Ein Beitrag von RA Mag. Markus Gunacker Verkäufer und Bestandgeber (Vermieter, Verpächter,…) sind aufgrund des Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) in der Regel verpflichtet bei Verkauf oder bei In-Bestand-Gabe (Verkauf, Vermietung, Verpachtung) dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter, Pächter) einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen. Kauf, Miete oder Pacht eines Einfamilien- oder Mehrfamilienhauses sowie einer Gewerbeimmobilie unterliegt fast immer dieser Vorlagepflicht. Die wenigen Ausnahmen sind in § 5 EAVG geregelt. Der Energieausweis selbst darf dabei nicht älter als zehn Jahre sein. Bereits im Inserat sind Verkäufer und Bestandgeber, sowie auch von diesen beauftragte Immobilienmakler, verpflichtet, den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben. Was ist ein Energieausweis? Der Energieausweis gibt die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes an. Vereinfacht gesagt, hat ein Energieausweis optisch Ähnlichkeiten mit dem, was man von Aufklebern bei technischen Geräten (Kühlschrank, Waschmaschine, etc.) kennt. Auf den Fotos sieht man ein Beispiel für einen Energieausweis. Was ist rechtlich aus dem Energieausweis abzuleiten? § 6 EAVG ordnet dabei zwei wesentliche Rechtsfolgen an. Zunächst wird darin bestimmt, dass die im Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen unter der Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB gelten. Die „Berücksichtigung unvermeidbarer Bandbreiten“ ist wohl darauf zurückzuführen, dass es im Hinblick darauf, dass auch bei sorgfältiger, dem Stand der Technik entsprechender Erstellung des Energieausweises zu Unschärfen kommt, weil gewisse Standardannahmen zugrunde gelegt werden, die mit den realen Werten nicht immer gänzlich übereinstimmen. Wie groß diese Bandbreite ist, kann nicht allgemein beantwortet werden, weil das von zahlreichen technischen Parametern abhängt. Letztlich ist die Frage, ob Annahmen getroffen werden dürfen im Streitfall durch einen Sachverständigen zu klären. Der Ersteller hat dabei allerdings gewisse Sorgfaltsmaßstäbe einzuhalten und darf nicht aus Gründen der einfacheren Erstellung bei wesentlichen Dingen oder Ausgangsparametern einfach Annahmen treffen. In diesem Fall könnte nämlich eine nachlässige Befunderhebung gegeben sein. Für eine solche haftet der Energieausweisersteller ebenso wie für Fehler in seiner Kalkulation. Da das Gesetz den Ersteller des Energieausweises selbst als sachverständige Person ansieht, hat er jedenfalls einen erhöhten Sorgfaltsmaßstab einzuhalten. Gerade bei bestehenden Immobilien ist vom Energieausweisersteller doch ein nicht unbedeutender Arbeitsaufwand für die Befundung der tatsächlichen Ausführung des Objektes notwendig. Denn gerade bei älteren Objekten ist es häufig der Fall, dass die im ursprünglichen Bauplan angegebenen Ausgangsparameter (für einen Sachverständigen erkennbar) nicht der Realität entsprechend und ebenso im Laufe der Zeit nicht abgebildete Änderungen erfolgt sind. Derartiges gilt es im Energieausweis wohl zu berücksichtigen. Die im EAVG genannten „bedungenen Eigenschaften“ sind wiederum…