Der Energieausweis – mehr als eine Formvorschrift

Ein Beitrag von RA Mag. Markus Gunacker

Verkäufer und Bestandgeber (Vermieter, Verpächter,…) sind aufgrund des Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) in der Regel verpflichtet bei Verkauf oder bei In-Bestand-Gabe (Verkauf, Vermietung, Verpachtung) dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter, Pächter) einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen. Kauf, Miete oder Pacht eines Einfamilien- oder Mehrfamilienhauses sowie einer Gewerbeimmobilie unterliegt fast immer dieser Vorlagepflicht. Die wenigen Ausnahmen sind in § 5 EAVG geregelt. Der Energieausweis selbst darf dabei nicht älter als zehn Jahre sein.

Bereits im Inserat sind Verkäufer und Bestandgeber, sowie auch von diesen beauftragte Immobilienmakler, verpflichtet, den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis gibt die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes an. Vereinfacht gesagt, hat ein Energieausweis optisch Ähnlichkeiten mit dem, was man von Aufklebern bei technischen Geräten (Kühlschrank, Waschmaschine, etc.) kennt. Auf den Fotos sieht man ein Beispiel für einen Energieausweis.

Was ist rechtlich aus dem Energieausweis abzuleiten?

§ 6 EAVG ordnet dabei zwei wesentliche Rechtsfolgen an. Zunächst wird darin bestimmt, dass die im Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen unter der Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB gelten.

Die „Berücksichtigung unvermeidbarer Bandbreiten“ ist wohl darauf zurückzuführen, dass es im Hinblick darauf, dass auch bei sorgfältiger, dem Stand der Technik entsprechender Erstellung des Energieausweises zu Unschärfen kommt, weil gewisse Standardannahmen zugrunde gelegt werden, die mit den realen Werten nicht immer gänzlich übereinstimmen. Wie groß diese Bandbreite ist, kann nicht allgemein beantwortet werden, weil das von zahlreichen technischen Parametern abhängt. Letztlich ist die Frage, ob Annahmen getroffen werden dürfen im Streitfall durch einen Sachverständigen zu klären. Der Ersteller hat dabei allerdings gewisse Sorgfaltsmaßstäbe einzuhalten und darf nicht aus Gründen der einfacheren Erstellung bei wesentlichen Dingen oder Ausgangsparametern einfach Annahmen treffen. In diesem Fall könnte nämlich eine nachlässige Befunderhebung gegeben sein. Für eine solche haftet der Energieausweisersteller ebenso wie für Fehler in seiner Kalkulation. Da das Gesetz den Ersteller des Energieausweises selbst als sachverständige Person ansieht, hat er jedenfalls einen erhöhten Sorgfaltsmaßstab einzuhalten. Gerade bei bestehenden Immobilien ist vom Energieausweisersteller doch ein nicht unbedeutender Arbeitsaufwand für die Befundung der tatsächlichen Ausführung des Objektes notwendig. Denn gerade bei älteren Objekten ist es häufig der Fall, dass die im ursprünglichen Bauplan angegebenen Ausgangsparameter (für einen Sachverständigen erkennbar) nicht der Realität entsprechend und ebenso im Laufe der Zeit nicht abgebildete Änderungen erfolgt sind. Derartiges gilt es im Energieausweis wohl zu berücksichtigen.

Die im EAVG genannten „bedungenen Eigenschaften“ sind wiederum jene Eigenschaften, die explizit zugesagt und somit zum Vertragsbestandteil werden. Das Gesetz bestimmt somit an dieser Stelle, dass die im Energieausweis definierten Werte ausdrücklich im Rahmen des Verkaufs, der Vermietung oder Verpachtung zugesagt werden.

Wird im Kauf-/Miet-/Pachtvertrag die diesbezügliche Haftung nicht ordnungsgemäß und rechtswirksam ausgeschlossen, haben daher Verkäufer und Bestandgeber für diese Eigenschaft Gewähr zu leisten. Aus dem Titel der Gewährleistung kann ebenso eine Nachbesserung und die Herstellung des beworbenen Zustandes gefordert werden. Etwaige laufende Nachteile (zum Beispiel höhere Betriebskosten) können darüber hinaus einen weiteren Schadenersatzanspruch darstellen.

Im Zusammenhang mit der Gewährleistung gilt es darüber hinaus zu beachten, dass bei einem Verbrauchergeschäft (ein Unternehmer verkauft, vermietet oder verpachtet an einen Verbraucher) ein solcher Gewährleistungsausschluss rechtlich kaum möglich ist. Daher ist es auch hier für die Verkäufer und Bestandgeber besonders wesentlich, dass sie bedenken, dass die Erstellung des Energieausweises keine bloße Formvorschrift darstellt, sondern darauf achten, dass der Energieausweisersteller ein Fachmann ist, der sorgfältig und ordnungsgemäß seine Leistung erbringt.

Davon abgesehen wird in § 6 EAVG angeordnet, dass der Ausweisersteller selbst dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises (unabhängig von der zuvor dargelegten gewährleistungsrechtlichen Anordnung gegenüber dem Verkäufer/Vermieter/Verpächter) haftet. Daher wäre es auch ein falscher Ansatz der Energieausweisersteller hier zu Dumpingpreisen nicht lege artis erstellte Ausweise zu verkaufen. Denn letztlich haftet wohl der Ersteller im Rahmen seiner Sachverständigenhaftung gegenüber dem Auftraggeber des Energieausweises sowie gegenüber dem Käufer oder Bestandnehmer für die Schäden aus unrichtigen Annahmen oder Darstellungen im Energieausweis.

Sofern ebenso nicht im Vertrag rechtswirksam ausgeschlossen – wobei hier im Einzelfall zu prüfen ist, ob dies überhaupt ausgeschlossen werden kann –, kann ein vorgelegter Energieausweis, der fehlerhafte Angaben über die Gesamtenergieeffizienz enthält, schließlich auch dem Käufer/Bestandnehmer das Recht verschaffen, den Vertrag gegenüber dem Verkäufer oder Bestandgeber wegen Irrtums anzufechten und sich so nachträglich vom Vertrag wieder zu lösen oder diesen zumindest anzupassen.

Fraglich ist die Haftung eines bei Immobilientransaktionen häufig tätigen Maklers in Zusammenhang mit dem Energieausweis. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Verkäufer oder Bestandgeber vom Makler eine Empfehlung für den Ersteller des Energieausweises erhält oder der Makler selbst den Ersteller bestimmt und beauftragt. Eine Haftung des Maklers könnte sich dann bejahen lassen, wenn er einen Energieausweisersteller wählt, der für ihn erkennbar untauglich ist. Dies könnte dann gegeben sein, wenn der Makler bereits in der Vergangenheit regelmäßig erkannt hat, dass die ausgewiesenen Energiekennzahlen falsch sind oder der Ersteller keine entsprechende Befähigung besitzt. Den Makler selbst trifft dabei wieder ein erhöhter Sorgfaltsmaßstab, da er auf dem Gebiet der Immobilien selbst auch eine sachverständige Person ist. Unabhängig von der Haftung ist der Makler jedenfalls gut beraten einen sorgfältig arbeitenden Fachmann zu wählen, damit die Immobilientransaktion letztlich ohne rechtliche Nachwehen und zur Zufriedenheit der Beteiligten erfolgt.

Was passiert, wenn kein Energieausweis (rechtzeitig) vorgelegt wird?

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer gar kein Energieausweis vorgelegt, obwohl hierzu eine gesetzliche Verpflichtung besteht, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Der Verkäufer oder Bestandgeber sagt somit gewissermaßen Eigenschaften zu, die er womöglich gar nicht richtig kennt und geht damit ein sehr großes Risiko ein. Auch kann der Käufer oder Bestandnehmer die Ausfolgung eines Energieausweises entweder gerichtlich fordern oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen Kosten vom Verkäufer oder Bestandgeber einfordern. Zudem droht eine Verwaltungsstrafe in Höhe von bis zu 1.450 €, wenn der Energieausweis entgegen der normierten Pflichten nicht im Inserat angeführt beziehungsweise vorgelegt und ausgehändigt wird.

Gewährleistung und Schadenersatz

Kommt es im Energieausweis zu einer falschen Darstellung der realen Gegebenheiten, so wird die Immobilie entweder zu gut (i) oder zu schlecht (ii) dargestellt. Je nachdem sind verschiedene Haftungsfronten denkbar, denen sich die Beteiligten aussetzen. Im Folgenden werden die verschiedenen Ansprüche beleuchtet, die sich dadurch ergeben können:

(i)     Wird die Immobilie im Energieausweis zu gut dargestellt, und somit ein Heizwärmebedarf und ein Gesamtenergieeffizienz-Faktor ausgewiesen, der in der Realität nicht erreicht wird, kann dem Käufer oder Bestandgeber daraus ein Schaden entstehen. Zum einen könnte die Immobilie unter Zugrundelegung der richtigen Energieausweiskennzahlen weniger wert sein, da die Dämmung oder andere wertbildende Eigenschaften nicht so gut wie ausgewiesen sind. Ein Käufer oder Bestandnehmer wäre dann womöglich nicht bereit gewesen diesen Preis oder diese Miete/Pacht zu bezahlen. Zum anderen entsteht dem Käufer oder Bestandnehmer womöglich ebenso ein laufender Schaden, da beispielsweise die Heizkosten höher sind als diese bei den angegebenen Energiekennzahlen sein dürften. Käufer und Bestandnehmer könnten somit grundsätzlich die Differenz des tatsächlichen Werts zum bezahlten Preis sowie die laufenden Mehrkosten für die Heizkosten geltend machen. Darüber hinaus, für den Fall, dass die Abweichung im Energieausweis eine wesentliche Größe erreicht, könnte der Käufer einer Immobilie gegenüber dem Verkäufer fordern jenen Zustand herzustellen, den der Energieausweis darstellt. Die Herstellung des im Energieausweises definierten Zustandes könnte dann beispielsweise eine thermische Sanierung oder eine Erneuerung der Fenster und Außentüren notwendig machen. Alternativ könnte vom Käufer eine Rückabwicklung des Kaufs begehrt werden, wobei in einem solchen Fall zusätzlich sehr hohe Begleitkosten anfallen.

(ii)    Im Falle einer zu schlechten Darstellung der Immobilie durch den Energieausweis könnte der Verkäufer oder Bestandgeber geschädigt werden. Denn grundsätzlich sind Käufer und Bestandnehmer nicht bereit für Immobilien mit guten thermischen Werten (gute Gebäudeisolierung, gute Fenster, etc.) denselben Betrag zu bezahlen wie für Immobilien mit schlechten thermischen Werten. Dadurch ergeben sich Unterscheide im Marktwert. Dies erscheint schon dadurch logisch, da bei schlechten thermischen Werten die laufenden Heizkosten höher sind. Verkauft nun jemand seine Immobilie auf Basis einer zu schlechten Darstellung im Energieausweis (unwissentlich) zu günstig, hat er dadurch einen Schaden erlitten. Dasselbe gilt für den Bestandgeber, der zu wenig Miete oder Pacht für seine thermisch vermeintlich schlechte Immobilie verlangt. Hat der Verkäufer oder Bestandgeber den Energieausweis selbst beim Ersteller beauftragt, so hat er gegenüber dem Energieausweisersteller einen Anspruch auf Ersatz des beschriebenen Schadens, welcher darin liegt, dass er die Immobilie aufgrund der zu schlechten Darstellung im Energieausweis zu günstig verkauft oder vermietet/verpachtet hat.

Mein Rat an Sie:

Zusammenfassend bedeutet dies, dass der Verkäufer oder Bestandgeber einer Immobilie gut beraten ist, sich den Ersteller eines Energieausweises  sorgfältig auszusuchen und womögliche Schnäppchen-Angebote für einen Energieausweis zu hinterfragen. Ebenso wichtig ist es, sich als Verkäufer oder Bestandgeber vertraglich gegenüber Käufern oder Bestandnehmern abzusichern und Haftungen, die sich im Zusammenhang mit dem Energieausweis ergeben, – soweit dies gesetzlich möglich ist – auszuschließen. Die rechtlich zulässigen Haftungsausschlüsse müssen dabei im Einzelfall bewertet werden. Ansonsten setzt man sich beim Immobilienverkauf oder der Vermietung/Verpachtung einem Risiko aus, welches letztlich sehr teuer werden kann. Der Ersteller des Energieausweises kann seine Haftung gegenüber seinem Kunden kaum beschränken. Gegenüber dem Käufer und dem Bestandnehmer lässt sie sich rechtlich gar nicht wirksam ausschließen. Als Sachverständiger haftet er schlicht für die abgegebene Expertise. Diesem kann daher nur nahegelegt werden bei der Erstellung des Energieausweises alle Sorgfaltspflichten einzuhalten und den Energieausweis gewissenhaft zu erstellen.

Autor: Mag. Markus Gunacker
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