Hauskauf nie ohne Bestandsprüfung

Ein Kunde hat im Internet sein Traumhaus gefunden, wird aber stutzig als er im Keller an allen Wänden Vorsatzschalen, vermeintlich mit Gipskarton, feststellt. Er vermutet dass hier feuchte Wände „kaschiert“ oder gar versteckt wurden. Er beauftragt uns zur Hausbegehung und Begutachtung…

Gut gebaut

Bestand ist ein rund 30 Jahres altes Haus, lt. Angaben bereits mit 38er Hochlochziegel gemauert. Für diese Angaben spricht die gute Allgemeinausführung, das Dach wurde bereits mit Unterdach und einer hochwertigen Eternit-Doppeldeckung eingedeckt, die Verblechungen sind aus Kupfer oder beschichtetem Alu (Terrasse). Und der Keller ist lt. Angaben aus Dichtbeton hergestellt worden. (Den gibt es nicht erst seit kurzem…)

Investitionskosten

Dennoch ist es kaum möglich dass man in ein 30 Jahre altes Haus sofort einziehen kann. Eine so gute Gelegenheit zu Sanierungsarbeiten ergibt sich kaum wieder, wenn das Haus erst mal wieder bewohnt ist gestalten sich Bauarbeiten schwierig. Zu unterscheiden ist im Regelfall zwischen Kosten für Verbesserungen -etwa eine thermische Sanierung- und Kosten für nötige Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten. Für den Kaufpreis relevant möchte der Kunde wissen ob dringende Arbeiten anstehen. Laut Verkäufer ist alles dem Alter entsprechend in bestem Zustand. Das Flachdach wurde saniert und der Keller ist trocken.

Positive Überraschung – der Keller ist entsprechend trocken

Tatsächlich wurden die Kelleraußenwände mit einer Vorsatzschale verkeidet, scheinbar vorwiegend zum Zwecke einer Innendämmung. Hier habe ich mittels Stechsonden -nach Rückfrage beim Verkäufer- nur 2 kleine Löcher geschlagen und die Feuchte gemessen. Mit Flachsonden habe ich weiters am Estrichrand grob die Werte der Bodenplatte ermittelt.  Steht Wasser auf der Bodenplatte? Sind die Kellerwände feucht? Nein, aber es muss relativiert werden, damals war noch nicht klar dass „Dichtbeton“ zwar wasserdicht, also dicht gegen flüssiges Wasser ist, aber nicht gegen gasförmiges Wasser. Das nennt man dann Effusion (ähnlich wie Diffusion), hierzu ein kurzer Fachbeitrag. Also die Wände sind „leicht erhöht feucht“, aber weit weg von „Sättigungsgraden“, also es steht DERZEIT kein freies Wasser an, weder am Boden noch an den Wänden. Es riecht nicht muffig, es sind keine größeren Wasserspuren erkennbar, also man kann von einem guten Kellerbauwerk sprechen. Ich empfehle aber dennoch an die Wände nichts flächiges anzustellen und einen jederzeitigen Zugang möglich zu machen. Es ist ja nicht auszuschließen dass bei Wasseranstau am Bauwerk nicht doch alle paar Jahre Wasser über eine undichte Bodenfuge eintritt. Einen Röntgenblick für Betonbauwerke gibt es leider noch nicht. Dem Anschein nach ist der Keller aber ungehindert bewohnbar, wie geschrieben: Bitte keine Wandverbauten und dergleichen!

Teure Überraschung 1 – Flachdach

Das „sanierte Flachdach“ erweist sich jedoch bei näherer Betrachtung als „Pfusch am Bau“. Beim sanierten Teil fehlen dichte Abschlüsse zu den Abdichtungshochzügen, die Mauerabdeckungen sind undicht, und zu gut einem Viertel der Dachfläche wurde gar nicht wirksam saniert. Hier steht ein Klimagerät und hat man dieses nicht entfernt, demnach bleibt es hier vermutlich undicht. Dafür sprechen auch die Wasserflecken an der Garagendecke, trotz kürzlich vorgenommener Malerarbeiten.  Hier empfehle ich das Flachdach ordentlich zu sanieren. Je nach Qualität der scheinbar aufgeflämmten „Sanierungslage“ bewegen wir uns bei Sanierungskosten in Höhe Euro 8.000 (Wenn die Flächenabdichtung bei 3/4 passt) – 18.000. (wenn das gesamte Flachdach zu sanieren wäre). Um das herauszufinden müßte man a)die Unterlagen zur Sanierung studieren, oder/und b)die Beschotterung abräumen!

Teure Überraschung 2 – Terrassen

Ähnlich die Situation bei den 2 großen Terrassen. Hier wurde am Terrassenrand ein Kupferblech verlegt, darauf liegt die Abdichtung. (nicht einsehbar) Problem 1)Die Bewegungsausgleicher fehlen augenscheinlich, Lötnähte können reissen. Problem 2)Die Geländersteher zeigen keine Blecheinfassung, liegen IM Estrich. Das führt in aller Regel zu Korrosionsproblemen. Wenn die Steher abgerostet sind muss saniert werden. Während die obere Terrasse einigermaßen witterungsgeschützt liegt ist die untere voll beregnet. Hier zeigen sich auch UNTER den Terrassensäumen Wasserspuren. Demnach muss die Terrasse undicht sein. Die Säume müssen augenscheinlich saniert werden, vielleicht auch die blanken Stahl-Geländersteher. Es würde nur die Abdichtung bleiben. 30 Jahre alt! Demnach man auch hier sanieren würde. Bei der unteren Terrasse muss man von Sanierungskosten in Höhe Euro 15.000 – 25.000 Euro ausgehen. Je nach Untergrund und Zustand.

Dach – Instandhaltungskosten

Am Dach sind ein paar Dachplatten kaputt, teilweise sind Nutfederbretter vermorscht und einige Lötnähte an den Kupferrinnen (Bewegungsausgleicher für die temperaturbedingten Längenänderungen wurden „vergessen“) sind undicht/aufgerissen. Hier schätze ich 2 Mann 3 Tage, möglicherweise auch mehr wenn Vermorschungsschäden am Dachstuhl vorliegen. Also rund 3.000 – 5.000 Euro Reparaturkosten für Spengler-Dachdecker-Zimmermann. (Am besten an ein Unternehmen beauftragen)

Sonstige Bauleistungen kein Thema

Es liegen sonstige Auffälligkeiten vor, nur werden die nicht thematisiert weil hier der potentielle Hauskäufer ohnehin sanieren oder tauschen möchte. Beispielsweise die Holzfenster welche dringend Instandhaltungsbedarf haben, oder die Haustechnik welche erneuert werden soll, und an der Fassade, im Bad, an den Wänden sind ohnehin auch Renovierungsarbeiten geplant. Schlussendlich bleibt die Frage wie das Haus angepriesen wurde. Renovierungsbedürftig? Oder als „sofort beziehbar“. Die oben angeführten Sanierungsnotwendigkeiten wurden meines Wissens nach im Insert nicht beschrieben, sollten also „abzugsfähig“ sein, den Preis mindern…

KAUFEMPFEHLUNG JA – PREISNACHLASS VERHANDELN

Günther Nussbaum-Sekora – Bausachverständiger www.Bauherrenhilfe.at