Drum prüfe wer sich ewig bindet II

Eine Familie wohnt schon seit 1 Jahr im neuen Haus, man hat sich mit der Baufirma gut verstanden, „die Baufirma hat sicher gut gebaut aber mit dem Estrich stimmt was nicht, wir fühlen uns daher wohler wenn ein SV das Haus anschaut“.  Demnach wird eine „Abnahmebegutachtung“ um Pauschal Euro 828 vereinbart, …

…das erscheint mir für ein Estrichproblem überzogen, ich bitte vorab per Mail um Baubilder. Dazu erhalte ich Bilder von Rissen an den Innenwandoberflächen sowie zu Rissen am Estrich in der Garage und einem Wasserfleck an der Garagenwand. Dazu die Info dass die Baufirma alles abwiegelt und schwört dass der Fleck von der Baufeuchte kommt, es sei also alles ok…

Aus „beim Haus ist sicher eh alles in Ordnung“ wird ein 100.000-Euro-Schaden

Grundsatz 1 bei Bauleistungen: „Erst zahlen wenn alles mängelfrei ist“.  Das hat den Haken dass auch die aufmerksamsten Bauherren (und Baufrauen) Mängel nicht erkennen würden, auch wenn sie davor stehen. Wie auch, wenn sogar die „Bauprofis“ viel zu oft Fehler machen. Die auftraggebende Familie wohnt zwar schon 1 Jahr im Haus, aber es fehlen noch kleinere Leistungen, die Schlussrechnung soll nun aber bezahlt werden. Irgendwie noch rechtzeitig wird der Gutachter zur Abnahme bestellt, der stellt zwar wesentliche Baufehler (Juristisch: Baumängel) fest, aber immerhin werden dadurch die letzten 50.000 Euro nicht mehr bezahlt.  Nicht „ganz rechtzeitig“ deswegen weil mit einer Baubegleitung der nun folgende Ärger erspart geblieben wäre.

Der Gutachter am Bau refinanziert sich schneller als jede Wärmedämmung

„Drum prüfen wer sich ewig bindet“ gilt auch für den Haus- oder Wohnungskauf. Dazu unser „Artikel der Woche“ aus Juli 2011, während aber beim Hauskauf nur die Möglichkeit eines „Ankauftests“ besteht, soll beim Hausbau die Kontrolle schon in der Planungsphase beginnen, der ideale Ablauf einer Baubegleitung, mit Fragestellungen:

• ->Ist der Einreichplan technisch umsetzbar (Die Baubehörde kontrolliert das nicht!)?
• ->Sind die Vorgaben aus dem Einreichplan wirtschaftlich im Sinne der Auftraggeber?
• ->Ist eine allenfalls vorliegende Ausschreibung inhaltlich richtig und vollständig?
  (Eine Ausschreibung kann auch eine Grobleistungsbeschreibung sein, nach welcher alle Baufirmen gleiche Leistungen anzubieten haben, erst dadurch wird ein Preisvergleich möglich!)
• ->Sind die Verträge zu ihrem -späteren- Nachteil?
• ->Prüfung der eingehenden Offerte, gibt es spekulative Positionen?
  (bspw. teure Eventualpositionen welche später tatsächlich schlagend werden könnten)
• ->Detail- und Baubesprechung mit allen beauftragten Firmen
• ->Dann beginnen die Bauarbeiten, kontrolliert wird je nach Qualität der ausführenden Firmen bei den wichtigen Bauphasen zur Zwischen-Bauabnahme. Bei guter durchschnittlich Bauführung 1x bis 3x. Wurde der Billigstbieter wider besserem Wissen beauftragt kann es schon mal vorkommen dass eine Baubegleitung eskaliert. Dass der eigentlich nur begleitende Sachverständige zur Bauaufsicht, zum Planer wird
• Hervorzuheben am Bauende die Übernahme mit „Abnahmebegutachtung“

Hauptbestandteil einer Baubegleitung können „fernmündliche“ Prüfungen von übermittelten Baubildern sein. Der Gutachter muss nicht für jeden Bauteil auf die Baustelle. Die Auftraggeber sind in der Regel laufend vor Ort, fotografieren Baudetails und mailen diese der Baubegleitung. Um zu beurteilen ob richtig gemauert wurde muss man nicht unbedingt vor Ort sein. Mit einer Mischung aus „fernmündlicher Betreuung“ und „Vor-Ort-Baukontrollen“ läßt sich ordentlich Geld sparen, ohne ein Risiko einzugehen.

3x Bauabnahme und 8x Baubilder per Mail checken = 1 mängelfreies Haus

Das ist die durchschnittliche Bilanz einer Baubetreuung, die Gutachterkosten stehen dabei ausnahmslos immer in einem guten Verhältnis zum erzielten Erfolg. Schon das Wissen das kontrolliert wird erhöht die Aufmerksamkeit der beteiligten Firmen. Ein Katalysator wirkt da ähnlich. Und gute Baufirmen sind über eine externe Qualitätssicherung auch gar nicht unglücklich, geht das Risiko späterer -teurer- Reklamationen dadurch gesichert gegen Null! Respektive werden Baufehler rechtzeitig erkannt und können diese vor dem Einzug der Auftraggeber noch einigermaßen günstig behoben werden.  Aber es gibt auch Fälle wo Baufirmen nach Info dass extern qualitätsgesichert wird den allfälligen Auftrag nicht annehmen, dann sollte man unter dem Titel der zeitgerechten Vorselektion darüber nicht unglücklich sein.

Vom kleinen Estrichmangel zur Baukatastrophe – der aktuelle Schadensfall

Die Firmennamen werden nicht genannt, Fehler können passieren und gute Firmen werden auf eine Reklamation konstruktiv und zustimmend reagieren. Wir begleiten die geschädigten Bauherren und hoffen auf Einsicht der verantwortlichen Firmenchefs. Doch die Liste ist lang, die Sanierungsnotwendigkeiten wesentlich und kostenintensiv, eine grobe und unvollständige Auflistung, dazu unten die auszugsweisen Bilder:

• ->2 Terrassen, alle beide von Grund auf zu sanieren
• ->Flachdach 1 – Abdichtungshochzüge und Blechanschlüsse neu herzustellen
• ->Flachdach 2 – Nachbesserungsarbeiten nötig
• ->Bauanschlussfugen und Abdichtung Fenster-Türen alle mangelhaft
• ->Wärmedämmverbundsystemfassaden in wesentlichen Punkten fehlerhaft, undicht
• ->wirksame Feuchtigkeitsabdichtung Garage -teilweise Hanglage- fehlt!
• ->Luftundichtheiten und Kondenswasserschäden bereits vorhanden
• ->die ursprünglichen Reklamationen zu Estrich und Rissen sind als Nebenfehler ebenfalls nachzubessern

Ein persönlicher Beitrag von Günther Nussbaum-Sekora, Bau-Sachverständiger, zertifiziert nach EN ISO/IEC 17024, Luftdichtheitsprüfer, Gebäudethermograf, Sonderfachmann für Gebäudeabdichtungen, Spengler und Dachdeckerarbeiten