Architektenhaus verpfuscht: Akos Bau & Trockenbau GesmbH.

Heutige Kleingartenhäuser sind modern und werden oft auch vom Architekten geplant. Bei gegenständlichem Fall  wurde das „Design-Kleingartenhaus“ von diesem auch „bauüberwacht“, gebaut hat dann eine „Akos Bau & Trockenbau GesmbH.“ Aufgrund auffallender Fehler im Innenbereich hat die Bauherrenschaft einen Bausachverständigen gerufen, das Ergebnis ist kein Gutes..

Verzweiflung und Nervenzusammenbruch

Die Baufrau und der Bauherr versteht die Welt nicht mehr, haben sie doch für die Umsetzung ihres Lebenstraumes gleich einen Architekten beauftragt. Dieser hat geplant, die Leistungen ausgeschrieben und auch gutes Geld für die Bauüberwachung genommen. Für alle Architektenleistungen inklusive Einreichplanung immerhin rund 19.000 Euro.  Die architektonische Leistungen wie Raumaufteilung und der Gebäudeentwurf sind  als gelungen zu bezeichnen, obwohl Geschmäcker verschieden sind, hier ist auch von den Bauleuten jedes noch so kleinste Detail mit viel Liebe und monetärem Einsatz umgesetzt worden. Die qualitätssichernden Maßnahmen durch die ÖBA (örtliche Bauaufsicht) ……zensuriert….., der Architekt hat die Leistungen als „fehlerfrei“ abgenommen, seine Mängelliste bezieht sich überwiegend auf kleinere Mängel im Innenbereich. Den Totalschaden an der Fassade, den Flachdächern und der Luftdichtheitsebene hat er nicht erkannt.

Haftung des Architekten

Es gibt OGH-Urteile wonach die ÖBA zumindest 1x pro Woche wirksam anwesend sein muss.  Ob und wie der Architekt haftet kann hier nicht geklärt werden. Dazu wird die Frage zu klären sein ob ein „freier Dienstvertrag“, ein „Bevollmächtigungsvertrag“, ein „Werkvertrag“ oder ein „Architektenvollvertrag“ vorliegt. Der Unterschied liegt u.A. in der Frage ob die Mängel verschuldensabhängig und verschuldensunabhängig entstanden sind. Aus meiner rechtslaienhaften Sicht liegt ein „Vollvertrag“ vor, dann gelten die verschuldensunabhängigen werkvertraglichen Gewährleistungspflichten.

Auszug aus dem oben verlinkten Dokument: „Im Sinne der einschlägigen Judikatur des OGH kann sich der Architekt keinesfalls auf Stichproben verlassen, sondern muss die Arbeiten der ausführenden Bauunternehmen in angemessener Weise überwachen und sich durch häufige Kontrolle vergewissern, ob seine Anordnungen sachgerecht erledigt werden.“

Das Haftungsfragen zur ÖBA nicht so ohne weiteres evaluiert werden können zeigt das hier verlinkte Gerichtsurteil. Das ein Architekt auch Haftungsfolgen erwarten muss wenn der Bauherr diesem die Bauleitung plötzlich entzieht mag verwundern, erklärt sich aber aus der zu erwartenden Sachkunde des Architekten.  Schwierige Bauvorhaben bedingen intensivere Beratungspflichten, demnach der Architekt auch bei dem gegenständlichen …………….zensuriert………………  Jedenfalls ist der Architekt zu dem von mir einberufenen Termin gekommen, die Fensterfirma (Aktualisierung vom 8.4.: Firma ist sehr bemüht und sichert eine Bearbeitung bis 11.4. zu, gibt aber bereits an dass sie allfällige Fehler an der Bauanschlussfuge beheben werden. Die Antwort ob das Fenster welches DIREKT auf das Flachdach gestellt wurde auch gegen eine Fixverglasung getauscht und höher eingebaut wird, steht noch aus. Mag…………. möchte sich aber jedenfalls beteiligten und gemachte Fehler wieder beheben) und die Firma Akos leider nicht.

Missverständnis oder Unverschämtheit ?

Die Begehung zeigt bautechnische Fehler welche de facto einem 50%-Totalschaden gleichkommen, 100.000 Euro hat das Häuschen gekostet, um rund 50.000 muss nun saniert werden. Die beteiligten Firmen und den Architekten laden wir zur gemeinsamen, weiteren Schadensevaluierung ein. 1) Damit KEIN Gutachten geschrieben werden muss, das läßt sich bei Einigkeit auf der Baustelle sparen, soll jeder „seine“ Mängel aufschreiben, dann braucht es der Sachverständige nicht tun. 2)Damit niemand sagen kann es wird manipuliert,  und 3)aus Gewährleistungründen, bei Bauteilöffnungen beschweren sich oft Bauleute dass sie dann nicht mehr für ihre Konstruktion haften wenn diese aufgeschnitten wurde. (So einfach ist es aber nicht). Mein Mail an die Beteiligten:

„Gestern fand im Auftrag von Familie R. eine Begutachtung des von ihnen errichteten, bzw. des von ihnen geplanten und bauüberwachten Hauses statt. Sie wurden zu diesem Termin informiert. Es ergibt sich nun dass wesentliche bautechnische Fehler vorliegen, Fehler welche dringende Sanierungsarbeiten erforderlich machen. Anbei 2 Terminvorschläge, ich bitte um Abstimmung und Info bzw. Stellungnahme, vielen Dank! 1.4. um 11Uhr oder 8.4. um 8Uhr Zu diesem Termin bräuchten wir die Trockenbaufirma zur Bauteilöffnung, es liegen augenscheinlich folgende wesentliche Mängel vor:

• 1.  Trockenbau – Luftdichtheitsebene im Bereich der Elektroinstallationen nicht luftdicht ausgeführt
• 2.  Fenstermontage – Bauanschlussfuge fehlerhaft (Bild 164)
• 3.  Fenstermontage – Fenster über Flachdach zu tief eingebaut (Bild 139)
• 4.  Flachdach – Abdichtung, Verblechung fehlerhaft (Bild 153)
• 5.  Fassade – Fassade fehlerhaft (Bild 125)

Es liegen weitere, aufgrund der gebotenen Kürze nicht aufgelistete Fehler vor…………………………… Der Ordnung halber halte ich fest dass zu allfällig aktuellen, offene Rechnungen die Fristen ausgesetzt werden. Die Rechnungen sind offensichtlich nicht prüfbar, die Leistungen wurden entweder nicht fertiggestellt, oder aufgrund Mängel nicht fällig.“

Der Architekt ruft mich am nächsten Tag zurück, das Gespräch verläuft gut, er wird sich das natürlich mit uns ansehen. Die Fensterfirma Katzbeck meldet sich gar nicht, (Siehe Aktualisierung oben) und die Firma Akos Bau & Trockenbau GmbH. schickt einen „emeritierten“ Rechtsanwalt vor. Beziehungsweise erhalte ich ein Schreiben mit Briefpapier von Akos von Mag. Lothar Schulmeister. Dieser schreibt von einer „strategischen Zahlungsverweigerung“ der Bauherrenschaft und ist scheinbar fest der Meinung dass es keine Mängel gäbe, dass die Auftraggeber eigentlich nur nie zahlen wollten. Schlussendlich kommt Schulmeister zu dem Urteil dass nur optische Mängel vorliegen könnten, und er a l l e r h ö c h s t e n s  50Euro Preisminderung zugesteht…

Der Schlusssatz ist kaum zu überbieten:

„Sollten Sie, was Ihnen sicherlich von allen Seiten hoch anzurechnen wäre, sich entschließen, sich für eine für alle Seiten vernünftige Lösung einzusetzen könnte diese nur mehr in der nunmehr letztmals ohne gerichtliche Zusatzkosten möglichen Bezahlung unserer Forderung von Gesamt 50.321,83 (Kapital, Zinsen, Mahnspesen (!)) bestehen.  Mit freundlichen Grüßen Mag.Lothar Schulmeister“

Private Baulaien gehen vor solcher Wortgewalt oftmals in die Knie.

Frechheit siegt, Baufrau und Bauherr kennen die Schreiben von Schulmeister bereits, haben sich schon öfter auf diese Art und Weise unter Druck setzen lassen. Zuerst möchte ich das Schreiben gar nicht an die Baufrau weiterleiten, ich weiß was dieses bei ihr auslöst. Aber ich schreibe meine Kommentare dazu und gebe an dass sie keine Sorge haben muss wegen der Rechnung. Diese ist nicht fällig weil a)falsch, b) die Leistungen nicht erbracht wurden, und c) wesentliche Mängel vorliegen. Im Sinne einer offenen Kommunikation schicke ich das auch an Mag.Schulmeister, der antwortet prompt:

Hingehen empfehle ich darüber nachzudenken, ob Ihre Haftpflichtversicherung für Ihre Tätigkeit als sogenannter „zertifizierter Sachverständiger“ tatsächlich ausreicht, Ihre in rechtlicher Hinsicht höchstwahrscheinlich als zumindest grob fahrlässige Fehlberatung (§1299 ABGB) zu qualifzierende Aussage: „Demnach diese Drohung (Schulmeister droht die Klage an wenn die -völlig falsche- Rechnungssumme nicht bezahlt wird) aufgrund der vorliegenden Mängel nicht Grund zur Sorge geben sollte“ abzudecken.

Leider gehört eine derartige „Kampfrhetorik“ oftmals dazu, Schulmeister droht nun auch mir indirekt mit Klage, möchte mich beeindrucken und stillhalten. Wichtig ist es jedoch stets seine Zusagen einzuhalten, und ich habe Schulmeister angekündigt bei Nichtanwesenheit einen Beitrag zu veröffentlichen, das halte ich hiermit auch ein. Die Baufrau hat kein Geld mehr und kann sich ein Gutachten nicht leisten, bzw. sind laut ihrer Auskunft noch rund 20-30 Tsd. Euro für DIE MÄNGELFREI FERTIGGESTELLTE Baustelle und Schlussrechnung angespart. Den Rechtsweg scheut sie -noch- und richtet sie daher die Bitte an mich ihr über die Öffentlichkeit zu helfen.  Die Mängel und die Unverschämtheit diese nicht anzuerkennen sind derart dass der „Artikel der Woche“ echt verdient sind. Wobei die polnischen Gesellschafter gut beraten wären Herrn Schulmeister die Richtung wechseln zu lassen, vielleicht sieht sich der lt. WKO seit 14.5.09 gewerberechtlich eingetragene Baumeister Manfred Jägersberger mal selbst vor Ort an was hier gebaut wurde. !!!!!AKTUALISIERUNG vom 8.4.2011: Der Baumeister Jägersberger schickt nun ein Mail wo er Wert darauf legt zu informieren dass er seit 24.9.2010 NICHT MEHR gewerberechtlicher GF der FIrma AKOS ist. Er hat also seit diesem Datum keinerlei Funktion mehr in der Firma AKOS!! Interessanter Beisatz: Herr Jägersberger hat sich aus seiner Funktion ordentlich verabschiedet, dennoch war er in der WKO-Datenbank noch gelistet, daher unser Recherche-Ergebnis. Es kommt also auch vor dass die WKO-Daten nicht zuverlässig aktuell sind. Bmstr. Jägersberger legt Wert auf die Veröffentlichung seiner Mail:

1. der Guten Ordnung halber in aller Kürze folgende Mitteilungen:
2. es verwundert mich, dass die Frage nach der Korrektheit Ihrer Angaben in einem Artikel erst nach dessen Erscheinen an mich gerichtet wird
3. als gew.rechtl. GF trage ich in keinster Weise Verantwortung für Bauvorschriften und sonstige nicht gew.rechtl. Vorschriften
4. aus der obig angeführten Tatsache ist die Nennung des gew.rechtl. GF im  Artikel vollkommen unrelevant, ich bitte daher, meinen Namen samt link aus dem Artikel zu entfernen
5. (ob hier üble Nachrede oder gar Verleumdung vorliegt wird zu prüfen sein)

Hiermit bin ich demnach der Bitte von Bmstr. Jägersberger nachgekommen…

Anbei eine kurze Auflistung zur letzten Begehung, nach den Bauteilöffnungen,  gemeinsam mit dem kooperierenden Architekten. Selten habe ich ein so in allen relevanten Details fehlerhaftes Gebäude gesehen. Die Haltbarkeit ist hier mit maximal 10 Jahren anzugeben, dann wird dieses Holzrahmengebäude von holzzerstörenden Pilzen zerstört sein. Im Detail wird der Fall in der ATV-Doku „Pfusch am Bau“ dargestellt werden. Meine Fallprüfung gebe ich mit diesem Bericht an die Redaktion weiter. Start der 2. Staffel am 18.4.2011. Günther Nussbaum-Sekora (Immer für konstruktive Gespräche bereit)