Negativer Umgang mit Baumängel

Es hat mit einem normalen Auftrag begonnen. Gebaut werden mehrere Doppelhäuser, gekauft haben durchwegs junge Familien. Man ist gut informiert und möchte eine Qualitätsprüfung vom Gutachter. Bei der ersten Begehung sind die Trockenbauer am Werk, Fragen zur Dampfbremse können nicht beantwortet werden, massive Mängel zeigen sich.

Mängelliste wird nicht anerkannt

Schon in der etwas fortgeschrittenen Rohbauphase (Keller, Mauerwerk, Dach fertig…) müssen zahlreiche Mängel und Auffälligkeiten reklamiert werden. Diese sind so wesentlich dass ein Gutachten vorab nicht empfohlen wird. Ich gebe die Mängel den künftigen Eigentümern mündlich zu Protokoll, der „Schriftführer“ notiert alles und schickt ein Mail an den Bauträger. In den meisten Fällen folgt dann die Phase durchaus konstruktiver Gespräche. Auch wenn die „Gegenseite“ in der Regel nicht sehr glücklich über eine externe Qualitätskontrolle ist, so hat es für den Bauträger doch den Vorteil dass dieser bei seinen Subfirmen noch rechtzeitig die Behebung einfordern kann. Nichts ist schlimmer für einen Bauträger als eine Reklamation Jahre nach Übergabe. Die Behebung ist dann oft schwierig und die Subfirmen manchmal nicht mehr existent. Doch die Verantwortliche Firma blockieren, lehnen die Mängelliste ab, es folgen Verbalattacken und Attacken gegen mich als Gutachter.

Gerichtsgutachter & freier Gutachter

In der Regel endet die berufliche Laufbahn des Gutachters als „Gerichtsgutachter“. Das einzige Qualitätskriterium ist die gerichtliche, regionale Beeidigung jedoch nicht. Mir liegt an der Kombination von Sachverständigen- und Öffentlichkeitsarbeit. Es läßt sich dabei für den „Geschädigten Bauherren“ wesentlich mehr bewegen als in ewig langen und zermürbenden Prozessen. Unsere Gerichte sind überlastet und die Richterschaft wenig interessiert an langen Sachverhaltsdarstellungen. Wer im Verfahren den Vergleich ablehnt hat oft keine guten Karten. Nur warum sollte ein geschädigter Bauherr (auch die Baufrau) Kompromisse eingehen? Hat dieser keinen Anspruch auf ein mängelfreies Bauwerk? Außerdem gibt es den „Gerichtsgutachter“ nur mehr in Österreich und Deutschland. Ich bleibe daher „öffentlichkeitswirksam“ und habe eine EU-weit gültige Zertifizierung absolviert.

Gerichtsgutachter mit Falschangaben

Der Anwalt vom verantwortlichen Unternehmen schreibt also das ich kein Gerichtsgutachter bin und das nun einer für eine weitere Bewertung bestellt werden muss. Ich berate die Gemeinschaft und empfehle jeden konstruktiven Vorschlag. Es wird also ein Gerichtsgutachter Dipl.-Ing.- Doktor und Professor bestellt. (In einer Person) Mir ist zwar bewußt dass diese Titel keinerlei Einfluss auf die Qualifikation zur baulichen Bewertung haben, aber dennoch bin ich guter Dinge dass der Bauträger nun auch von einer zweiten Seite erfährt wie mangelhaft hier gebaut wird und wurde. (Der Professor wurde vom verantwortlichen Unternehmen und nicht von Gericht bestellt, ist also genau wie ich ein Parteiengutachter) Meine Kommentare zur Befundaufnahme / Beweissicherung des Professors:

1. Es werden falsche Begrifflichkeiten verwendet: „Bitumenpappe“ wurde nicht verwendet
   
2. Es wird von einer „Winddichtfolie“ geschrieben, tatsächlich handelt es sich um die DAMPFBREMSE. Die Winddichtung liegt außen.
3. Es wird von einem „Kaltdach“ gesprochen, dieser Begriff wird in der Fachliteratur schon lange nicht mehr genannt, ist zudem mißverständlich
   
4. DIE MÄNGEL AN DER LUFTDICHTHEITSEBENE SIND KATASTROPHAL WERDEN ABER NICHT ERKANNT
5. Der Gerichtsgutachter gibt an die Dränage OHNE GRABARBEITEN nicht auf fachgerechte Ausführung prüfen zu können. Wer aber weiß daß zu jedem Richtungswechsel in einer Dränleitung ein Wartungselement eingebaut sein muss, und dass diese natürlich an der Oberfläche erkennbar sein muß, wird auch wissen dass diese Angabe des Gerichtsgutachters falsch sein muß.
   
6. Der Gerichtsgutachter gibt an die Rissbreiten am Kellerbauwerk nicht prüfen zu können weil ich dazu keine örtlichen Angaben gemacht habe. Dazu bemerke ich dass auch mir niemand die Risse gezeigt hat, ich habe die bei der Begehung selbst gefunden. Eine Taschenlampe und der Wille durch die Keller zu laufen sollte von einem SV schon verlangt werden können…
7. Der Gerichtsgutachter fragt wie ich die zu geringe Betonüberdeckung bei den Kellerbauwerken festgestellt habe? Dazu mein Hinweis dass ich bei jeder Begehung nach Baustellenfotos frage. Wer sich die nachfolgenden Bilder ansieht wird auch als Laie und OHNE zerstörender Prüfungen feststellen können dass hier einiges im Argen ist.
8. Die Einbaufehler gemäß ÖNORM B5320 werden nicht angegeben, auch wenn die Begehung noch mitten in der Bauphase stattfindet muss ein SV erkennen dass hier der Zug zur fachgerechten Ausführung bereits abgefahren ist.
9. Zu den Dachmängeln gibt es keine Angaben. Hier fand auch keine Dachbegehung statt. Die Praxis zeigt dass gerade ein Professor Dr. Dipl.Ing. selten am Dach herumklettert, Mängel demnach nicht erkannt werden können. Da sollte wenigstens ein Hinweis erfolgen dass ein entsprechender SV. angefordert werden muss. So entsteht vielleicht der Eindruck dass das Dach OHNE BEFUND ist. Also keine Mängel aufweist.
10. Wenigstens gibt auch der Gerichtsgutachter einige Mängel an, wenn gleich er das teilweise auch stark verharmlost: „unprofessionell durchgeführte Kabeldurchführungen“. Was ja irgendwie danach klingt als würde hier eh kein Wasser eindringen können.

Es soll nun nicht der Eindruck entstehen dass an dieser Stelle gegen Gerichtsgutachter geschrieben wird. Im Gegenteil, die gerichtliche Beeidigung ist mit entsprechenen Prüfungen in Verbindung stehend, und die Gerichtspraxis ein hervorragener Lehrmeister für jeden Gutachter. Womit ich ein Problem habe sind Irreführungen, wenn man dem Konsumenten Glauben macht dass der Gerichtsgutachter das Maß aller Dinge ist. Dazu gebe ich kurz an dass meine Zertifizierung 1 Tag gedauert hat, ich jährlich 3 Gutachten und 3 Fortbildungsmaßnahmen abgeben bzw. nachweisen muss. Ich unterliege einer ständigen Kontrolle! Meine Rezertifizierung erfolgt alle 5 Jahre. (Neuerliche Prüfung) Der angeführte Gerichtsgutachter und Professor ist von 1984 – 2018 (!) zertifiziert. Ich nehme an dass eine Bildungsverpflichtung nicht bindend vorliegt. Es möge sich nun jeder selbst eine Meinung bilden.

Es wird weiter gepfuscht

Am 16.1. schreibe ich den Bauträger an und empfehle eine konstruktive Besprechung am „grünen Tisch“. Scheinbar möchte der Bauträger meiner fachlichen Intervention aus dem Weg gehen. Er schlägt neuerlich Gutachter zur abermaligen Prüfung vor. Ich kann bei den Gutachtern aus der vorgelegten Liste keinen Spezialisten für die vorliegenden Problemstellungen erkennen und empfehle einfach einen auszuwählen. Vorrang hat der konstruktive, außergerichtliche Weg! Solange ich den Fall begleite brauchen die mittlerweile unglücklichen Hauskäufer ein „über den Tisch ziehen“ nicht fürchten. Mittlerweile empfehle ich aber dringend auch einen Anwalt hinzuzuziehen. Es sollen die Baufortschrittszahlungen unbedingt gestoppt werden. Derzeit sieht es so aus dass stets weitergebaut wird um die vereinbarten Zahlungen erhalten zu können.

ACHTUNG: Der Sachverständige welcher die Baufortschritte prüft und gegenüber dem TREUHÄNDER bestätigt prüft in aller Regel nicht die technische Ausführung!!! Es wird also ausgezahlt wenn ein Baufortschritt erfüllt ist, gleich ob Mängel vorliegen oder nicht.

Ausgenommen augenscheinlich erkennbare Mängel, aber er muss keine eingehenden Prüfungen vornehmen. Mittlerweile wurden auch einige Mängel behoben, dafür werden auch neue produziert. Die Stimmung ist mittlerweile emotional und es ist nicht einfach hier die Emotionen rauszuhalten.

Der einzige Wunsch der Hauskäufer ist es ein einigermaßen mängelfreies Bauwerk zu erhalten. Hier geht es nicht um Malermängel oder schiefe Wände, für derartige Konflikte würde ich auch nicht zur Verfügung stehen. Schlussendlich gibt es nur wenige wirklich einwandfreie und mängelfreie Bauwerke, Fehler können schnell mal passieren. Aber die Qualität eines Bauträgers mißt sich auch am Umgang mit Reklamationen. Die nachfolgenden Bilder zeigen auszugsweise die wesentlichen bautechnischen Fehler, Fehler welche eigentlich ein schnelles und freundlich-konstruktives Umgehen erfordern würden..