Fehlender Haftrücklass

Falldarstellung bei fehlendem Haftrücklass im Kaufvertrag!

Im Dezember 2011 wurde von mir ein Artikel veröffentlicht, wonach der Bauträger verpflichtet ist, einen Haftrücklass in der Höhe von 2 % für die Dauer von 3 Jahren einzuräumen. Nunmehr wurde ich in meiner Praxis damit konfrontiert, dass in einem Kaufvertrag mit einem Bauträger ein Haftrücklass nicht vorgesehen war und nach Übergabe auch tatsächlich nicht gewährt wurde. Ich habe in der Folge den Bauträger aufgefordert, umgehend den Haftrücklass auszuhändigen. Dieser äußerte jedoch lapidar, dass er eine Bankgarantie beim Treuhänder erlegen werde.

Diese Vorgangsweise ist mehrfach rechtswidrig

§ 4 Abs. 4 des Bauträgervertragsgesetzes sieht vor, dass bereits im Bauträgervertrag eine Regelung über den Haftrücklass zwingend vorzusehen ist. Demnach hat der Bauträger dem Erwerber zur Sicherstellung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung für die Dauer von 3 Jahren ab Übergabe einen Haftrücklass von zumindest 2 % des Kaufpreises einzuräumen oder eine Garantie beizubringen. Eine Hinterlegung beim Treuhänder ist mangels vertraglicher Vereinbarung nicht vorgesehen.

Es ist zwar zulässig, die Inanspruchnahme der Garantie von bestimmten Bedingungen wie z. B. dem Vorliegen eines Sachverständigengutachtens abhängig zu machen. Diese Bedingungen müssen allerdings im Bauträgervertrag detailliert umschrieben werden, was im vorliegenden Fall nicht geschehen ist.

Zudem wurden sämtliche Kaufpreisteile vom Treuhänder an den Verkäufer bzw. an die finanzierende Bank weitergeleitet, nachdem das Übergabeprotokoll unterschrieben war. Auch diese Vorgangsweise ist rechtswidrig. Bei grundbücherlicher Sicherstellung und einer Zahlung nach Ratenplan wird die letzte Kaufpreisrate erst nach Ablauf von 3 Jahren ab Übergabe fällig, sofern der Bauträger eine Haftrücklassgarantie nicht ausgestellt hat. Mangels Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate ist es einem Treuhänder untersagt, eine Weiterleitung des gesamten Kaufpreises an den Verkäufer oder dessen Bank vorzunehmen. Die Fälligkeit kann mit der Aushändigung einer Garantie im Sinne des § 4 BTVG herbeigeführt werden.

Im konkreten Fall bedeutet dies, dass der Bauträger verwaltungsbehördlich zu bestrafen ist, wobei § 17 BTVG eine Strafdrohung von bis zu € 14.000,00 vorsieht, wenn im Vertrag eine Bestimmung über den Haftrücklass fehlt. Wenn – wie vorliegend – Zahlungen entgegen den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes entgegen genommen werden, ist der Bauträger mit einer Geldstrafe von bis zu € 28.000,00 zu bestrafen. Darüber hinaus steht dem Erwerber ein klagsweise durchsetzbarer Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in der Höhe der Bankgarantie zu, wobei sich der Bauträger durch Ausstellung einer Bankgarantie von diesem Anspruch befreien kann. Letztlich kann der Erwerber Schadenersatzansprüche, die ihm aufgrund dieser Vorgangsweise entstehen, sowohl gegen den Bauträger als auch gegenüber dem Treuhänder geltend machen. Dr. Berthold Garstenauer – Rechtsanwaltskanzlei in Salzburg

Artikel als PDF zum Download: Falldarstellung bei fehlendem Haftrücklass im Kaufvertrag von RA Dr. Berthold Garstenauer