GEPRÜFTE BAUSTELLEN IM JAHR
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Mangelhaftigkeit  der Gewerke  und  andererseits  in  der  Insolvenz  der  jeweiligen  Auftragnehmer!  Am 14.5.2012 habe ich die ATV-Sendung „Pfusch am Bau“ mit Aufmerksamkeit verfolgt. Eigentümer  von  Grundstücken  haben  dabei  Firmen  beauftragt,  Einfamilienhäuser  auf  ihren Grundstücken  zu  errichten.  Der  Gesetzgeber  wäre  meines  Erachtens  gefordert,  auch  bei derartigen Konstellationen eine gesetzliche Regelung ähnlich dem Bauträgervertragsgesetz zu schaffen, damit solche für den Konsumenten unzumutbare und existentielle Schwierigkeiten vermieden werden. Bis dahin kann man sich mit vertraglichen Änderungen helfen Die  Hauptursache  der  aufgetretenen  Probleme  liegt  einerseits  in  der  Mangelhaftigkeit  der Gewerke  und  andererseits  in  der  Insolvenz  der  jeweiligen  Auftragnehmer  während  der Bauphase. Zur Verhinderung von Schäden der Konsumenten wäre es zunächst erforderlich, die Höhe  und  die  Fälligkeit  der  Zahlungen  an  die  Fertigstellung  der  jeweiligen  Bauetappen anzupassen. Dabei müssten ähnlich wie im Bauträgervertragsgesetz vorgegangen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Erwerber bei Anwendung des Bauträgervertragsgesetzes noch nicht Eigentümer des Grundstücksanteils ist, bei Werkverträgen ist der Erwerber demgegenüber Eigentümer des Grundstückes. Diesem Umstand ist durch eine Abänderung der Bauetappen Rechnung zu tragen. Der  §  10  des  Bauträgervertragsgesetzes  sieht  vor,  dass  10  –  15  %  bei  rechtskräftiger Baubewilligung zu bezahlen sind, was voraussetzt, dass bereits eine fertige Einreichplanung vorliegt. 30 – 35 % der Auftragssumme sind nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches zu bezahlen, 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen, 12 % nach Fertigstellung der Fassade und  der  Fenster  einschließlich  deren  Verglasung,  12  %  nach  Bezugsfertigstellung  oder  der vereinbarten vorzeitigen Übergabe, 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage und der Rest nach Ablauf von 3 Jahren bzw. nach Übergabe einer Haftrücklassgarantie. Die Prozentsätze können unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des Einzelfalls entsprechend abgeändert werden. Die Anzahlung sollte mittels Bankgarantie abgesichert werden, die vom Auftragnehmer beizubringen ist. In der Folge müsste folgender Passus in den Werksvertrag aufgenommen werden: „Die Fälligkeit der vereinbarten Zahlungsetappen setzt das Vorliegen einer Bestätigung eines gerichtlich beeideten Sachverständigen über die Fertigstellung der jeweiligen Bauetappe und die Mängelfreiheit der bis zum Eintritt der Fälligkeit vom Auftragnehmer erbrachten Leistungen voraus,  wobei  die  Kosten  des  Sachverständigen  vom  Auftragnehmer  zu  tragen  sind,  wenn entweder der Baufortschritt nicht erreicht ist oder wenn Mängel festgestellt werden.“  Die  gerichtlich  beeideten  Bausachverständigen  lassen  sich  aus  dem  Internet  entnehmen ( www.sdgliste.justiz.gv.at). Es wäre jedenfalls sinnvoll, einen Sachverständigen zu wählen, der sein  Büro  in  der  Nähe  der  Baustelle …

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Haftrücklass – Sicherstellung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen! Ich werde in meiner beruflichen Praxis häufig mit der Frage konfrontiert, ob sich ein Auftraggeber „automatisch“ einen Haftrücklass von 3 % einbehalten dürfe. Der Haftrücklass ist der Einbehalt eines prozentuellen Teiles des Werklohns zur Sicherstellung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen des Auftraggebers. Ein Haftrücklass in der Höhe von 2 – 5 % des Werklohns darf dann einbehalten werden, wenn eine vertragliche Regelung im Bauvertrag getroffen wurde. Zudem steht ein Haftrücklass zu, wenn die Anwendung der ÖNORM B2110 als vereinbart gilt. Demnach ist der Auftraggeber berechtigt, von der Schlussrechnung (Gesamtpreis zuzüglich Umsatzsteuer) einen Haftrücklass in der Höhe von 2 % einzubehalten, soweit der Auftragnehmer keine Ablöse durch ein Sicherstellungsmittel (z. B. in Form einer Bankgarantie) vornimmt. Der Haftrücklass im Sinne der ÖNORM B2110 beschränkt sich jedoch ausschließlich auf  Gewährleistungsansprüche und umfasst nicht darüber hinausgehende Schadenersatzansprüche. Bei Bauträgerverträgen, z.B. beim Erwerb einer Eigentumswohnung von einem Bauträger, wurde mit der Novelle 2008 für Bauträgerobjekte die Verpflichtung des Bauträgers festgelegt, dem Erwerber zur Sicherung seiner Ansprüche aufgrund mangelhafter Leistung einen Haftrücklass in der Höhe von 2 % des Kaufpreises für die Dauer von 3 Jahren einzuräumen. Haftrücklassgarantie Bis zum Vorliegen der Haftrücklassgarantie kann die Restzahlung des Kaufpreises bis zur Höhe der einzuräumenden Haftrücklassgarantie zurückbehalten werden. Die Inanspruchnahme der Haftrücklassgarantie kann von bestimmten Voraussetzungen wie z.B. der Vorlage eines Sachverständigengutachtens abhängig gemacht werden. Die Haftrücklassgarantie im Sinne des Bauträgervertragsgesetzes umfasst sowohl Gewährleistungs– als auch Schadenersatzansprüche, dies in Bezug auf den Vertragsgegenstand, die Gesamtanlage und auch in Bezug auf Allgemeinteile des Gebäudes. Sollte keine einvernehmliche Regelung bestehen, die Anwendung der ÖNORM B2110 nicht vereinbart und das Bauträgervertragsgesetz nicht anwendbar sein, ist der Auftraggeber nicht berechtigt, einen Haftrücklass einzubehalten. Diesfalls ist der Bauherr im Falle des Vorliegens eines mangelhaften Gewerks auf den Einwand der nicht gehörigen Vertragserfüllung oder auf den Abzug der Mängelbehebungskosten angewiesen. Sollte der Mangel nachträglich, sohin nach Bezahlung des gesamten Werklohns auftreten, besteht keine wirtschaftliche Absicherung des Auftraggebers und trifft ihn diesfalls die volle Insolvenzgefahr. Dr. Berthold Garstenauer, Rechtsanwaltskanzlei in Salzburg…

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