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Ein Haus gilt als denkmalgeschützt, wenn es mindestens zwei Generationen alt ist und sein Erhalt dem Interesse der Allgemeinheit dient. Bereits diese Grundfestlegung birgt für jeden Altbau das Risiko, dass ein normal gekaufter Altbau plötzlich Sanierungsauflagen nach kommunalen Regeln des Denkmalschutzes mit sich bringt. Wer sich dieser Bürde annimmt, wird langfristig dafür mit einem schmucken Sanierungsobjekt und länderspezifisch sowie regional unterschiedlichen Steuererleichterungen belohnt.
Kauf denkmalgeschützter Häuser kein Angstszenario
Viele Häuser mit dem Status »Baudenkmal« werden als Erblast verkauft. Erben haben Angst vor dem Aufwand der Sanierung in Kombination mit bestehenden Auflagen des Denkmalschutzes. Für Kaufinteressenten kann das erheblich günstige Kaufpreise bedeuten. Vor der finanziellen Erfüllbarkeit von Auflagen bei der Sanierung ist Angst nicht gerechtfertigt. Viele historische Baumaterialien dürfen problemlos in modernen Alternativen von gleicher Optik und Funktionalität verwendet werden.
Sanierungsbedarf dokumentieren
Wichtig ist für Sanierungspläne das rechtzeitige Gespräch mit Behörden und das Einschalten von Gutachtern mit Orts- und Bestandserfahrung zu alten Architekturen. Diese Erstabsprache findet am besten noch vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag statt, gerne unter Vermittlung der Verkäufer oder ihrer Makler. Beispielsweise wird für die Fugensanierung in Feuchträumen Mikrozement in einer Farbe genehmigt, die zum historischen Zustand des Raumes passt. Holznachbildungen für marode Balken dürfen ruhig einen intakten Holzkern haben, auf dem oberflächlich einfach die als schützenswert eingestuften Wurm- oder Faulspuren imitiert werden.
Fördermöglichkeiten für Einzelmßnahmen prüfen
Energetische Sanierung, der Austausch tragender Bauteile oder eine Neuverfliesung und -verfugung mit modernem Beton ciré (Mikrozement) werden in allen Kommunen, landesweit und vom Bund finanziell und mit schnellen Genehmigungsverfahren gefördert. Zum Beispiel sind die Sanierungsvorschriften im Olympischen Dorf München bei der Fenstersanierung durchgewunken, solange die Farbe der Fensterrahmen mit den vorherigen übereinstimmt. Ortsansässige Chronisten, Brauchtum-Vereine, private Bauherren und Behördenvertreter sind meist dankbar für Käufer solcher Problemobjekte und deshalb behilflich zu allen Fragen um den Erhalt einer solchen Immobilie.
Sanieren mit den Auflagen, aber nicht teurer
Tragende Bauteile müssen bei denkmalgeschützten Häusern schon aus Gründen der Nutzungs- und Bestandssicherheit saniert werden. Ein allgemeiner Anhaltspunkt zu Auflagen im Denkmalschutz lautet: »Die Optik darf nicht verändert, der Bauzustand jedoch modernen Kriterien angepasst werden.« Dies lässt Spielraum, beispielsweise für die Treppengestaltung in Innenräumen, Balkenaufbau zwischen Raumbereichen oder den Austausch maroder Bausubstanz hinter einer original nachgestalteten Fassade. Der eigentliche Aufwand besteht darin, alt und neu so zu verbinden, dass der Denkmalcharakter erhalten bleibt, sich der Wohnkomfort jedoch nicht hinter dem im Neubau verstecken muss.
Vorteile sanierter, denkmalgeschützter Häuser
Denkmalgeschützte Häuser erhalten als Einzelobjekt, Gruppe ähnlicher Gebäude oder ganzer Ortskerne historische Ansichten. Ihre sanierte Bausubstanz verringert den Verbrauch an Rohstoffen, indem intakte Bauteile nicht ausgetauscht werden müssen. Wohnlich werden sie durch viele Möglichkeiten der genehmigten Sanierung innen wie außen. Neben dem behaglichen, modernen Wohnkomfort freuen sich sanierungswillige Eigentümer auch über Förderungsmöglichkeiten nicht nur sofort, sondern später während der Nutzungsdauer. Direkte Zuschüsse werden für Auflagen bei der Sanierung gewährt. Indirekte Zuschüsse gibt es steuerlich auf Grundstück, Gebäude und Einkommen der Eigentümer.
Fazit:
Die Sanierung nach Denkmalschutz kann eine finanzielle und genehmigungstechnische Herausforderung sein. Der Kauf solcher Gebäude ist dennoch nicht der Einlass auf ein Endlosprojekt. Zahlreiche Einzelmaßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz und zur energetisch modernen Sanierung ohne optische Veränderungen werden kommunal, länderabhängig und vom Bund gefördert.
(Bildquelle: pixabay.com/de)