Renovierungspflicht beim Verkauf: Was das neue Wiener Gesetz für Nichtwohngebäude bedeutet

Am 15. Juli 2026 ist in Wien das W-EGUG in Kraft getreten, mit dem die EU-Gebäuderichtlinie in Landesrecht umgesetzt wird. Neben neuen Vorgaben für Neubauten enthält es eine Besonderheit. Erstmals wird eine Renovierungspflicht eingeführt, die nicht an ein Bauvorhaben anknüpft, sondern an eine Transaktion.

Betroffen sind Nichtwohngebäude wie Büro-, Geschäfts- und Verkaufsgebäude, Beherbergungsbetriebe oder Veranstaltungsstätten, die bestimmte Energieeffizienz-Schwellenwerte nicht erfüllen. Bis 2030 müssen die schlechtesten 16 Prozent des Bestands verbessert werden, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Ausgelöst wird die Pflicht durch Verkauf, Vermietung des gesamten Gebäudes, Schenkung oder Nutzungsänderung. Für die Renovierung bleiben fünf Jahre Zeit.

Besonders wichtig ist der weite Verkaufsbegriff. Auch ein Share-Deal kann die Pflicht auslösen, wenn er grunderwerbsteuerpflichtig ist. Ein Beispiel aus dem Fachbeitrag: Ein Investor erwirbt 80 Prozent der Anteile an der GmbH, der ein unsaniertes Bürogebäude gehört. Am Grundbuch ändert sich nichts, trotzdem entsteht die Pflicht. Wird dagegen nur eine einzelne Einheit neu vermietet, entsteht sie laut Gesetzeswortlaut nicht.

Es gibt Grenzen. Fällt die Kosten-Nutzen-Analyse für die Gesamtrenovierung ungünstig aus, sind nur die einzelnen wirtschaftlichen Maßnahmen umzusetzen. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten eigene Erleichterungen. Bei Verstößen drohen aber Geldstrafen bis zu 100.000 Euro, außerdem muss der Eintritt der Pflicht unverzüglich der Behörde gemeldet werden.

Für Eigentümer heißt das: Den Energieausweis kennen, bevor man verkauft oder vermietet. Kaufverträge sollten Kosten, Fristen und Meldepflicht ausdrücklich regeln. Auch Sanierungs- und Baufirmen dürfen mit steigender Nachfrage rechnen. Neubauten müssen ab 2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, bei öffentlichen Einrichtungen schon ab 2028.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Wir sind keine Rechtsanwälte und übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben. Bitte wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Quelle: Philipp Pallitsch (Dorda Rechtsanwälte), „W-EGUG: Die Renovierungspflicht kommt“, Österreichische Immobilienzeitung (oiz.at, 21. September 2026)

Veröffentlicht am 28.09.2026