Steuerliche Belastungen bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien

Erhöhung oder Abschaffung der Einheitswerte!

Bisher galt bei Immobilien-Übertragung der dreifache Einheitswert der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (3,5 % der Bemessungsgrundlage) sowie die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % der Bemessungsgrundlage), wenn keine Gegenleistung zur Bemessung herangezogen werden kann oder die Gegenleistung unter dem dreifachen Einheitswert liegt.

Einige Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes lassen jedoch darauf schließen, dass sich an dieser Systematik sehr bald etwas ändern könnte. Experten erwarten entweder eine gänzliche Abschaffung der Einheitswerte oder aber eine deutliche Erhöhung, möglicherweise schon 2012.

• Hält der dreifache Einheitswert bei der Übertragung von Immobilien an Stiftungen?

Zunächst hatte sich der Verfassungsgerichtshof (VfGH) im März 2011 mit den Einheitswerten auseinanderzusetzen. Eine Privatstiftung versuchte die Verfassungswidrigkeit der Stiftungseingangssteuer, also jene Steuer die nach Wegfall der Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Zuwendungen an Privatstiftungen eingehoben wird und derzeit 2,5 % der Bemessungsgrundlage beträgt, aufzuzeigen. In seiner Entscheidung (G 150/10) hat der VfGH zwar die Stiftungseingangssteuer für verfassungskonform befunden, gleichzeitig aber den dreifachen Einheitswert als Bemessungsgrundlage für Grundstücke hinterfragt und dem Gesetzgeber eine Frist zur Reparatur bis 01.01.2012 eingeräumt. Für den Fall, dass keine Reparatur erfolgt, sollte dann der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Dies versucht der Gesetzgeber nun mit dem Budgetbegleitgesetz 2012, welches den Nationalrat bereits passiert hat, zu reparieren. Konkret wird die Besteuerung der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien komplett aus dem Regime der Stiftungseingangssteuer ausgenommen und ausschließlich im Grunderwerbsteuergesetz geregelt, dessen § 7 Abs 2 künftig regeln wird, dass sich die Grunderwerbsteuer bei jedem unentgeltlichen Erwerb oder dann wenn die Gegenleistung unter dem halben Verkehrswert liegt um 2,5 % Stiftungseingangssteueräquivalent auf 6 % vom dreifachen Einheitswert erhöhen wird.

Ob mit dieser Verschiebung der Regelung in ein anderes Gesetz die vom VfGH geforderte Reparatur bewirkt und eine verfassungskonforme Regelung geschaffen wurde, ist höchst fraglich und es bleibt zu befürchten, dass auch diese Regelung vom VfGH aufgehoben wird. Ob dann allerdings durch den VfGH eine neuerliche Reparaturmöglichkeit eingeräumt wird, kann bezweifelt werden. Zu beachten ist auch, dass diese Regelung dazu führen wird, dass künftig die Zuwendung von ausländischen Grundstücken an österreichische Privatstiftungen steuerfrei erfolgen kann, da ausländische Grundstücke nicht vom Grunderwerbsteuergesetz erfasst sind. Wie aus den Erläuterungen zum Ministerialentwurf hervorgeht, handelt es sich aber nicht um ein Redaktionsversehen.

• Erhöhung oder Abschaffung der Einheitswerte

Unabhängig von den stiftungsrechtlichen Betrachtungen hat der VfGH mit einer im September des Jahres ergangenen Entscheidung (G 34,35/11-10) die Grundbucheintragungsgebühr als verfassungswidrig aufgehoben, weil diese bei unentgeltlichem Erwerb nicht auf den gemeinen Wert, sondern auf den dreifachen (in Ausnahmefällen: einfachen) Einheitswert abstellt und keine sachliche Rechtfertigung besteht, weshalb bei unentgeltlichem Erwerb eine geringere Gebühr anfallen soll, als bei entgeltlichem Erwerb.

Nach Ansicht des VfGH geht die Anknüpfung der Eintragungsgebühr bei unentgeltlichen Grundstückserwerben an die Einheitswerte auf eine Zeit zurück, in der die Einheitswerte in Übereinstimmung mit den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt wurden, daher dem gemeinen Wert im Wesentlichen entsprachen und daher als Maßstab für den (steuerlichen) Wert eines Grundstückes verfassungsrechtlich unbedenklich herangezogen werden konnten. Dies ist nach Ansicht des VfGH nicht länger der Fall, weil die Einheitswerte seit vielen Jahren nicht angehoben wurden. Der Verfassungsgerichtshof kommt letztlich zum Ergebnis, dass die Anknüpfung der Eintragungsgebühr an die Bemessungsgrundlage des GrEStG insofern verfassungswidrig ist, als damit für Erwerbe, bei denen eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht ermittelbar ist, eine Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, die keinen sachgerechten Maßstab für die mit der Eintragungsgebühr abgegoltene Leistung der Gerichte bildet. Die Aufhebung der in Prüfung gezogenen Bestimmungen führt im Hinblick auf § 1 BewG dazu, dass für die Bemessung der Eintragungsgebühr in allen Fällen die Vorschriften des ersten Teiles des BewG, somit insbesondere § 10 BewG (somit der Verkehrswert), heranzuziehen sind.

Die Aufhebung dieser Bestimmung hat der VfGH unter Fristsetzung bis 31.12.2012 ausgesprochen und dem Gesetzgeber gleichzeitig nahegelegt, eine Reparatur unter dem Gesichtspunkt der Verwaltungsökonomie vorzunehmen.

Zusammenfassend bedeutet dieses Erkenntnis, dass der VfGH die Einheitswerte nicht länger als taugliche Bemessungsgrundlagen für Steuern oder Abgaben erachtet, weil diese nicht mehr als Maßstab für den (steuerlichen) Wert eines Grundstückes verfassungsrechtlich unbedenklich herangezogen werden können. Es erscheint denkunmöglich, dass der VfGH – sollte er sich in nächster Zeit mit der Heranziehung der Einheitswerte für die GrESt beschäftigen – zu einem abweichenden Ergebnis kommen könnte, sodass es wohl nur eine Frage der Zeit ist, bis auch dort die Aufhebung der einschlägigen Bestimmungen eintritt.

Es ist daher voraussichtlich nur eine Frage der Zeit, bis der Gesetzgeber durch eine Anhebung der Einheitswerte – denn ein Abstellen auf Verkehrswerte (Gutachten!) ist aus verwaltungsökonomischen Gründen unwahrscheinlich – die Verfassungswidrigkeit repariert, wodurch sich voraussichtlich schon im Laufe des Jahres 2012 die Steuerbelastung bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien massiv erhöhen könnte.

Vor dem Hintergrund einer voraussichtlich erhöhten Steuerbelastung im Laufe des Jahres 2012 empfehlen wir daher, bereits geplante, unentgeltliche Grundstückstransaktionen vorzuziehen und stehen Ihnen hierfür selbstverständlich jederzeit gerne zur Seite. Wir arbeiten gerne für unsere Klienten am Schnittpunkt zwischen Zivil- und Steuerrecht und dürfen daher darauf hinweisen, dass – bei aller Sinnhaftigkeit der steuerlichen Optimierung – die zivilrechtliche Komponente und Penibilität der Durchführung nicht vernachlässigt werden sollte; vor diesem Hintergrund dürfen wir erinnern, dass zum Schutz vor übereilten Schenkungen es regelmäßig zweckmäßig ist, sich etwa ein Fruchtgenussrecht vorzubehalten (zumal die Aufgabe des Fruchtgenussrechtes zu keinen abgabenrechtlichen Belastungen führt), es etwa auch denkbar ist, in Schenkungsverträgen vertragliche Widerrufsrechte aufzunehmen und unbedingt jede Schenkung im Familienkreis vorsichtshalber „in Anrechnung auf den Erb- und Pflichtteil“, so denkbar, zweckmäßig ist. Fruchtgenuss und Widerrufsvorbehalte können sehr flexibel (was den Umfang betrifft, die Zeitdauer oder auch den Eintritt betrifft) ausgestaltet werden. Auch diesbezüglich zeigen wir Ihnen gerne entsprechende Möglichkeiten auf und betreuen Ihre Anliegen. RA DDr. Alexander Hasch, RA DDr. Ralf Brditschka & RAA Mag. Johannes Wolfgruber – HASCH & PARTNER Anwaltsgesellschaft mbH