab einer gewissen Größe verpflichtend. Seit 2009 ist das Dokument auch für alle bestehenden Gebäude Vorschrift und darf nicht älter als zehn Jahre sein. Außerdem sehen die meisten Landesförderungen die Vorlage eines Energieausweises vor. In größeren öffentlichen Gebäuden oder Gebäuden mit hoher Publikumsfrequenz ist der Energieausweis an einer gut sichtbaren Stelle anzubringen. Wie zum Beispiel beim Arbeits-Markt-Service Wien am Währinger Gürtel (Liegenschaftseigentümer GRAWE-Immobilien), die das kürzlich fertig gestellte Dokument im Eingangsbereich platzieren wird. „Jetzt gibt es endlich einen Typenschein fürs Gebäude“! „Das Auto braucht ja schließlich auch ein Pickerl, das über die Verkehrssicherheit und Umweltstandards Auskunft gibt. Und das Kühlschrank-Pickerl besagt auf einen Blick, wie es um die Energieeffizienz des jeweiligen Geräts bestellt ist.“

• Was sagt uns der Energieausweis?

Ähnlich wie beim Typenschein eines Autos beschreibt der Energieausweis die vorgesehene Nutzung und den Energiebedarf bei „Normalverbrauch“. So wie man beim Autokauf weiß, wie hoch der Treibstoffverbrauch pro 100 km ist, gibt der Energieausweis Auskunft darüber, wie viel Heizenergie in kWh pro m² und Jahr verbraucht wird. Fährt der Autofahrer jedoch schneller, verbraucht er mehr Benzin. Analog dazu: Bei überhöhter Innenraumtemperatur oder Dauerlüftung steigt der Heizmittelverbrauch. „Der Energieausweis gibt keine Hinweise auf den realen Energieverbrauch. Nicht der Nutzer, sondern das Gebäude wird zertifiziert.“

• Warum ein Energieausweis?

Der Energieausweis soll für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen. „Er gibt Aufschluss über den energetischen Ist-Zustand, vor allem über den Heizwärmebedarf. Wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungsvorschläge sollen Anreize zum Sanieren und somit zum Energiesparen bieten.“

• Wie sieht der Energieausweis aus?

Was den zukünftigen Wohnungs- und Hausbesitzer sowie auch jeden neuen Mieter zuerst interessiert, soll auf einen Blick gezeigt werden: Wie gut oder schlecht ist der Heizwärmebedarfswert. Die zweiseitige Urkunde enthält eine Effizienzskala auf Seite eins, detaillierte Energie- und Gebäudedaten auf Seite zwei sowie Sanierungsvorschläge im Anhang. Kernstück des Energieausweises ist die Effizienzskala, die tatsächlich wie das Kühlschrankpickerl aussieht. Die Farbe Hellblau der Klasse „A++“ symbolisiert den vorbildlichen, geringen Energieverbrauch (sogar unterhalb des derzeitigen Passivhausstandards), während die Farbe Rot der Klasse „G“ für einen dringenden Sanierungsbedarf steht. Die jeweiligen Stufen berechnen sich aus dem jährlichen Heizwärmebedarf pro m2 beheizter Bruttogrundfläche.“ „Leider hat das Gesetz kein Erläuterungsblatt vorgesehen“! „Aber wir erklären im  Beratungsgespräch genau, was die einzelnen Klassen von „A++“ bis „G“ bedeuten.“

• Wo bekomme ich meinen Energieausweis und was kostet er?

Der für zehn Jahre gültige Energieausweis wird u.a. von Zivilingenieuren, Baumeistern und Technischen Büros für Bauphysik ausgestellt. Die hierfür befugten Aussteller von Energieausweisen in Ihrer Nähe finden Sie über verschiedene Datenbanken im Internet. Zum Beispiel in den Gelben Seiten von Herold.at oder auf Plattformen wie Energieausweis.at oder berechner.at.  Die Kosten hängen von den vorhandenen Unterlagen und der Komplexität der Gebäude ab. Für ganze Mehrfamilienhäuser werden am Markt ein bis zwei Euro netto je m² Gesamtnutzfläche veranschlagt. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen werden üblicherweise Pauschalen vereinbart. Aufwändiger und deshalb teurer wird es, wenn Vor-Ort-Begehungen gewünscht werden.

• Wer zahlt den Energieausweis?

„Leider hat der Gesetzgeber bis jetzt noch keine rechtsverbindlichen Vorschriften über die Verantwortlichkeit und Kostentragung geschaffen.“ Klar jedoch ist, dass nach Mietrechtsgesetz (MRG) und Wohnungsgenossenschaftsgesetz (WGG)für die Kosten der Liegenschaftseigentümer aufzukommen hat. Aber es kann davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber entscheiden wird, die Kosten aus der Hauptmietzinsreserve bzw. aus dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu tragen sein wird – somit nicht als Betriebskosten gesehen werden können. Im Regelfall hat der Gebäudeeigentümer bzw. die Hausverwaltung für die Erstellung zu sorgen. Bei mehrgeschossigen Wohnbauten ist es prinzipiell sinnvoll, einen Energieausweis für das gesamte Gebäude erstellen zu lassen. Im Bedarfsfall können Energieausweise auch für einzelne Wohneinheiten erstellt werden. Handelt es sich hierbei um Eigentumswohnungen, rate ich zu dieser Variante. Denn: „Einzelne Wohnungen können durch vorangegangene Modernisierungen durchaus bessere Kennwerte aufweisen als das Gesamtgebäude selbst.“ Was sich im Falle einer Veräußerung der Wohnung positiv auf den Verkaufswert auswirken kann.

• Guter Energieausweis – begehrte Objekte

Ich bin mir sicher, dass der Energieausweis auf die Dauer zu einer Selektion auf dem Markt führen wird. „Es werden vermehrt Sanierungen zu erwarten sein.

Innovative Bauträger und Immobilienmakler werden sich freuen, einen guten Energieausweis vorlegen zu können. Denn: Eine schlechte Energiebilanz deutet ja letztlich auf eine schlechte Bausubstanz hin.“

Dieser Meinung ist auch Mag. Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilien-und Vermögenstreuhänder: „Der Energieausweis wird den Markt spalten“, bestätigt er. „Guter Preis für gute Qualität, kleiner Preis für durchschnittliche Qualität.“ Der Fachmann sieht einen Wertverlust um bis zu einem Viertel bei schlechten Kennwerten. „Aber nicht alle wollen sich eine Sanierung antun“, sagt Malloth. „Viele verkaufen lieber günstiger.“ Und deshalb werden künftig am Immobilienmarkt vermehrt Schnäppchen zu finden sein. Diese haben vor allem dann ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, wenn eine thermische Sanierung leicht und kostengünstig durchgeführt werden kann. Motto: günstig kaufen, sanieren, teuer verkaufen.

• Energieausweis als Kontrolle

Fallen bei einer neu gebauten Wohnung viel höhere Heizkosten als es die Berechnung im Energieausweis vorsieht an, können unter Umständen Rückschlüsse auf mangelhafte bauliche Ausführung gezogen werden. „Bei einem Dachgeschossausbau hat zum Beispiel die Flachdachdämmung komplett gefehlt“, zeigte eine meiner Begutachtungen. „Ans Licht getreten ist der Fall erst bei der Reparatur eines Wasserschadens – die Firma war leider bereits in Konkurs.“ Nicht immer können also überhöhte Heizkosten als falsches Nutzerverhalten abgetan werden.

• Energieberatung mit Hausverstand

Wer möchte, dass sein Haus in punkto Energieverbrauch Bestnoten erhält, der kommt an einer professionellen Beratung nicht vorbei. Ein sachverständiger Energieberater erkennt die Schwachstellen schon bei der Gebäudebegehung. Er zeigt sinnvolle Sanierungsvarianten auf, indem er die thermische Verbesserung einzelner Bauteile untereinander abwägt. Die Wirtschaftlichkeitsberechungen stellen hierbei eine der spannendsten Herausforderungen dar. Mehr Dämmung oder doch bessere Fenster? Mit voreiligen Schlüssen kann hier viel Geld an der falschen Stelle ausgegeben werden. Dabei spielt die Kenntnis über die aktuellen Preise am Markt eine große Rolle. „Ein guter Energieberater hält seine Kunden auch über Änderungen bei Fördergeldern frühzeitig auf dem Laufenden“!

Ich als Architekt und Energieberater bin in der Lage, Maßnahmen und Förderungen so miteinander zu kombinieren, dass ein maximaler Erfolg für das jeweilige Gebäude erzielt werden kann. „Wenn Fenster zwar nicht die besten Werte aufweisen, aber vielleicht erst vor 13 Jahren getauscht wurden und in ihrer Funktion noch fast neuwertig sind, werde ich niemanden davon überzeugen wollen, diese im Zuge einer anstehenden Fassadendämmung zu entsorgen“!

„In einigen Jahren werden ohnedies passivhaustaugliche Fenster Standard sein und zum Preis von heutigen Billigfenstern angeboten.“

• Schrittweise Sanierung als Zwang?

„Leider fühlen sich ambitionierte Eigentümer oft zur schrittweisen Modernisierung gezwungen. Schuld daran ist die beschränkte steuerliche Absetzbarkeit“, bedauert Immobilienverwalter Christian Höbinger, Geschäftsführer der Realintent Immobilien Wien. „Manche würden gerne gleich umfassend sanieren und damit nicht nur der Umwelt, sondern auch der Bauwirtschaft Gutes tun. Aber zehn Fenster in diesem Jahr, zehn Fenster im darauf folgenden und so weiter, für wen macht das Sinn?“ Seiner Meinung nach müsste der Gesetzgeber selbst sein Einkommenssteuergesetz sanieren, um Investitionshemmnissen entgegen zu wirken.

• Sanierungskosten im Wohnungseigentum

Die Aufteilung von Sanierungskosten in Wohnungseigentumshäusern wird vielfach als ungerecht empfunden. „Wir wollen nicht über die von uns betreuten Eigentümer hinweg entscheiden“, betont Dir. Gerhard Richter von der Wohnbaugenossenschaft Neusiedler. „Bei einer anstehenden thermischen Sanierung werden die Kosten für die Fassadendämmung von der Gemeinschaft übernommen. Die Fenster jedoch können von jedem Einzelnen im Zuge der Arbeiten auf eigene Rechnung mit beauftragt werden. Dieses Gefühl der Selbstbestimmung trägt wesentlich zur allgemeinen Zufriedenheit bei.“

• Energieberatung – Energiespartipps

„Neben der thermisch-energetischen Gebäudeanalyse geben wir von hausverstand.com bei der Energieberatung auch jede Menge Tipps zum Energiesparen und richtigen Heizen und Lüften.“ Aber auch in Haushalten selbst steckt noch immer ein enormes Energieeinsparpotenzial: „Bis zu 25% Energie können ohne Komfortverlust allein durch sparsame Geräte und den richtigen Umgang mit den vielen kleinen Helfern im Haus eingespart werden.“ Ähnlich die Situation in Bürogebäuden, wo bei Beleuchtung und Bürogeräten immens viel Strom eingespart werden kann.

• Anlagentechnik optimieren

„Fragen Sie Ihren Installateur nach einem hydraulischen Abgleich Ihrer Heizungsanlage!“ „Hierbei wird jeder Heizkörper genau mit der Wärmemenge versorgt, die benötigt wird, um die für die einzelnen Räume gewünschte Raumtemperatur zu erreichen. Großes Einsparpotenzial steckt im Ersatz des alten maroden Heizkessels durch ein entsprechend zeitgemäßes Heizsystem. „Wenn möglich, sollte hier unbedingt der Umstieg auf regenerative Energien in Betracht gezogen werden.“ Um bei der Erneuerung der Heizungsanlage eine unnötige Überdimensionierung zu vermeiden, sollte dem jedoch eine Minimierung der Wärmeverluste durch Dämmung der Thermischen Hülle vorausgehen. „Natürlich weisen wir unsere Kunden auf die Möglichkeit innovative Technologien einzusetzen hin. Wir überprüfen gerne die Einbausituation und die Investitionskosten sowie Förderungen für Solar- oder Geothermienutzung, Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen.“

• Energetisch interessant – teilbare Häuser

Einfamilienhäuser sind ursprünglich für mehrere Personen geplant und nach dem Auszug der Kinder oft nur mehr von zwei Menschen bewohnt. Schuh: „Da letztendlich das beheizte Luftvolumen zu bezahlen ist, wird bei der Energieberatung nach Lösungen gefragt. Eine temporäre hausinterne Abtrennung aus Energiespargründen kann hier aber nur eine vorübergehende Alternative sein.“ Ich sehe das als große Herausforderungen nicht nur bei der Modernisierung. „Denn gerade bei der Neubauplanung macht es Sinn, die Idee eines bedarfsorientierten, teilbaren Eigenheims zu berücksichtigen: Ohne großen baulichen Aufwand später einmal aus verwaisten Kinderzimmern eine Kleinwohnung mit separatem Eingang entstehen zu lassen – für Pflegepersonal oder zum Vermieten! DI Winfried Schuh – Architekt und Energieberater; HAUSVERSAND.com.

Dieser Artikel von DI Winfried Schuh wurde via Frau Eva Morineau in Renovation veröffentlicht.