Wenn die WNG nicht will, dann will sie nicht…

Die Gemeinnützige Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Wr. Neudorf, reg. Gen.m.b.H. spricht einerseits von einem demokratischen Mitspracherecht der Genossenschafter und andererseits von einer Schaffung kostengünstiger Wohnungen. Bei einer im Bau befindlichen Wohnhausanlage in Münchendorf zeigt sich ein anderes Gesicht…

(M)Ein Versuch Baumängel zu vermeiden führt ins Fiasko

Vor einigen Monaten kontaktiert mich eine künftige Mieterin dieser Wohnhausanlage. Sie mailt mir Bilder von einem von Wasserschäden verwüsteten Neubauraum. Die Genossenschaft (WNG) hat dazu gemeint dass sind nur Baufeuchte-Schäden und kein Problem. Ich schreibe zurück und gebe an dass hier sicher Undichtheiten von außen vorliegen müssen. Baufeuchte wirkt sich so nicht aus. Sie solle aber abwarten, noch hat sie die Wohnung ja nicht übernommen. Wird schon alles gut werden…

Wasserschäden ohne Trocknung übermalt

Monate später kontaktiert mich die besorgte Dame wieder. Es wurde nun neu ausgemalt und die gleichen Flecken treten wieder auf. Die angrenzende Terrasse ist mittlerweile geflämmt,  als Ursache demnach auszuschließen. Ich erkläre mich doch bereit vor Ort zu begutachten, sehe mir das an. Sofort wird offensichtlich dass das Terrassenwohnhaus ohne Dachvorsprung und noch fehlender Fassadendämmung der Witterung frei ausgesetzt ist. OSB-Platten (Holzwerkstoff) und die Mauersteine aus Holzspänen sind komplett durchfeuchtet. Unverständlich warum hier nicht einfache Witterungsmaßnahmen getroffen wurden. In der Dunkelheit entdecke ich weitere Baufehler und schreibe noch am Abend die Genossenschaft an. Normalerweise reagiert der Bauträger positiv und leitet die Reklamationen sofort an die ausführenden Firmen weiter. Auf mein nachfolgendes Mail reagiert der Hausverwalter DI. Demmer mit einer Klagsdrohung.

Sehr geehrter Herr DI. D…., vor einigen Wochen wurde ich zu Ihrer obigen Liegenschaft angesprochen, es gäbe Wasserschäden die als „Baufeuchte“ abgetan werden. Ich habe den unten angeführten Personen empfohlen den Kontakt zum Vertragspartner zu suchen. In der Meinung in der Neubauphase braucht es keinen Gutachter. Nach mir übermittelten aktuellen Bildern bin ich aber doch gestern, Freitag, kurzfristig auf die Baustelle gefahren. Betreffend der Wasserschäden Stg.4, Top7 gehe ich nun davon aus dass diese durch einen mangelhaften bzw. nicht vorhandenen Witterungsschutz verursacht wurden. Scheinbar wird erst seit Freitag wirksam am Wärmedämmverbundsystem gearbeitet. Demnach die Fassade -die Wasserflecken befinden sich vor allem wetterseitig- vorher frei bewittert wurde. Hier sollte nun dringend eine technische Trocknung vorgenommen werden, die bisherige Vorgehensweise des Malers über die nassen Stellen zu malen ist fragwürdig. Laut Baubeschreibung wurde ein Gipsputz verwendet, demnach ein Schimmelbefall rasch auftreten könnte. Im Sinne des Bauträgers bzw. Ihrer Genossenschaft, aber auch im Sinne dessen dass die derzeitigen Mieter in 10 Jahren Eigentümer werden können. Und auch bezugnehmend auf die einzuhaltenden technischen Normen laut Baubescheid, komme ich meiner Warnpflicht wie folgt nach. Respektive habe ich im Zuge meiner Begehung folgende Auffälligkeiten festgestellt:
* Laut Baubeschreibung und der ÖNORM B6253 ist im Umkehrdach nur eine Dämmplatte aus extrudiertem Polystyrol (XPS) zulässig. Alle von mir besichtigten Terrassen und Flachdächer, mit Ausnahme des Lifthaus-Flachdach, sind mit EPS-h-Platten gedämmt worden!
* Das über die Dämmplatten verlegte Schutzvlies ist fehlerhaft, respektive nicht im Bereich der Anschlüsse wirksam hochgezogen.
* Die Attikaausführung ist fehlerhaft, die OSB-Platten sind lt. Angaben seit Wochen frei bewittert, teilweise beschädigt und aufgequollen, Mindestneigung nicht eingehalten.  Eine weiterführende Prüfung und Austausch der beschädigten Platten wird empfohlen
HINWEIS: Es läuft immer noch Wasser in die Wand, eine Abdeckung fehlt !
* Teilweise Ausführungsfehler am Wärmedämmverbundsystem – siehe Bilder.
* Im Bad zur Nachbarwohnung wurde noch nicht fertig verfliest, die Verbundabdichtung ist erkenn- und messbar. Die Trockenschichtstärken von 0,47 – 0,52mm sind augenscheinlich wesentlich zu gering. Eine Abdichtung im Wannenbereich fehlt völlig.
ACHTUNG: Die geöffneten Stellen habe ich mit blauem Stift markiert. Die Öffnungen habe ich nach Rücksprache mit meinen Auftraggebern –Liste unten- vorgenommen,
–> Bild 1617 gesättigt nasses Mauerwerk
–> Bild 1641 EPS-h statt XPS
–> Bild 1657, 1652 Trockenschichtdickenmessung an 3 Punkten, 0,47 – 0,52mm
–> Bild 1650 Terrassentüre augenscheinlich nicht wirksam verschraubt, Putzrisse
–> Bild 1637, 1635 , Fehler WDVS
(Diagonalbewehrung nicht im Eck, Sohlbank zu gering geneigt, Vorkopf offen, Unterputz bei APU-Leiste zu dünn)
–> Bild 1632 OSB-Platten wochenlang frei bewittert, teilweise beschädigt/aufgequollen!
–> Bild 1632 Mindestneigung Attika teilweise unterschritten
–> Bild 1629 Schutzvlies Terrassen, Flachdächer nicht wirksam verlegt, Flächengewicht?

Auf die Klagsdrohung reagiere ich verblüfft: „Ihre Reaktion ist interessant, zuerst leiten Sie meine Liste an den Baumeister weiter dann drohen Sie mit rechtlichen Schritten. Sie scheinen zu übersehen dass ich hier schadensvermeidend und im Sinne der Genossenschaft Mängel bekannt gebe. Meine Auftraggeber waren bei dem Termin anwesend, man hat einvernehmlich festgelegt dass es wichtig ist noch vor Abschluss der Arbeiten zu befunden und Ihnen die Mängel mitzuteilen.“

Immerhin erhalte ich Antwort: „wir haben Ihre Hinweise zur Kenntnis genommen und Ihre Mitteilung an Herrn BM W., der für uns die Aufgaben der ÖBA wahrnimmt, weitergeleitet. Herr BM W. wird das Erforderliche veranlassen. Wir halten nochmals fest, dass wir Ende November an die künftigen Mieter alle Wohnungen in ordnungsgemäßem Zustand übergeben werden. Vor Übergabe der Wohnungen haben auch die künftigen Mieter keinerlei Besitzrechte an der gegenständlichen Liegenschaft. Daher weisen wir nachdrücklich darauf hin, dass das Betreten der Liegenschaft ohne ausdrückliche Genehmigung der Genossenschaft als Grundeigentümer und Bauherr ausnahmslos verboten ist. Wir bitten dies zur Vermeidung von Rechtsfolgen künftig zu berücksichtigen.“

Doch was folgt ist nicht entsprechend. Es wird wie gehabt weitergearbeitet. Viele Tage später, bei einer neuerlichen Begehung, stellt sich heraus dass das Schutzvlies seitlich immer noch nicht hochgezogen wird, die nassen OSB-Platten sind geblieben und bereits teilweise verblecht, und am Flachdach über der nassen Mauer fehlt noch immer jeglicher Witterungsschutz. Man hat sich nicht einmal die Mühe gemacht die Mauerkrone mit einer Pappe vor dem Regen zu schützen. Im Gegenteil, es zeigt sich nun dass auch die Badezimmerabdichtungen nicht der Norm entsprechen. Eine Mieterin hat sich statt einer Badewanne eine Duschwanne gewünscht, dafür noch extra bezahlt, als Sie die fehlende Verbundabdichtung reklamiert erhält sie einen Brief von der WNG, was nun vom Hausverwalter kommt möchte ich hier nicht kommentieren:

„Im Gutachten führt der Sachverständige aus, dass im Badezimmer der Wohnung … auch im Bereich der Estrichaussparung eine Abdichtung herzustellen ist. Da in diesem Raum nur mehr die von Ihnen direkt beauftragten Sonderausstattungen hergestellt werden, fordern wir sie auf, auch die angesprochene Abdichtung zu beauftragen, und uns dies vor Ausführung weiterer Arbeiten nachzuweisen“

Die Mieterin hat bereits über 30.000 Euro für Sonderausstattung bezahlt, da muss man davon ausgehen dass alle dafür nötigen Leistungen inkludiert sind. Jetzt den Spieß umzudrehen ist ein besonderer Akt der …..  Jedenfalls wäre auch bei Ausführung mit Badewanne eine Verbundabdichtung unter der Wanne auszuführen, dafür nun Geld verlangen zu wollen ist wohl nur mit einem Versuch der Einschüchterung zu erklären.  Jedenfalls habe ich 4 weitere Wohnungen angesehen, in keiner davon ist die Abdichtung normgerecht ausgeführt worden. Abdichtung unter der Wanne gibt es nicht! Die Trocknungsgeräte werden hier wohl noch öfter aufgestellt werden.

Nun schaltet sich auch die Kronen-Zeitung ein. Es kann ja nicht sein dass man mit Mietern so umgehen darf. Ein weiterer Versuch des Krone-Reporters eine Einigung herbei zu führen. Warum nicht gemeinsam mit einem Gutachter der WNG alle Punkte besprechen?

Immerhin kommt es zu einer Begehung mit einem Gutachter der WNG sowie der Baubehörde. Die WNG schreibt darauf hin ein Rundschreiben an die oder einige Mieter: „Bezugnehmend auf den Zeitungsartikel der Kronenzeit am 22. Oktober 2012 (Seite 21) teilen wir Ihnen mit, dass es am Donnerstag den 18. Oktober 2012 eine Überprüfung unserer Baustelle seitens der Gemeinde Münchendorf gegeben hat. Der Bautechnische Sachverständige der Gemeinde Münchendorf Arch. Prof. Mag. Ing. Alfred Pleyer hat die Baustelle kontrolliert und es wurde festgestellt, dass die Übereinstimmung der Ausführung des Bauvorhabens mit der Bewilligung gegeben ist und auch die verwendeten Baustoffe der Ö Norm entsprechen. Aufgrund des positiven Protokolls des Bautechnische Sachverständige teilen wir Ihnen nochmals mit, dass es am 30.11.2012 zur Übergabe einer qualitativ hochwertigen Wohnung kommen wird. Lassen Sie sich durch einen Zeitungsartikel nicht die Vorfreude auf Ihre neue Wohnung nehmen.“

Damit wird der Fall endgültig zur Farce. Hier wird definitiv die Unwahrheit geschrieben. Es wurden einige Mängel vom Gutachter bestätigt, andere nicht erkannt. Der Gerichtsgutachter hatte keine Neigungswaage mit und war scheinbar auch nicht in der Lage Spenglerarbeiten zu bewerten. Zur unten ausführlich erläuterten Frage der nicht der Baubeschreibung und den ÖNORMEN entsprechenden Umkehrdachdämmung gibt die Baubehörde an: „…auf den teilweise geöffneten Flachdachaufbauten wurden die behaupteten Eps-h-Platten nicht gesehen, eine zerstörende Untersuchung wurde nicht vorgenommen. Die teilweise fehlerhafte Verlegung  des Schutzvlieses wird derzeit verbessert…“ 

„eine zerstörende Öffnung wurde nicht vorgenommen“… ??? Da gibt es eine Begehung mit dem Gutachter, dem Bauamt, der Vizebürgermeister, der ÖBA, dem Spengler dem Schwarzdecker… und niemand findet eine Umkehrdach-Dämmplatte? Dazu hätte man nur etwas den Schotter oder die Begrünung zur Seite schieben müssen. Ich habe dafür genau 1 Minute gebraucht, zerstörungsfrei wohlgemerkt.  Ein Schelm der nun Böses denkt, …

Zu schlechter Letzt bekommt eine Mieterin -die es nur gut gemeint hat- einen Brief vom Anwalt der WNG, unter anderem mit folgendem Inhalt: „Zu guter Letzt möchte ich Ihnen Namens meiner Mandantschaft das Angebot unterbreiten den geschlossenen Vertrag einvernehmlich aufzulösen, da Sie ja ganz offensichtlich mit der Wohnung meiner Mandantschaft nicht zu 100 % zufrieden sind. Wenn Sie dieses Angebot annehmen wollen, teilen Sie das bitte mir oder meiner Mandantschaft umgehend mit.“ Hier engagieren sich wenige Mieter schon deswegen weil alle nach 10 Jahren Eigentümer werden können. Da darf man schon mitreden was Baumängel betrifft. Vor allem weil derartige Baufehler oft erst Jahre später auftreten. Da wird zuerst billiger eingekauft und Jahre später dürfen die Folgekosten von der Wohnungseigentumsgemeinschaft getragen werden.

Wer im Vorfeld kritisiert bekommt bei der WNG schnell mal ein freundliches Angebot doch auf die Wohnung zu verzichten…. Die Mieterin fühlt sich bedroht, hat schon über 30.000 Euro für Sonderausstattung bezahlt. Das hat sie auch gerne getan, die Wohnung ist wunderschön und hätte sie gerne in 10 Jahren die Gelegenheit genutzt und Eigentum begründet.

ZUR FRAGE EPS (expandiertes Polystyrol) oder XPS (extrudiertes Polystyrol) 

Gleich vorweg, der Norm -und der Baubeschreibung zu gegenständlichem Bauvorhaben-entspricht nur XPS mit Stufenfalz. Da gibt es sogar eine Planungsnorm für Umkehrdächer, die ÖNORM B6253 aus 2002 sowie die ÖNORM B 7220, Dächer mit Abdichtungen, Verfahrensnorm sowie andere sprechen da eine klare Sprache. So spiegelt auch nur XPS die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ wider. Die EU bringt uns Vorgaben zur freien Marktwirtschaft, und da sollen einzelne Produkte nicht benachteiligt werden.

Wer will schon warten bis ein neues Produkt in die aus gutem Grund  zurückhaltenden Normen Eingang findet? Man möchte verkaufen und will man keine Wirtschaftsbarrieren bilden. Da kann man scheinbar schnell mal eine österreichisch technische Zulassung einreichen.

Was in Deutschland das Bauproduktengesetz ist bei uns diese ÖTZ. Grundsätzlich ist das ja zu bejahen, aber die Zugangsbarrieren sollten strenger gehandhabt werden. Wo und welches Dach geprüft wird bestimmen hier die Zulassungsbewerber! Und die werden natürlich Proben nur an ausgesuchten Dächern vornehmen lassen. Für  die Recherche zu diesem Artikel habe ich viele Fachleute mit Rang und Namen befragt, auch den Leiter vom Flachdachinstitut, weitere Hersteller und Schwarzdecker.

Experimente auf Kosten der Bewohner

Von „allgemein anerkannter Stand der Technik“ keine Spur. Die meisten äußern sich eindeutig, alle geben an dass man die weitere Entwicklung abwarten müsse. Ob und in welcher Form Schäden auftreten werden wird die  Zeit zeigen, sicher nicht die ÖTZ…

Begonnen hat es schon vor einigen Jahren mit einer Dämmplatte von Steinbacher. Dann ist auch Swisspor auf den Zug aufgesprungen. Eine Zulassung hat nun das Produkt Primarosa von Swisspor und die Steinodur Umkehrdachplatte von Steinbacher sowie eine „verbesserte“ Dämmplatte „Steinodur UKD„, auch von Steinbacher. Über Swisspor haben sich schon einige Beschwerden bei uns angesammelt. In keiner Werbeunterlage findet sich der Hinweis dass die gefärbten EPS-Platten aus expandiertem Polystyrol gefertigt werden. Einzig im Baubook findet sich die Beschreibung EPS für „expandiertes Polystyrol“. Meistens sind es Baufirmen welche sich von den Aufschriften „Umkehrdach“ und „Perimeterdämmplatte“ in die Irre führen lassen. Wegen der 3-8% günstigeren EPS-Platte alleine würden die von uns befragten Schwarzdecker keinesfalls vom XPS abweichen. Da ist das Problembewußtsein auch durchaus vorhanden.

In der österreichisch technischen Zulassung aus  2008  steht noch unter Ziffer 3 Verwendung:

„Die „primarosa-Flat“ Umkehrdachplatten mit geprägter Oberfläche können als Wärmedämmung für nicht genutzte bekieste Umkehrdächer (außerhalb der Abdichtung) verwendet werden. “ Demnach Terrassen oder Gründächer nicht zugelassen waren. In der neuen ÖTZ aus 2011 ist plötzlich alles anders, da heißt es nur mehr: „3 Verwendung. Die „primarosa – Flat“ – Umkehrdachplatte Platten mit geprägter Oberfläche können als Wärmedämmung für Umkehrdächer (außerhalb der Abdichtung) verwendet werden.“ Ist nun eine Terrasse im Umkehrdachsystem zugelassen? Wieso ist eine immerhin „österr. techn. Zulassung“ derart unpräzise?  Wie sieht es mit der Fremdüberwachung aus? Ich habe bei Swisspor angefragt und möchte wissen ob die Prüfergebnisse öffentlich sind. Werden nur ungenutzte Umkehrdächer, oder auch Terrassen und Gründächer geprüft?

Eine Verordnung der MA64 gilt bis 2010, hier werden zwar Vorgaben zum Mindesgefälle (1°) sowie dem Verbot von Kreuzfugen beschrieben, aber auch hier kein Wort von der genauen Verwendung. Ebenso wenig beim ersten Hersteller der eine Zulassung für den EPS-Dämmstoff erzielen konnte: Steinbacher! Die Steinodur UKD darf bei Umkehrdächern verwendet werden. Bei allen? Steinbacher hat hier laut Angaben schon seine Erfahrungen machen müssen, die Platten sind bei einem intensiv begrünten Gründach „abgesoffen“. Eine andere Quelle hat uns die Ergebnisse einer Prüfung nach EN13163 übermittelt. Demnach die Platten eine volumenbezogene Wasseraufnahme von über 18% aufweisen! Massive Unterschiede zwischen EPSh und XPS zeigen auch Untersuchungen zur Wasseraufnahme, beschrieben im FPX-Perimeter-Merkblatt. Da ist die Wasseraufnahme im Frost-Tauwechsel-Versuch rund 10x schlechter als bei XPS!

Abschließend zu diesem Thema bleibt aus einem Gutachten (2003) zu ersten EPS-Umkehrdachplatten zu zitieren. Hier hat ein renommierter    Bauphysiker Vergleichsuntersuchungen vorgenommen und sein Ergebnis gutachterlich niedergeschrieben. Dieses Gutachten wurde vom Hersteller der EPS-Platten immer wieder bekämpft. Der „alternative“ Dämmstoff wird zwar jährlich fremdüberwacht, aber auf welchen Dächern Proben genommen werden wird wohl immer noch der Hersteller vorgeben. Man darf wohl annehmen dass hier nur wirklich ideale  Dächer mit ausreichend Gefälle gecheckt werden. Gründächer oder Dächermit relativ geschlossenem Aufbau (Terrassenplatten, Estrich, Gründächer…) wird man eher nicht finden. Wir werden die Hersteller befragen ob Sie Ihre Prüfstellen und Ergebnisse offenlegen. In der österreichisch technischen Zulassung steht ja unverständlicherweise nicht dass veröffentlicht werden muss. So als ginge uns das nichts an… Auszugsweise Texte aus dem Gutachten:

„Vergleicht man den ungünstigsten „feuchten“ Wert der XPS-G-Platten mit den Wert der EPS-P-Platten, so liegen die Werte um 17,1% – 23,8% höher (ungünstiger). Es ergeben sich daher nachstehende Schlussfolgerungen: ………Bisher hat sich daher für Umkehrdächer, gestützt auf jahrzehntelange Erfahrung, nur der Dämmstoff XPS-G bewährt, der durch das Extrudieren bei der Herstellung zu einem geschlossenzelligen, elastischen, homogenen Material umgeformt wird. EPS ist ein expandierter Partikelschaumstoff, bei dem selbst bei hochdichter Aufschäumung, wie es den EPS-P-Platten entspricht, naturgemäß immer Hohlräume zwischen den einzelnen Partikeln verbleiben. Es ist daher grundsätzlich eine höhere Wasseraufnahme möglich; dies findet auch in den einschlägigen NormenBerücksichtigung, wo …… Es wird daher erst ein langzeitiger Einsatz zeigen, ob EPS-P-Dämmstoffe für dein Einbau im Umkehrdach geeignet sind.  Ein solcher Dachaufbau entspricht daher nicht den anerkannten Regeln der Technik. Versuche bei Frost-Tau-Wechselbeanspruchung zeigen ungewöhnlich hohe Durchfeuchtungen und somit Dämmverluste….“ 

Schlussendlich zeigt mir meine rund 30-jährige Erfahrung mit Umkehrdächern dass selbst die geschlossenzelligen XPS-Platten nicht immer das halten was Hersteller und Normprüfungen angeben. Nämlich dass auch hier eine Wasseraufnahme weit über die Normprüfwerte möglich sind. Ein Flachdach hat im Laufe seiner Lebenszeit gänzlich andere Anforderungen zu bestehen als in Laborprüfungen ermittelt werden können. Dennoch bleibt XPS nicht nur aus meiner Sicht der derzeit einzig mögliche Dämmstoff für das Umkehrdach. (Schaumglasdämmstoffe wären zwar theoretisch möglich, finden jedoch fast ausschließlich im Warmdach Verwendung.)  Mir gefällt die Schlusszusammenfassung von DI.Glantschnigg (bautechnische Versuchs- und Forschungsanstalt Salzburg):

„Die ÖNORMEN B6253 und B6353 berücksichtigen gute und schlechte Erfahrungen mit unterschiedlichen Ausführungen von Umkehrdächern und Perimeterdämmungen. Sie sind jedoch nur Planungsnormen und keine umfassenden Lehrbücher zur Vermeidung von Mängel und Schäden. Dazu ist ein konstruktives Verständnis bei Detailausbildungen ebenso erforderlich wie die Beachtung der möglichen planmäßigen und unplanmäßigen Beanspruchungen insbesondere der Dämmplatten XPS-G.“  

Welche -und ob uns- Bauschäden künftig mit EPS-Platten  erwarten wird die Zukunft weisen. Den Pfad der relativ trägen aber sichereren ÖNORMEN hat man mit der ÖTZ jedenfalls verlassen. Experimentiert wird auf „lebenden Dächern“, allenfalls auf Kosten der Bewohner oder bei geförderten Wohnhäusern auch auf Kosten des Steuerzahlers.

Bleibt abzuwarten ob die angeführten „Auffälligkeiten“ bis zum Zeitpunkt der Wohnungsübergaben behoben werden. Um nichts anderes geht es schlussendlich…

Die nachfolgenden Bilder und die Beschreibungen der Auffälligkeiten sind Momentaufnahmen während der Bauphase, eine endfertige Bewertung ist nicht möglich da allenfalls nach der jeweiligen Aufnahme nachgebessert wurde. Diese Liste ersetzt auch kein Gutachten, soll lediglich zur Hilfestellung für eine mängelfreie Wohnungsübergabe dienen. Alle ausführenden Firmen sollen die Möglichkeit zur Gegendarstellung erhalten. Eine einvernehmliche Lösung soll zu jeder Zeit oberstes Ziel sein.