GEPRÜFTE BAUSTELLEN IM JAHR
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Falldarstellung bei fehlendem Haftrücklass im Kaufvertrag! Im Dezember 2011 wurde von mir ein Artikel veröffentlicht, wonach der Bauträger verpflichtet ist, einen Haftrücklass in der Höhe von 2 % für die Dauer von 3 Jahren einzuräumen. Nunmehr wurde ich in meiner Praxis damit konfrontiert, dass in einem Kaufvertrag mit einem Bauträger ein Haftrücklass nicht vorgesehen war und nach Übergabe auch tatsächlich nicht gewährt wurde. Ich habe in der Folge den Bauträger aufgefordert, umgehend den Haftrücklass auszuhändigen. Dieser äußerte jedoch lapidar, dass er eine Bankgarantie beim Treuhänder erlegen werde. Diese Vorgangsweise ist mehrfach rechtswidrig § 4 Abs. 4 des Bauträgervertragsgesetzes sieht vor, dass bereits im Bauträgervertrag eine Regelung über den Haftrücklass zwingend vorzusehen ist. Demnach hat der Bauträger dem Erwerber zur Sicherstellung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung für die Dauer von 3 Jahren ab Übergabe einen Haftrücklass von zumindest 2 % des Kaufpreises einzuräumen oder eine Garantie beizubringen. Eine Hinterlegung beim Treuhänder ist mangels vertraglicher Vereinbarung nicht vorgesehen. Es ist zwar zulässig, die Inanspruchnahme der Garantie von bestimmten Bedingungen wie z. B. dem Vorliegen eines Sachverständigengutachtens abhängig zu machen. Diese Bedingungen müssen allerdings im Bauträgervertrag detailliert umschrieben werden, was im vorliegenden Fall nicht geschehen ist. Zudem wurden sämtliche Kaufpreisteile vom Treuhänder an den Verkäufer bzw. an die finanzierende Bank weitergeleitet, nachdem das Übergabeprotokoll unterschrieben war. Auch diese Vorgangsweise ist rechtswidrig. Bei grundbücherlicher Sicherstellung und einer Zahlung nach Ratenplan wird die letzte Kaufpreisrate erst nach Ablauf von 3 Jahren ab Übergabe fällig, sofern der Bauträger eine Haftrücklassgarantie nicht ausgestellt hat. Mangels Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate ist es einem Treuhänder untersagt, eine Weiterleitung des gesamten Kaufpreises an den Verkäufer oder dessen Bank vorzunehmen. Die Fälligkeit kann mit der Aushändigung einer Garantie im Sinne des § 4 BTVG herbeigeführt werden. Im konkreten Fall bedeutet dies, dass der Bauträger verwaltungsbehördlich zu bestrafen ist, wobei § 17 BTVG eine Strafdrohung von bis zu € 14.000,00 vorsieht, wenn im Vertrag eine Bestimmung über den Haftrücklass fehlt. Wenn – wie vorliegend – Zahlungen entgegen den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes entgegen genommen werden,…

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Bauvertrag – Abgrenzung von Neben- und Besonderen Leistungen bei Erdarbeiten! Ein Leistungsverzeichnis, das einer Ausschreibung nach VOB/A zugrunde liegt, ist so auszulegen, dass es den Anforderungen von § 9 VOB/A entspricht. Der Bieter darf es bei Auslegungszweifeln deshalb so verstehen, wie es den Anforderungen der VOB/A entsprechend verstanden werden müsste, d.h. er kann von einer erschöpfenden Beschreibung der von ihm zu erbringenden Leistung ausgehen. Für die Abgrenzung, welche Leistungen von der vertraglich vereinbarten Vergütung erfasst oder nicht erfasst und deshalb zusätzlich zu vergüten sind, kommt es auf den Inhalt der Leistungsbeschreibung an, die im Zusammenhang des gesamten Vertragswerks auszulegen ist. Soweit die Parteien die Geltung der VOB/b vereinbart haben, gehören dazu auch die allgemeinen technischen Bestimmungen für Bauleistungen der VOB/C. Leitlinie für die Abgrenzung der verschiedenen DIN ist der jeweilige Hauptinhalt der Leistung Nach DIN 18 299, Abschnitt 1, haben allerdings abweichende Regelungen in der ATV der DIN 18 300 f. Vorrang vor den allgemeinen Regelungen, weil das dem anerkannten Grundsatz entspricht, dass allgemeine Regelungen hinter den spezielleren zurücktreten. Im Regelungsbereich der DIN 18 300, Ziffer 3.8, gilt nach Ziffer 4.5 der ZTVE-StB 94, dass erosionsempfindliche Oberbodenflächen zu schützen sind; der Auftragnehmer hat dabei auch die Schutzmaßnahmen gegen Niederschlagswasser aus Flächen außerhalb der Baustelle zu regeln. Solche Maßnahmen sind aber in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen. OLG Celle – AZ: 14 U 134/09 vom 21.April 2010. Textquelle: bauwissen-online.de; Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt PDF zum Download: OLG Celle – AZ: 14 U 134/09 vom 21.April 2010 via bauwissen-online.de…

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„Deutschland-Meldung“ – Bauherrenhilfeautor Carsten Engel warnt: Lieber Internetuser, letzte Woche wurde ich gefragt, ob ich nicht mal meine Meinung zu einer Baufirma und dem damit verbundenen Exposé geben könnte. Ohne Ross und Reiter zu nennen möchte ich Ihnen von meinen Recherchen berichten. Bei dem Angebot handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 540qm Grundstück, ca. 135qm Wohnfläche, insgesamt 6 Zimmer, in Hanglage als Erstbezug. Kosten soll der Spaß insgesamt 260.500,00€. Auf eine Bewertung der Immobilie möchte ich an dieser Stelle nicht eingehen. Was mir aber aufgefallen ist, und dass sollten Sie sich, wenn Sie bauen möchten dringend vor Augen führen. „Bei diesem Anbieter handelt es sich möglicherweise um Baudienstleistungsverträge.“ Wenn Sie so etwas für Ihren Hausbau als Vertrag vorgelegt bekommen, sollten bei Ihnen die Alarmglocken angehen! Bei meiner Recherche bin ich auf einen interessanten Artikel eines Rechtsanwaltes aus München gestoßen. Die in meinen Augen größten Nachteile eines Dienstleistungsvertrages sind: Es ist kein Erfolg geschuldet. Es gibt keine Abnahme. Es gibt keine Gewährleistung. Ich behaupte mal, das dass auf dem Bausektor einem Freifahrtschein gleicht, es sei denn, es wird zusätzlich etwas vereinbart. Aber dann könnte man doch auch gleich einen Werkvertrag abschließen. Den ganzen Artikel des Rechtsanwaltes finden Sie unter: bit.ly  – beschrieben von  Volker Siegel –  Rechtsanwalt in München. Ich finde die Erläuterung der Unterschiede von Werkvertrag und Dienstleistungsvertrag klasse beschrieben. Eine kleine Hilfestellung vor Vertragsunterzeichnung: Grundsätzlich empfehle ich Ihnen Ihren Vertrag vorab rechtlich und technisch überprüfen zu lassen. Beste Grüße, Carsten Engel, TÜV geprüfter Gutachter für Bauschäden und Immobilienbewertungen…

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Konkurs der Baufirma hat oft fatale Folgen Linz (OTS) – Im Sommer 2010 schlitterte eine oberösterreichische Baufirma in den Konkurs. 40 Häuslbauer kamen um ihre Vorauszahlungen in der Höhe von insgesamt 1,2 Millionen Euro! Die AK fordert erneut einen besseren gesetzlichen Schutz vor Konkurs des Generalunternehmers. Weitere „Dauerbrenner“ in der AK-Bauberatung in den letzen Monaten: Mängel bei Vollwärmeschutz und Kostenüberschreitungen. „Jährlich wenden sich rund 1600 Konsumenten/-innen an unsere Bauberatung, weil sie Schwierigkeiten mit Baufirmen haben“, berichtet AK-Präsident Dr. Johann Kalliauer. Besonders schlimm ist es, wenn Unternehmen pleite gehen. So geschehen im vergangenen  Sommer: 40 Oberösterreicherinnen und Oberösterreicher hatten einen Bauvertrag mit der Firma JÖDA Fertighaus GmbH abgeschlossen. Die einzelnen Konsumenten/-innen  zahlten zwischen 9000 und 37.000 Euro. Als das Unternehmen dann vom Masseverwalter geschlossen wurde, waren alle Vorauszahlungen verloren. Eine nennenswerte Leistung hatte die Firma in vielen Fällen noch gar nicht erbracht. Die beste Absicherung gegen Konkurs der Baufirma ist, keine Vorauszahlungen zu leisten und nur nach Baufortschritt zu bezahlen.  Besteht das Unternehmen jedoch auf die Vorauszahlung, wird diese in manchen Fällen durch eine Bankgarantie abgesichert. Diese gilt aber nicht für den klassischen Generalunternehmervertrag, bei dem die Kundin/der Kunde das Grundstück zur Verfügung stellt und eine Baufirma als Generalunternehmen das Haus errichtet, sondern nur für jene Konsumentinnen und Konsumenten, die von einem Unternehmer ein vorgeplantes Haus samt Grundstück erwerben. AK- Präsident Kalliauer: „Das ist völlig unverständlich. Auch ein Generalunternehmer, der eine Vorauszahlung verlangt, soll verpflichtet sein, diese durch eine Bankgarantie zugunsten der Kunden abzusichern. “ Weiterer „Dauerbrenner“ in der AK-Bauberatung sind Baumängel. Hier verzeichnen die AK-Experten/-innen vor allem beim Thema Vollwärmeschutz einen massiven Anstieg der Beschwerden. Durch die öffentliche Förderung von energiesparender Bauweise und thermischer Sanierung boomt die Branche. Immer mehr Firmen bieten diese Arbeiten an und führen sie häufig unter großem Zeitdruck durch. Nicht alle verfügen über die erforderliche Erfahrung und den finanziellen Rückhalt, um auftretende Mängel rasch und sicher beheben zu können. Kalliauer: „Wir raten, vor Vertragsabschluss unbedingt einen Haftrücklass zu vereinbaren.“ Weiteres Problemkind: Kostenvoranschläge. Sie werden häufig weit überschritten. „Manche Angebote vermitteln den Eindruck, dass die veranschlagten Kosten unrealistisch niedrig berechnet wurden, um seriös kalkulierende Mitbewerber zu unterbieten“, kritisiert Kalliauer und rät Betroffenen, sich an die AK zu wenden: „Wir überprüfen, ob bei Kostenüberschreitungen auch wirklich alles rechtens war.“…

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