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Wir warnen immer wieder davor Verträge mit Firmen zu unterzeichnen welche nicht über die ausreichenden Gewerbeberechtigungen oder eine gute Bonität verfügen.
Beim Bauträgervertragsgesetz (BTVG – Link zu www.ris.bka.gv.at.) ist der Käufer „recht“ gut geschützt. Aber „Recht“ muss man sich viel zu oft erst erkämpfen.
Im BTVG wird dem Treuhänder eine Baufortschrittsprüfung vorgeschrieben. Das heißt es darf erst Geld fließen wenn auch ein Gegenwert vorliegt.
- Aber was ist ein fehlerhafter Rohbau beispielsweise wert?
- Und muss der Treuhänder oder Baufortschrittssachverständige Fehler erkennen?
Was der Käufer oft nicht weiß:
„Die Fertigstellung der in Abs. 2 Z 2 festgelegten Bauabschnitte ist nicht schwierig festzustellen, allfällige Zweifelsfragen werden mit Hilfe der allgemeinen Verkehrsauffassung in der Baubranche zu beantworten sein. Zu betonen ist, dass die Baufortschrittskontrolle primär keine Qualitätskontrolle sein soll, wesentlich ist hier stets nur der Aspekt der Sicherung des Erwerbers durch den Wertzuwachs der Liegenschaft auf Grund der Bauarbeiten.“ „Das Vorliegen geringfügiger Mängel hindert grundsätzlich nicht die Beurteilung eines Bauabschnitts als abgeschlossen, sofern die Mängel nicht so gravierend sind, dass schon nach allgemeiner Verkehrsauffassung nicht vom Erreichen des betreffenden Fertigstellungsgrades gesprochen werden kann; dies wäre etwa dann der Fall, wenn der zur Mängelbehebung erforderliche Aufwand im Verhältnis zu den für den jeweiligen Bauabschnitt zu leistenden Zahlungen unverhältnismäßig erscheint.“
Jedenfalls ist es speziell bei kleineren Bauträgern viel zu oft so, dass durch eine problematische Firmenauswahl, fehlende Qualitätskontrollen und bautechnische Ahnungslosigkeit massive Baufehler entstehen. Mit dem haben dann die späteren Eigentümer zu kämpfen. So auch der Fall der nun Wohnungseigentumsgemeinschaft in Munderfing.
Der Erdbauunternehmer Enzinger wurde zum Bauträger und hat Ende 2012 sieben Wohnungen über seine BTI Bauträger Bauteam Immobilien GmbH errichten lassen. Zuerst wurde der für den 31.3.2013 (30.4.2013) geplante und vereinbarte Übergabetermin nicht eingehalten.
Zuerst bemerkten die künftigen WEG kleinere Mängel. Die Duschwanne in einer Wohnung wackelte, der Fassadenputz zeigte Frostschäden, weil bei winterlichen Temperaturen verarbeitet wurde und so weiter.
Kleinigkeiten?
Bis zum Juni 2013. Da stieg offenbar erstmals das Grundwasser über die Bodenplattenhöhe. Der Keller stand unter Wasser. Laut Bauträger Enzinger hatte man vergessen, ein offenbar falsch versetztes Kellerfenster nach dem Vermauern wieder abzudichten. Die Käufer blieben geduldig. Bis zu dem Zeitpunkt, als die angekündigte Trockenlegungsfirma einfach nicht erschien. Der Keller blieb nass, es drohte die Verbreitung von Schimmelpilzen.
Mittlerweile hat sich SV Günther Nussbaum mit dem Fall beschäftigt. Weitere massive Baufehler festgestellt. Von einem einsturzgefährdeten Carportdach, nicht genehmigungsfähigen KFZ-Abstellplätzen, einer fehlerhaften Fassade bis zu dem falsch konstruierten Dach, aus sachverständiger Sicht war von einer Fertigstellung lange keine Rede.
Auch der dazu geholte Haustechnik-SV Erich Mathä fand weitere Fehler:
Das Kaltwasser wurde erwärmt, es bestand Legionellengefahr. Das Trinkwasser war verunreinigt, die häuslichen Bäder waren fehlerhaft ausgeführt usw. Infolge wurde ein 25 Seiten langes Gutachten beauftragt.
Es folgten neuerliche Kellerabdichtungsarbeiten, Verputzarbeiten bei winterlichen Außentemperaturen und neuerlich fehlerhafte Reparaturarbeiten am Dach. Zudem wurden lose Stiegengeländer nachgearbeitet, die Haustüre wurde getauscht. Kurz vor den weiteren Dreharbeiten zu „Pfusch am Bau“ im März 2014, wurden noch rasch die Zufahrten zu den Stellplätzen verbreitert und das Carportdach verstärkt und aufgedoppelt.
- Auf die Mängel der haustechnischen Anlagen wurde bis dato nicht eingegangen.
Die Chronologie des bautechnischen Schreckens:
- 2 mal erneuert: Haustür
- 2 mal erneuert: Pflasterungen und Terrassen und Gartenanlagen rund um das Haus
- 4 mal saniert: Dach
- 2 mal erneuert: Carportdach
- 2 mal erneuert: Garagenboden
- 2 mal saniert: Kellerabdichtung
- 2 mal erneuert: Duschwanne in einer Wohnung
- 2 mal erneuert: Briefkasten
- 3 mal erneuert: Balkonpflaster zu einer Wohnung
- 2 mal erneuert: Stiegenhausfenster
- 2 mal erneuert: Fassade Westseite
- 2 mal erneuert: Fensterbänke innen
- 2 mal erneuert: Stiegengeländer
Nun scheint die Sache endgültig zur eskalieren. Eine Top 7 wird verkauft. Ein neuer angeblicher Eigentümer zieht ein. Die Wohnung wird von der dem Bauträger nahestehenden Maklerin Frau G. als „schalldicht“ verkauft. Nun bekommt die Geschichte eine neue, erschreckende Dimension. Der angebliche Neu-Eigentümer terrorisiert die Käufergemeinschaft durch massive Lärmbelästigung, stundenlang bassbetonte Musik während der Nachtstunden, Hass-Schmierparolen auf der Wohnungstüre, zweimal eingetretene Wohnungstüre. Die ursprüngliche Wohnungsgemeinschaft droht an dem Psychoterror zu zerbrechen. Mehr als 10 Polizeieinsätze und die Androhung einer Räumungsklage durch den Bauträger zermürben die Gemeinschaft.
Die ursprünglichen fünf eingeschworenen Käufer sind verzweifelt. Rechtlich scheint kein Licht am Ende des Horizonts. Der bisherige Anwalt, Dr. Holzinger, scheint auch keine Lösung mehr zu wissen. Die Gemeinschaft fährt nach Wien zu Mag. Peter Abmayer, einem auf das Bauträgervertragsgesetz spezialisierten Anwalt. Abmayer analysiert in zwei Stunden die Sachlage und zeigt einen völlig anderen Weg auf: Einen Teilrücktritt aus den noch ausstehenden Bauleistungen und Mängelbehebungen! Er fordert den Treuhänder auf, aufgrund der Baueinstellung und mangelnden Erfüllung des Vertrages nunmehr das Eigentumsrecht zu verbüchern und vorlastenfrei zu stellen. Die Wohnungseigentumsbegründung sei ebenso unverzüglich vorzunehmen.
Nach dem zweistündigen Termin bei Anwalt Abmayer sieht die Käufergemeinschaft wieder ein klein wenig Licht am Horizont.
O-Ton einer Bewohnerin: „Beim Abmayer haben wir nach zwei Stunden mehr Infos erhalten als in den letzten Monaten bei Dr. Holzinger“.
Die Käufergemeinschaft fordert höflich eine Abrechnung der bisherigen Anwaltskosten Dr. Holzingers an. Der reagiert prompt und offenbar wenig erfreut. Er schickt eine Kostenaufstellung in Höhe von 27.600 Euro!
Die Käufergemeinschaft ist geschockt, mit knapp 28.000 Euro hätte niemand gerechnet!
Wobei anzuführen ist, dass die Abrechnung offenbar den anwaltlichen Tarifen entspricht. Dr. Holzinger führt an, dass er nur ein einziges Telefonat verrechnet habe. Er geht von einer Bemessungsgrundlage in Höhe Euro von 120.000 Euro aus.
Eine leistungsbezogene Bezahlung, respektive eine Erfolgsgarantie existiert bei anwaltlichen Vertragsverhältnissen nicht.
Die Käufergemeinschaft hat Anwalt Dr. Holzinger mittlerweile bezahlt. Eine weitere offene Front ist nervlich nicht mehr auszuhalten. Per 14.2.2015 sind nach wie vor zahlreiche Mängel offen. Bauträger Enzinger droht mit einer Räumungsklage und der angebliche Neu-Eigentümer aus Top 7 stößt in einem Rundumschlag Morddrohungen aus: „Ich dreh irgendwann durch und bring euch alle um“.
Aktuell hat die Einsatzgruppe Cobra den Mann von Top 7 abgeholt!
Während hier vielleicht der Eindruck entsteht, dass der Mann von Top 7, durchaus bewusst ins Spiel gebracht wird, zeigt sich die Käufergemeinschaft versöhnlich.
O-Ton einer Bewohnerin: „Ich kann zwar seit Tagen nicht mehr schlafen, aber der Mann tut mir leid, der hat sicher auch seine Vorgeschichte, er braucht Hilfe“.
Ein besonders dramatischer Fall der zeigt dass trotz Bauträgervertragsgesetz der Verbraucher nicht ausreichend geschützt ist.
Es bleiben am Ende folgende Empfehlungen:
- Drum prüfe wer sich ewig bindet – Bauträger vor Vertragsunterfertigung prüfen:
→Gewerbeschein vorhanden?
→Bonitätsprüfung über eine Wirtschaftsauskunftei!
→Referenzen hinterfragen, hat der Bauträger „Bauerfahrung“
→Welche Firmen werden mit den Bauarbeiten beauftragt? Prüfen!
- Verträge und Leistungsbeschreibungen prüfen lassen. Oft werden Bauleistungen nur vage beschrieben. Der Bauträger lässt sich offen was tatsächlich verbaut wird. Am Ende wird möglichst billig gebaut, auf Kosten der späteren Eigentümer.
- Im Streitfall gilt auch für die anwaltliche Unterstützung:
→Anwalt nach Referenzen fragen!
→Ist der Anwalt auf das Bauträgervertragsgesetz spezialisiert?
→Kosten hinterfragen, es kann auch eine aufwandsbezogene Abrechnung vereinbart werden.
Vereinbaren Sie Zwischenabrechnungen zur besseren Übersicht!
Aktuell läuft eine Räumungsklage. Wir berichten weiter über den Fall!