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Vielerorts zeigt sich bereits ein Aufwärtstrend im Immobilienzins. Wer sich jetzt schnell noch die günstigen Bauzinsen sichern möchte, muss nicht zwangsläufig noch in diesem Jahr mit dem Hausbau beginnen. Das sogenannte Forward-Darlehen ermöglicht es für angehende Bauherren, 2022 den Baukredit aufzunehmen, den tatsächlichen Hausbau aber bis ins nächste oder übernächste Jahr hinauszuzögern. Insgesamt lassen sich die aktuell noch niedrigen Zinsen für Bauherren für bis zu 66 Monate festschreiben, das sind 5 ½ Jahre. Auch zur Umschuldung bietet das laufende Jahr noch viele Vorzüge für Bauherren, die ihren Baukredit bereits einige Zeit lang abbezahlen.
Was ist das Mezzanine-Kapital und wie funktioniert es?
Mit der Bezeichnung Mezzanine-Kapital ist eine spezielle Art der Finanzierung aus eigenen und fremden Geldmitteln gemeint. Lesen Sie hier, was Mezzanine – Kapital der Definition nach konkret bedeutet und wie Sie als Bauherr aus der Mezzanine-Finanzierung einen Profit herausschlagen können. Als größter Vorteil einer Mezzanine-Finanzierung gilt der Boost auf die Ausgleichsmatrix in der eigenen Bilanz, die Liquidität eines Bauherren lässt sich durch Mezzanine-Kapital nämlich aufwerten, ohne dass dafür weitere eigene finanzielle Mittel bereitgestellt werden müssen. Außerdem ermöglicht es diese spezielle Form der Finanzierung, dass die anfallenden Kapitalnebenkosten deutlich geringer ausfallen, als wenn stattdessen eine Eigenkapitalaufnahme des Bauherren stattfindet. Mit Mezzanine-Kapital lassen sich dann beispielsweise die Niedrigzinsen beim Hausbau aus dem Jahr 2022 sichern, auch wenn die Liquidität für ein hohes Baudarlehen ohne Mezzanine-Finanzierung nicht gegeben wäre.
Baukredit umschulden und Niedrigzins sichern
Wer seine Baufinanzierung seit mindestens 2012 monatlich abbezahlt, kann das Darlehen jetzt mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten umschulden. So lassen sich die aktuell niedrigen Bauzinsen von effektiv rund 1,7 % für die nächsten Jahre der Kreditrückzahlung mitnehmen, auch wenn beim Abschluss des Baukredits ein deutlich höherer Zinssatz festgeschrieben worden ist. Wer bereits seit zehn Jahren die Baufinanzierung zurückzahlt, hat häufig einen Hypothekenzinssatz von 3,0 % oder mindestens 2,6 % vertraglich fest vereinbart, sodass sich eine Kreditumschuldung als erheblich lohnenswert gestaltet. Häufig ist es gerade die kreditgebende Bank, die Bauherren für die Darlehensumschuldung das beste Angebot unterbreitet. Nur ungern möchte ein Finanzdienstleister seine Kunden nämlich an die Konkurrenz verlieren. Wer neben dem Baukredit noch weitere Verpflichtungen gegenüber Gläubigern hat, kann auch mehrere laufende Kredite zusammenfassen und erhält dann vor allem eine bessere Übersicht in der Rückzahlung. Den Niedrigzins für Baukredite kann man allerdings nicht einfach so auf andere Arten der Finanzierung übertragen.
Vollfinanzierung oder eigene Geldmittel bereitstellen?
Die Finanzierung eines Bauvorhabens wird von den Banken eher genehmigt, wenn zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen finanziellen Mitteln getragen werden können. Zu den eigentlichen Kosten für Grundstück und Haus kommen noch rund 20 Prozent an Nebenkosten hinzu für Notar, beglaubigte Dokumente für die Baubehörde, Arbeiten von Architekten, Statikern, Maklern oder die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch sowie die anfallenden Grunderwerbssteuern. Ist das gekaufte Grundstück noch nicht erschlossen, muss mit weiteren Investitionen gerechnet werden. Bei einer 100 % Vollfinanzierung trägt das geldgebende Kreditinstitut alle Ausgaben, die auf einen Bauherren insgesamt zukommen. Ein Darlehen inklusive aller Kaufnebenkosten wird jedoch ausschließlich bei hervorragender Bonität gewährt. Dazu müssen meistens mindestens zwei Vollverdiener im Kreditvertrag als Schuldner eingetragen werden. Es ist hilfreich, wenn das Angestelltenverhältnis seit mindestens fünf Jahren besteht. Selbstständige und Bauherren mit eigenem Gewerbe können sich die eigene Liquidität vom Steuerberater bescheinigen lassen. Um die eigenen Ausgaben geringer zu gestalten, finden sich in jedem Haushalt diverse Stellschrauben, häufig ist ein Prepaidhandy günstiger als ein teurer Vertrag oder es kann mit den öffentlichen Verkehrsmitteln sparsamer zur Arbeit gefahren werden als mit dem eigenen Pkw.
Finanzmittel aufstocken durch staatliche Fördergelder
Gerade für den Hausbau nach ökologischen Gesichtspunkten gibt es diverse Subventionen, die den Betrag des Eigenkapitals erhöhen können. Dabei wird unterschieden zwischen Fördermitteln vom Staat, die nicht zurückgezahlt werden müssen, und günstigen Finanzierungshilfen wie beispielsweise Baukredite mit besonders günstigen Konditionen. Diese können zum Beispiel Familien in Anspruch nehmen, die gemeinsam in ein eigenes Haus ziehen möchten. Auch der barrierefreie Bau wird vom Staat bezuschusst, außerdem Heizung und Warmwasseraufbereitung ohne umweltschädliche Emissionen. Bei Heizungen gilt Holz als besonders umweltfreundlich, in der Politik wird aktuell diskutiert, ob wenig energieeffiziente Gasheizungen grundsätzlich per Gesetz verboten werden sollen. Wer neu baut, kann dabei ebenso auf staatliche Finanzmittel zugreifen wie Wohnungskäufer, die auf erneuerbare Energien umrüsten oder durch gezielte Dämmmaßnahmen in der neuen Wohnung dafür sorgen, den Energieverlust zu senken.
(Veröffentlichung am 21. März 2022)