Neue Regeln für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen – auch für bestehende Verträge

Mit 1. Jänner 2026 ist eine umfassende Reform der mietrechtlichen Wertsicherung in Kraft getreten. Gleich drei neue Gesetze greifen ineinander: das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG). Hintergrund war eine Reihe von Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs, die zahlreiche gängige Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt hatten – etwa weil eine bei Vertragsabschluss bereits überholte Indexzahl als Ausgangsbasis herangezogen wurde.

Besonders bemerkenswert: Der neu geschaffene § 879a ABGB ist ausdrücklich auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Das Gesetz soll damit älteren, möglicherweise anfechtbaren Wertsicherungsklauseln nachträglich zu mehr Rechtssicherheit verhelfen. Ob eine Klausel eine gröbliche Benachteiligung darstellt, hängt künftig unter anderem davon ab, wie weit die vereinbarte Ausgangs-Indexzahl zeitlich zurückliegt und ob es sich um einen sogenannten Massenvertrag handelt, bei dem eine einheitliche Wertsicherung mehrerer gleichartiger Verträge sachlich gerechtfertigt sein kann.

Parallel dazu wurde § 6 Abs 2 Z 4 KSchG angepasst: Die bisherige Regel, wonach Preiserhöhungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss unzulässig waren, gilt nun ausdrücklich nicht mehr für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverhältnisse, bei denen die Leistung des Vermieters ohnehin nicht innerhalb von zwei Monaten vollständig erbracht wird. Das MieWeG legt zusätzlich fest, wie eine Wertsicherungsvereinbarung in Wohnungsmietverträgen überhaupt wirksam getroffen werden kann, und begrenzt deren Ausmaß.

Für die kommende Heizsaison und Betriebskostenabrechnung im Winter ist das durchaus relevant, da viele Streitfälle rund um Mietpreisanpassungen erfahrungsgemäß genau in dieser Zeit aufkommen. Vermieter mit älteren Musterverträgen sollten ihre Wertsicherungsklauseln überprüfen lassen, Mieter wiederum haben nun klarere Kriterien an der Hand, um eine Klausel rechtlich einzuordnen. Bauträger und Immobilienverwaltungen, die viele gleichartige Mietverträge verwalten, sind von der Massenvertrags-Regelung besonders betroffen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Wir sind keine Rechtsanwälte und übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Quelle: CHG Czernich Haidlen Gast & Partner Rechtsanwälte (chg.at), DORDA Rechtsanwälte (dorda.at), Parlament Österreich (parlament.gv.at), KPMG Law Österreich (kpmg-law.at)

Veröffentlicht am 22.09.2026