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Zeigen sich nach der Übergabe eines Neubaus oder einer Sanierung Mängel – etwa Risse, undichte Fenster oder Feuchtigkeitsschäden im Keller – stellt sich für Bauherren oft die Frage, wer das beweisen muss. Grundsätzlich gilt im Zivilrecht: Wer einen Mangel behauptet, muss ihn auch nachweisen. Das österreichische Baurecht kennt hier jedoch eine wichtige Ausnahme.
Nach § 924 ABGB greift eine Beweislastumkehr, wenn ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe auftritt. In diesem Fall wird vermutet, dass der Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war – der Handwerker oder Bauträger muss dann das Gegenteil beweisen, nicht der Bauherr. Diese Regel gilt insbesondere bei Verträgen zwischen Unternehmen und Verbrauchern, bei denen die Gewährleistung vertraglich nicht ausgeschlossen werden darf.
Die reguläre Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre ab Übergabe. Bei versteckten Mängeln, die bei der Übergabe naturgemäß nicht erkennbar waren, kann sich diese Frist laut ständiger OGH-Rechtsprechung erst ab dem Zeitpunkt der Erkennbarkeit verschieben. Für Schadenersatzansprüche – etwa bei Folgeschäden wie Schimmelbildung – gilt zusätzlich eine eigene Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Verursacher. Wer Mängel entdeckt, sollte diese rasch schriftlich dokumentieren (am besten eingeschrieben oder per Anwaltsschreiben) und eine klare Nachfrist mit Fristende und angedrohten Rechtsfolgen setzen, da mündliche Absprachen im Streitfall kaum beweisbar sind.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Wir sind keine Rechtsanwälte und übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Bei konkreten Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Quelle: SMARTLAW Rechtsinformationen, § 924 ABGB; Rechtsanwaltskanzlei Kartnig, Gewährleistungsrecht; Brandauer Rechtsanwälte (April 2026)
Veröffentlicht am 26.08.2026