Verantwortlichkeiten eines „Vermittlers / Generalunternehmers“!

Wer trägt welche Haftung – wer ist mein Vertragspartner?

Aufgrund der Anfragen zum Thema „Vertragspartner – Wer trägt welche Haftung“, erläutert Herr Rechtsanwalt Ing. MMag. Dr. Gerhard Benda zusammengefasste Fragen.

Verantwortlichkeiten eines Vermittlers (Haftungsvolumen?) und der eines  Generalunternehmers bei Errichtung von Bauprojekten.
Oft glauben Bauwerber bei einem Generalunternehmer Ihr Bauprojekt beauftragt zu haben, jedoch im Nachhinein draufkommen das Ihr erster Partner doch nur ein Vermittler war. Auch sind bei einigen Fällen ausländische Fertighaushersteller beteiligt, sprich es wurde ein österreichischer Vermittler mit Gewerbeberechtigung „Handelsagent“ (zB generalvertreibender des Fertighausherstellers in Österreich) beauftragt und das Projekt wurde dann durch einen ausländischen Fertighaushersteller errichtet. Die Rechnungslegung erfolgte via dem ausländischen Fertighaushersteller an den Bauwerber.

Wie verteilen sich bei so einem Netzwerk die Verantwortlichkeiten?
Wer ist mein direkter Partner, mit welcher Haftung?
Haftet der Vermittler wenn der Fertighaushersteller „INSOLVENT“ wird?
In wie weit haftet der Vermittler für falsche bzw. ungenaue Beratung?
Zum Beispiel: Abklärung der Bodenverhältnisse vor Baubeginn um beim Kellerbau entsprechend das Produkt zu wählen? Oder im Leistungsverzeichnis werden notwendige Bauleistungen oder Materialien nicht angeführt (ZB Kanalbau.- oder Dämmarbeiten) – diese Dinge dem Bauwerber dann doch horrende Mehrkosten verursachen.

Beantwortung durch Rechtsanwalt Ing. MMag. Dr. Gerhard Benda:

Die Unterscheidung, ob der unmittelbare Gesprächspartner im Rahmen der zukünftigen Vertragsbeziehung als „Vermittler“ oder als „Generalunternehmer“ zu werten ist, hat hinsichtlich der Rechtsfolgen maßgebliche Bedeutung. Die Notwendigkeit dieser Differenzierung findet sich in verschiedenen Rechtsbereichen (bspw. Reiserecht: Reiseveranstalter – Reisevermittler), sie ist jedoch gerade im Baubereich, wo es vielfach um erhebliche Geldbeträge bei Auftragsvergaben, bei der Abwicklung von Bauschäden etc. geht, von Wichtigkeit. Umso mehr haben Bauherren daher penibel darauf zu achten, dass die vertraglichen Grundlagen ihre  Ansprüche  so sichern, wie sich dies der Bauherr als Auftraggeber auch vorstellt.

Die Aufgabe von „Vermittlern“ ist es, auf einen Vertragsabschluss durch andere hinzuwirken. Der Vermittler „führt die Leute nur zusammen“, er selbst wird nicht Vertragspartei  des Werkvertrages zwischen Bauherrn und Werk-/Bauunternehmer. Der Vermittler haftet daher „nur“  für seine Vermittlungsleistungen. Natürlich treffen ihn entsprechende Sorgfalts- vor allen Dingen Aufklärungs- und Informationspflichten. So hat der Vermittler darauf hinzuweisen, wenn ihm Umstände bekannt sein müssen, die den Bauherrn bei ordnungsgemäßer Information davon abhalten würden diesen Vertrag zu schließen (Insolvenzgefährdung, fehlende Leistungsfähigkeit des Bauunternehmens etc.). Für kausale Schäden aus fehlerhaften bzw. mangelhaften Vermittlungsleistungen kommt daher durchaus ein Haftungsanspruch gegen den Vermittler  (abhängig auch von den Inhalten  des Vermittlungsvertrages und den darin konkret festgelegten Aufgaben- und Verantwortungsbereichen des Vermittlers) in Betracht.

Für die Vertragserfüllung selbst haftet jedoch nur der unmittelbare Vertragspartner des Werk-/Bauvertrages. Nur dieser Vertragspartner  hat konkret dafür einzustehen, dass seine Leistungen dem Werkvertrag entsprechen und vollständig erbracht werden. Dieser Werkunternehmer ist daher unmittelbar den Vertragserfüllungs-, Gewährleistungs-, Schadenersatzansprüchen des Bauherrn ausgesetzt.

Es kann daher durchaus im Interesse eines Gesprächspartners liegen, sich nur als „Vermittler“ darzustellen, um allfällige Haftungsansprüche an Dritte, bspw. das bauausführende Unternehmen, abzuwälzen. Dies kann u.a. dann mit Schwierigkeiten der Vertragsdurchsetzung verbunden sein, wenn der vermittelte Werkunternehmer seinen Sitz im Ausland hat, bereits Vorauszahlungen geleistet wurden (sodass das „Druckmittel“ des Zurückbehaltungsrechtes nicht wirksam ausgeübt werden kann, die notwendigen finanziellen Mittel für eine Ersatzvornahme nicht ausreichen, etc.), wobei es die Europäischen Gerichtstandregelungen, so u.a. auch in Verbrauchersachen, vielfach ermöglichen, den belangten Werkunternehmer in Österreich, am Wohnsitz des Bauherrn, gerichtlich in Anspruch zu nehmen.

Entscheidend für die Beurteilung, ob der Gesprächspartner des Bauherrn als Vermittler oder unmittelbar als Vertragspartner des Werkvertrages anzusehen ist, sind nicht allfällige nachträgliche Behauptungen, man sei nur ein Vermittler oder Ähnliches, sondern vielmehr die tatsächlichen Grundlagen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Anhand dieser Vertragsgrundlagen ist zu prüfen, ob ein Werkvertrag oder lediglich ein Vermittlungsvertrag abgeschlossen wurde. Dabei sind auch die verbraucherschutzrechtlichen Bestimmungen von Relevanz, die den Unternehmer u.a. zu einer transparenten Darstellung der Vertragsverhältnisse verpflichten. Der Verbraucher muss wissen, mit wem er es zu tun hat. Wenn sich ein Gesprächspartner zu einem späteren Zeitpunkt darauf berufen möchte, nur als „Vermittler“ aufgetreten zu sein, so hat er dies bei Vertragsabschluss in aller Deutlichkeit zu erklären, sodass dem Verbraucher auch bewusst ist, welche Art von Vertrag er abschließt. Der „Vermittler“ hat also in aller Klarheit darzulegen, dass er nur als solcher auftritt, ansonsten er sich gegebenenfalls gefallen lassen muss, unmittelbar als „Werkunternehmer“ in Anspruch genommen zu werden.
Bei undeutlichen, intransparenten, unklaren vertraglichen Regelungen wird sich daher möglicherweise der „Vermittler“ als direkter Vertragspartner des Bau- / Werkvertrages behandeln lassen müssen. Dies mit dem Ergebnis, dass dieser  selbst für die Erfüllung des Vertrages einzustehen hat, dritte Unternehmen, mit Sitz im In- oder Ausland, werden in einem solchen Falle als Erfüllungsgehilfen angesehen, für deren unvollständige oder fehlerhafte Leistungen der vermeintliche „Vermittler“  die Verantwortung trägt.  Ob damit  die Durchsetzbarkeit von  Ersatzansprüchen des Bauherrn verbessert wird oder nicht, ist im Einzelfall zu betrachten.

Bei einem „Generalunternehmervertrag“ ist von vornherein klargestellt, wer der konkrete Vertragspartner des Bauherrn ist. Nur der „Generalunternehmer“ stellt sich als Vertragspartner des Bauherrn dar, alle anderen Unternehmen sind dem Generalunternehmer  verpflichtet, welcher seinerseits für diese Erfüllungsgehilfen einzustehen hat und es daher auch im Aufgabenbereich des Generalunternehmers liegt, dafür zu sorgen, dass jeder dieser Erfüllungsgehilfen / Subunternehmer eine ordnungsgemäße Leistung erbringt.

Der Bauherr ist daher gut beraten sich seinen Vertragspartner und die Grundlagen des Vertragsabschlusses genau anzusehen, bevor es zum Vertragsabschluss kommt. Bereits beim Vertragsabschluss muss mit aller Klarheit feststehen, welche Leistungen der Vertragspartner zu erfüllen hat, ob er auch für den Erfolg des (Bau-) Werkes bei Umsetzung des Vertrages sodann die Verantwortung trägt.

Zu Ihrem Beispiel „Fertighaushersteller mit österreichischem Vermittler“ wollte ich nur kurz noch erwähnen, dass die Bezeichnung  „Vertriebspartner oder Generalvertrieb“ keinesfalls bedeutet, dass es sich dabei nur um eine vermittelnde Dienstleistung handeln würde, vielmehr ist im Allgemeinen davon auszugehen, dass ein Vertriebspartner auch zum unmittelbaren Vertragspartner des Käufers / Werkbestellers wird (außer er gibt eindeutig zu erkennen, dass er eben nur „vermittelt“ –dann muss der Käufer entsprechende Vorsicht walten lassen). Wie weit die Aufklärungs- und Informationspflichten eines reinen Vermittlers gehen, hängt von der konkreten einzelfallbezogenen Vermittlungs- / Vertragsgestaltung ab (ist es vertraglich Aufgabe des Vermittlers für ein konkretes Bauvorhaben einen geeigneten Fertighaushersteller zu vermitteln oder soll bspw. nur ein Anbieter vermittelt werden, welcher seinerseits alle technischen Voraussetzungen zu prüfen hat – hier sind die vertraglichen Gestaltungen und deren Transparenz maßgebend.

Rechtsanwalt Ing. MMag. Dr. Gerhard Benda, 6020 Innsbruck, www.ra-benda.at; E-Mail: office@ra-benda.at

Empfehlung der BHH.org:
Prüfung der Vertragsunterlagen vor Unterfertigung durch einen Rechtsanwalt.
Ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen zur Baubegleitung zu, er prüft das Angebot und das Leistungsverzeichnis auf Ungereimtheiten, die Bauqualität selbst und steht für Fachfragen zur Verfügung.