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Deutschlandmeldung – Grundstücksbesitzer: Vorsicht – Überbau!

Die Wärmedämmung ragt über die Grenze hinaus, es ist ein so genannter Überbau entstanden!

Dieser Tage erreichte mich eine Anfrage eines besorgten Haus- und Grundstücksbesitzers aus Deutschland: der Grund: Er hatte sein Gebäude energetisch saniert, sprich eine Wärmedämmung an den Außenwänden anbringen lassen. Jetzt steht er im Konflikt mit der Grundstücksgrenze. Die Wärmedämmung ragt über die Grenze hinaus, es ist ein so genannter Überbau entstanden! Ein durchaus ernst zu nehmendes Problem, das viele Hausbesitzer betrifft oder in Zukunft betreffen wird, wollen sie ihr Haus energetisch auf Vordermann bringen.

Recht ist: Eine Grenzüberschreitung ist prinzipiell nicht zulässig!

Die stets zu beachtenden Abstandsflächen zum Nachbargrundstück haben vor allem eine Nachbar schützende Wirkung. Sie sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Räumlichkeiten gewährleisten und dazu beitragen, den sozialen Frieden zwischen den Nachbarn zu bewahren.

Der § 912 BGB – Überbau; Duldungspflicht – besagt hierzu wörtlich: Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung WiderspruchGrenzüberschreitung erhoben hat.

Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Hierzu § 913 BGB – Zahlung der Überbaurente

Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten. Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten. Wer einen Überbau befürchtet, sollte sich rasch Klarheit über den Umfang der unrechtmäßigen Überschreitung der Grenze verschaffen. Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur untersucht beispielsweise im Rahmen einer Grenzanzeige die Grundstücksgrenze und die an der Grenze errichteten Gebäude. Ob und in welchen Umfang ein Überbau nach § 912 BGB vorliegt, kann letztendlich nur das zuständige Amtsgericht feststellen. Das Gericht legt auch die Höhe der zu zahlenden Rente fest. Der Rentenberechtigte, sprich der Eigentümer des in Anspruch genommenen Grundstücks, kann zudem verlangen, dass ihm der überbaute Grundstücksteil abgekauft wird.

Bau auf Grundstücksgrenze – Schadensersatzpflicht

Der BGH – AZ: V ZR 360/02  – urteilte u.a. in seinem Urteil vom: 19. September 2003: Bösgläubig handelt, wer im Bereich der Grundstücksgrenze baut und sich nicht, ggf. durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs, darüber vergewissert, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehört und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreitet.

Wärmedämmung darf nicht auf Nachbars Grundstück ragen!

Am 9.Dezember 2009 hat das Oberlandesgericht Karlsruhe einen konkreten Fall entschieden: Der Nachbar muss eine auf sein Grundstück ragende Dämmung nicht akzeptieren (OLG Karlsruhe – 6 U 121/09).

  • Tipp: Energiebewusste Hausbesitzer sollten daher stets im Vorfeld einer geplanten Baumaßnahme versuchen, sich mit ihren Nachbarn gütig zu einigen. Die vertragliche Vereinbarung sollte dabei immer schriftlich formuliert und auch ins Grundbuch eingetragen werden, damit sich auch spätere Grundstückseigentümer noch daran halten müssen. Ist der soziale Frieden zum Nachbarn nämlich erst einmal gestört, droht ein jahrelanger Rechtsstreit, wie er die deutschen Gerichte bekanntlich im Übermaß beschäftigt.
  • Beachte: Rechtswidriger Überbau: Der überbaute Nachbar widerspricht sofort oder der überbauende Nachbar handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig. In diesem Falle ist sogar ein Abriss gemäß § 1004 BGB möglich.
  • Beachte: Das Problem der grenzüberschreitenden Wärmedämmung ist indessen rechtlich noch nicht grundlegend geregelt. Einige Länder (Bauen ist bekanntlich Ländersache!) arbeiten an einer Gesetzesregelung oder haben sie schon erlassen. Jeder potentielle Sanierer sollte sich im Vorhinein nach den entsprechenden Regelungen an seinem Wohnort (beim zuständigen Bauamt) erkundigen. Einige Landesbauordnungen sehen sogar die Möglichkeit vor, dass im Zusammenhang mit Wärmedämmungsmaßnahmen eine Unterschreitung des Mindestabstandes baurechtlich genehmigt werden kann.
  • Bedenken Sie immer: Die Grundstücksgrenze ist ein sensibler Bereich unter Nachbarn. Daher ist der Raum vor den Außenwänden von Gebäuden – früher auch Bauwich genannt – mit wenigen Ausnahmen von Bebauung freizuhalten. Als Bauwich wird in Deutschland der Abstand zur Grundstücksgrenze des Nachbarn oder nach vorn zur Straße (öffentliches Gelände) bezeichnet, den die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes vorschreibt. Er dient vor allem dem Brandschutz und der Abwehr sonstiger Gefahren.
  • Der Bauwich beträgt in der Regel 3 bis 5 Meter. Zusätzlich sind immer auch die Grenzabstandsregeln der Bauordnung einzuhalten.

Wenn die notwendigen Abstände des Gebäudes zur Grenze  nicht eingehalten werden können, gibt es die Möglichkeit, beim Bauordnungsamt eine Ausnahmegenehmigung zu beantragen. Es ist stets zu empfehlen, vor Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems auf der Fassade, die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstände zu überprüfen. Autor: Uwe Morchutt Dipl.-Ing. (FH) – unabhängiger Sachverständiger im Bereich Feuchteschutz! Erfahren Sie mehr zum Thema auf bauwissen.de

Grundstuecksplan-Beispiel: Grundstuecksueberschreitung aufgrund thermischer Sanierung-Aussenmauer

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4 Gedanken zu „Deutschlandmeldung – Grundstücksbesitzer: Vorsicht – Überbau!


  1. Kurzeinschätzung durch Rechtsanwältin Margrit Kohlund von JuS Rechtsanwälte Schloms und Partner
    Der Überbau ist unzulässig.-§ 16 NbG (Sachsen-Anhalt) greift nicht, da hier nur die Duldung von Bauteilen, die in den Luftraum eines anderen Grundstücks übergreifen, ausdrücklich erwähnt sind. Auch handelt es sich bei der Wärmedämmung nicht um ein öffentlich rechtliches zulässiges übergreifendes Bauteil, § 16 Nr. 2 NbG i.V.m. § 6 Abs. 6 LBO(Sachsen-Anhalt). Es geht hier nicht um von der Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, sondern um die Anbringen einer Wärmedämmung auf einer gesamten Hauswand. Im vorliegenden Fall ist nämlich nicht der Luftraum durch hervortretende Bauteile wie Gesimse oder Dachüberstände betroffen, sondern es soll die gesamte Wand gedämmt werden und damit auch die Nutzung des Grund und Bodens eines anderen Grundstückes endgültig und nicht nur unwesentlich eingeschränkt werden. Das Urteil ds OLG Karlsruhe vom 09.12.2009 -6 U 121/09 ist insoweit wegweisend. Es gibt zwar noch kein Urteil des BGH. Es ist jedoch zu erwarten, dass dieser ebenso entscheiden wird. Wenn der Nachbar diesen Überbau mit der Wärmedämmung plant, sollte dieser Baumaßnahme sofort widersprochen werden. Da der Nachbar im vorliegenden Fall genau weiß, dass sein Gebäude auf der Grenze liegt, hat er auch Kenntnis darüber, dass er mit dem Anbringen der Wärmedämmung fremden Grund und Boden rechtswidrig beansprucht. Er ist daher zur Beseitigung der Wärmedämmung gemäß § 1004 BGB verpflichtet. Soweit sollte man es jedoch nicht kommen lassen, sondern rechtzeitig, den Nachbar von seiner geplanten Maßnahme abhalten. Bitte beachten Sie, dass eine Mandantenbeziehung ausdrücklich noch nicht besteht, wir daher keine Haftung übernehmen. Gerne übernehmen wir die direkte Vertretung. Rechtsanwältin Margrit Kohlund

  2. Rudolf Gerhard says:  

    Liebe BHH- Redaktion, sehr geehrter Herr Dipl.-Ing. Herr Morchutt,
    herzlichen Dank für Ihre freundliche Antwort.
    Wirklich nicht einfach, alles zu verstehen.
    Klar ist mir immer noch nicht, ob nun Dämmung angebracht werden darf, die mein Grundstück verkleinert.
    Direkter Fall: Mein Garten, bebaut mit Haus an die Grenze des Nachbarhauses (Mauer an Mauer).
    Das Nachbarhaus hat eine ca. 30m längere Mauer als mein Gebäude und grenzt als Grenzbebauung an mein anschließendes Grundstück und ist ca. 10m hoch.
    Kann er nun die 30m lange Wand mit 10-15cm dämmen und damit meinen Garten verkleinern ohne mein Zustimmung?
    Beste Grüße
    RG


  3. Beantwortung durch Sachverständigen und Autor des Artikels „Grundstücksbesitzer: Vorsicht – Überbau“ Herrn Dipl.-Ing.(FH) Uwe Morchutt: Die Gesetzgeber (Bund und Länder) machen es sich wie immer leicht: schlechte Gesetze, schwammige Formulierungen und kaum Verweise zu Gesetzen, die die Sache streifen. Die aktuelle LBO Sachten-Anhalt besagt zum Überbau (Grenzbebauung): Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) vom 20. Dezember 2005: § 6 Abstandsflächen, Abstände (1) Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Satz 1 gilt entsprechend für Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen. Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. (2) Abstandsflächen sowie Abstände nach § 29 Abs. 2 Nr. 1 und § 31 Abs. 2 müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Abstandsflächen sowie Abstände im Sinne des Satzes 1 dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden; Abstandsflächen dürfen auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. (3) Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; dies gilt nicht für Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen, Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 und Gebäude und andere bauliche Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind. (4) Die Tiefe der Abstandsflächen bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von weniger als 70 Grad wird zu einem Drittel der Wandhöhe hinzugerechnet. Andernfalls wird die Höhe des Daches voll hinzugerechnet. Die Sätze 1 bis 4 gelten für Dachaufbauten entsprechend. Das sich ergebende Maß ist H. (5) Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m. Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 m. (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände und 2. Vorbauten, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und c) mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. (7) Für Windkraftanlagen gelten der Absatz 2 Satz 2 und die Absätze 4 bis 6 nicht. Bei diesen Anlagen bemisst sich die Tiefe der Abstandsfläche nach der größten Höhe der Anlage. Die größte Höhe errechnet sich bei Anlagen mit Horizontalachse aus der Höhe der Rotorachse über der Geländeoberfläche in der geometrischen Mitte des Mastes zuzüglich des Rotorradius. Die Abstandsfläche ist ein Kreis um den geometrischen Mittelpunkt des Mastes. (8) In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m, gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m und Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m. Die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach Satz 1 Nrn. 1 und 2 darf auf einem Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten. Besagt die LBO (Landesbauordnung) nichts dazu, greift das Nachbarrecht! Mehr zum Thema auf http://www.bauwissen-online.de! Siehe auch Urteile! Wird durch einen Anbau die Ursache dafür gesetzt, dass an dem bereits vorhandenen Eigentum des Nachbarn ein entsprechender neuer Dachanschluss erforderlich wird, um aufgetretene Feuchtigkeit zu beseitigen und künftig zu verhindern, so hat der Anbauende die Kosten hierfür unabhängig vom Verschulden zu tragen. „OLG Köln – AZ: 13 U 181/09 vom 22. Dezember 2010″ – Natürlich gilt ein höchstrichterliches Urteil (OLG), darüber gibt es ja nur noch den BGH, auch in Sachsen-Anhalt!“BHH-Redaktion“ Die weiterführende Beantwortung durch Dipl.-Ing.(FH) Uwe Morchutt wird in Form eines Artikels auf der „Bauherrenhilfe.org“ veröffentlicht!

  4. Rudolf Gerhard says:  

    Hallo,
    nirgends kann man etwas über Überbau in Sachsen- Anhalt lesen.
    Es heißt da allgemein, es sei für Wärmedämmung zulässig, bei bestehender Grenzbebauung in das Grundstück des Nachbarn die Dämmung (10-15cm) anzubringen, also zu überbauen.
    Da wird dann der §16 NbG bemüht, da ist aber Überbau im Luftraum (Dachrinne?) zu lesen.
    Gibt es da schon Grundsatzurteile, die die Wärmedämmung dem Recht auf Unverletzlichkeit des Grundstückes des Nachbarn vorzieht?
    Ist das Urteil des Oberlandesgerichtes Karlsruhe auch für Sachsen-Anhalt weisend, so lange es da keine Grundsatzentscheidung gibt?
    Danke für evtl. Antwort und danke für die informative Seite.
    RG

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