Schnäppchenhaus mit Baumangel, was tun?

Mitten im Hausbau geht dem Vorbesitzer das Geld aus, ein Treuhänder wickelt den Verkauf der halb-fertigen Immobilie ab. Rohbau, Dach, Heizung und alle Innenoberflächen sind fertig. 120TSD werden überwiesen, die restlichen 55TSD sollen nach Grundbuchseintrag bezahlt werden, doch es zeigen sich Baumängel…

Gewährleistung beim Hauskauf?

Der neue Käufer möchte vor Schlussüberweisung an den Treuhänder eine technische Überprüfung, eher der Form halber. Er hat das Haus quasi als „Bastlerhaus“ gekauft, weiß dass die Dämmfassade fehlt und zahlreiche sonstige Fertigstellungsarbeiten vorzunehmen sind. Als dann die Begutachtung Baumängel in Höhe von rund 145.000 Euro (Behebungsaufwände) ergibt ist er geschockt.  Das Dach muss runter, der Dachstuhl verstärkt werden, alle Innenwände sind zu sanieren und auch am Rohbau werden dem Gutachter sofort Baumängel per Augenschein erkennbar!

Wie gesehen und besichtigt?

Der Hauskäufer hat mit den ausführenden Professionisten keinen Vertrag, er kann die nun auftretenden Mängel bei den Handwerkern nicht geltend machen. Und beim Vorbesitzer hat er „wie gesehen und besichtigt“ ein halbfertiges Haus gekauft.  Das Haus hat er bereits bezogen, innen ist ja alles wunderschön fertiggestellt. Aus unerfindlichen Gründen hat der Vorbesitzer die Ziegelinnenwände mit einer Vorsatzschale aus Gipsplatten -OHNE DAMPFBREMSE- verkleidet und geringfügig gedämmt. Hochlochziegelwände sind ohne Innenputz nicht luftdicht, und nachdem die Fassadendämmung fehlt rutscht der Taupunkt hinter die Vorsatzschale. Eine Öffnung zeigt bereits kurz nach Einzug Schimmel!  Dieser, und alle anderen Mängel sind für den Baulaien nicht erkennbar, auch wenn sie augenscheinlich sind, eine Bewertung ist dem Hauskäufer nicht möglich gewesen.  Nun beginnt die diffizile Auflistung von Mängeln welche im rechtlichen Sinne keine sind, wie bspw. die fehlende Fassade, und derer welche dem Baulaien nicht erkennbar gewesen sein konnten:

• Die fehlerhafte Ausführung der Vorsatzschalen auf die Ziegelinnenwände
• Die Betonplatten welche direkt an die EG-Bodenplatte anbetoniert (Wärmebrücke) wurden
• Die Fehler am Dach, am Dachstuhl, dem Kamin usw.
• Die fehlerhafte Dampfbremse an der Dachschräge (Erst nach Bauteilöffnung erkennbar)
• Die Heizanlage ist fehlerhaft dimensioniert und ausgeführt

Eine Streit- und Rechtsfrage werden andere Mängel darstellen:

• Die Feuchtigkeitsabdichtung zu Bodenplatte und 1.Ziegelreihe fehlt augenscheinlich, mußte der Hauskäufer das nicht erkennen?
• Die Bauanschlussfugen zu den Fenster-Türen sind noch zu machen, mußte der Hauskäufer das wissen?
• Die Balkonplatte wurde ohne thermischer Trennung an das Gebäude betoniert, muß der Hauskäufer nun auf seine Kosten aufwändig dämmen?

„Gewährleistung ist das Einstehenmüssen für die Mängelfreiheit, OHNE dass es auf ein Verschulden ankommt“ Zitat Ing.DDr. Wenusch. Dazu auch § 923 Allgemein bürgerliches Gesetzbuch (ABGB): Fälle der Gewährleistung. „Wer also der Sache Eigenschaften beilegt, die sie nicht hat, und die ausdrücklich oder VERMÖGE DER NATUR DES GESCHÄFTES STILLSCHWEIGEND BEDUNGEN worden sind, (…) der hat (…) dafür zu haften.“ Weiterführend der § 928 ABGB „Fallen die Mängel einer Sache in die Augen (…), so findet außer de mFalle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei, keine Gewährleistung statt“

BEISPIEL EINGANGSVORDACH: Schon bei der Eingangsüberdachung häufen sich Baumängel, der Käufer ist hier bei den mehrmaligen Besichtigungen vor Hauskauf jeweils „an den Mängeln vorbeigegangen“. Als verdeckt oder versteckt waren diese Baufehler nicht zu bezeichnen, oder doch? Aber den „verdeckten Mangel“ kennt das Gesetz ohnehin nicht, somit ist der Käufer zwar daran vorbei gegangen, aber die Mängel sind ihm nicht „IN DIE AUGEN GEFALLEN“. Die Aussenstiegen wie auch die Vordachkonstruktion wurden ohne thermischer Trennung direkt an das Haus gebaut, die fehlende Dachdeckung kann der Käufer wohl nicht reklamieren. Wer hier vertraglich nicht genau definiert was bei einem halbfertigen Haus noch zu tun ist riskiert Ärger und langjährige Gerichtsstreitigkeiten.  Der Gesetzgeber möchte zielt darauf ab dass 2 Parteien eine Vereinbarung getroffen haben, Vertragstexte können irreführend sein, am Ende stellt sich der Richter auch die Frage was die beiden Parteien eigentlich wollten. In dem Fall ist davon auszugehen dass der Käufer zwar wußte dass er auf der einen Seite günstig gekauft hat, aber dafür noch Geld für Fertigstellungsarbeiten ausgeben muß, aber der Käufer konnte nicht wissen dass auch die zweifellos fertigen Bauteile mit hohem Aufwand nachzubessern oder abzubrechen sind:

§ 922 ABGB zum Thema Gewährleistung: „(1) Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überläßt, leistet Gewähr dass sie dem Vertrag entspricht. Er haftet also dafür, dass die Sache die bedungenen oder GEWÖHNLICH VORAUSGESETZTEN EIGENSCHAFTEN hat, dass sie seiner Beschreibung, einer Probe oder einem Muster entspricht und dass sie der Natur des Geschäftes oder der getroffenen Verabredung gemäß verwendet werden kann.“

Der Käufer beauftragt ein Privatgutachten mit einer Bewertung der Nachbesserungsaufwände und leitet dieses an den Treuhänder weiter. Seine Stellungnahme steht noch aus, wir informieren Sie an dieser Stelle weiter…

Wieder ein persönlicher Beitrag von Günther Nussbaum-Sekora, Bau-Sachverständiger, zertifiziert nach EN ISO/IEC 17024, Luftdichtheitsprüfer, Gebäudethermograf, Sonderfachmann für Gebäudeabdichtungen, Spengler und Dachdeckerarbeiten