Drum prüfe wer sich ewig bindet – Immobilienkauf

Tipps zum Immobilienkauf gibt es genug, ebenso Angebote zur Kaufberatung. Angebote von „Gutachtern“ welche ihre Wunschimmobilie begutachten, diese bewerten, Preisverhandlungen führen, und den Käufer sogar zum Notar begleiten, findet man im Internet zur Genüge. Der Gutachter als „eierlegende Wollmilchsau“?  Wohl eher nicht…

Verkehrswertermittlung

Eine Verkehrswertermittlung wird in der Regel der Verkäufer einer Immobilie benötigen, im besonderen dann wenn eine Immobilie nicht durch eine private Person verkauft werden soll. In ländlicher Gegend grob geschätzt der 14-fache Jahres-Kaltmietpreis, in Stadtlage der 20-fache.  Tatsächlich bestimmen aber Angebot und Nachfrage den Preis, wobei hier vorrangig immer wieder von Lage und Infrastruktur die Rede ist.  Die schönste Wohnung läßt sich kaum verkaufen wenn man nur mit dem Esel dahin kommt. Wer einen Full-Service beim Immobilienkauf wünscht benötigt 1 „Baugutachter“, 1Verkehrswertgutachter, und 1 Finanzberater welcher sie auch zum Kaufvertrag führt. 1 für alles muss hoffnungslos überfordert sein. In der Regel genügt aber der Baugutachter zur technischen Prüfung, den Rest können sie i.d.Regel selbst erfüllen. Ihre Zahlen zu einer Verkehrswertermittlung werden den Verkäufer wenig beeindrucken, Angaben zu Baufehlern -die der Verkäufer vielleicht selbst nicht kannte- schon eher.

Lage & technischer Zustand

Der Kaufpreis bestimmt sich also vorwiegend über die Lage und Infrastruktur. Bei Fragen zur Ausstattung werden eher Angaben zum Bodenbelag, dem Lift oder der Art der Beheizung gemacht als zum technischen Zustand der Immobilie. Es gibt definitiv auch keinen Makler, kein umfassendes Immobilienangebot welches glaubwürdige Angaben zur technischen Ausstattung gibt. So als wäre es gleichgültig ob die Handwerker für Reparaturen beim künftigen Käufer ein und aus gehen, so als spiele es keine Rolle wie hoch die Wartungskosten oder der Energieverbrauch sind. Was ist die Immobilie nach 10 Jahren noch wert? Eine schlechte Bauausführung spiegelt sich in einer schnellen Abnutzung, einer verminderten Lebens- oder Nutzungsdauer wider. In viel zu vielen Fällen werden Luxusimmobilien zwar teuer verkauft aber nicht besser gebaut. Die Lebensqualität in einer Luxusbleibe sackt schnell mal ab wenn es bei den Steckdosen reinzieht, wenn das Dach undicht ist oder die gute Wärmedämmung nichts bringt weil Baufehler vorliegen.

Energieausweis gibt Info über den Energieverbrauch?

Die Verbrauchsangaben bei einem Kühlschrank hängen wesentlich von der Nutzung ab. Werden lauwarme Speisen eingestellt? Sind sie es gewohnt die Türe x-mal für Entnahmen zu öffnen? Die theoretischen Verbrauchsangaben basieren aber auf einer zuverlässigen, industriellen Fertigung und stimmen fast immer. Aber eben nur theoretisch. Bei Immobilien ist das anders, man stelle sich den Kühlschrank vor bei dem die Türe nicht richtig schließt, die Wärmedämmung teilweise fehlt und die Stromversorgung nicht luftdicht zum Gehäuse abgeschlossen ist. Das kommt bei Immobilien häufig vor! Der Energieausweis gibt demnach nur EINE Kennzahl zur Gebäudequalität wider. Der technische Zustand bleibt dabei unklar. Eine Qualitätssicherung WÄHREND DER BAUARBEITEN sollte man sich nicht zu sehr erhoffen.

Nachträgliche Qualitätssicherung und Gutachter auf Provisionsbasis

Noch immer gibt es am Markt kaum echte Qualitätszertifikate, fast alle „Prüfsiegel“ entstehen aus Vertriebspartnerschaften bzw. Marketinggemeinschaften. Der eigene Umsatz steht weit vor einer allfällig gesicherten Bauqualität. Somit bleibt dem Immobilienkäufer oft keine Alternative als eine umständliche Qualitätsprüfung durch einen Bausachverständiger. Die nachträgliche Prüfung ist natürlich schwieriger als die Qualitätssicherung während der Bauphase. Es bleibt daher auch hier die Qualität des Gutachters zu prüfen, wer hier alles bis zum Notar anbietet sollte kritisch hinterfragt werden. Als unseriös, respektive mit Vorsicht sind Angebote zur „Provision im Erfolgsfall“ zu betrachten. Soll der Gutachter eine technische Bewertung vornehmen um sich dann allenfalls an der Provision zur Rabattsumme zu erfreuen? Würde der dann nicht eher das Gebäude schlecht reden um einen besseren Preis zu erzielen? Oder hätte der Käufer nicht ohnehin einen „Rabatt“ erhalten? Grundsätzlich sollte der Sachverständige frei von all dem sein, seine Aufgabe soll ausschließlich darin bestehen dem potentiellen Käufer Auskunft über den technischen Zustand der Immobilie zu geben.

• ->Welche Reparaturkosten sind innerhalb der nächsten 20Jahre zu erwarten?
• ->Welche Wartungsaufwände sind zu empfehlen, welche Intervalle?
• ->Ist die Immobilie eine „geschminkte Leiche“?
• ->Sanierungs- oder Umbaumöglichkeiten sind allenfalls zu evaluieren
• ->Schlussendlich sind allfällige Mängel und Baufehler zu bewerten = Basis für ehrliche Preisverhandlungen!

Aufgaben genug für einen Gutachter. 700 – 1000 Euro sind auf der Kostenseite anzugeben, wer dann kauft weiß wenigstens was, wer nicht kauft hat sich trotzdem Geld und Ärger erspart!

Nachfolgend 21 Beispiele aus den letzten Monaten „Gutachter-Alltag“, es bleibt der Tipp nicht nur bei Dachwohnungen „hinter die Kulissen“ zu schauen…

Die obenstehenden Bilder zeigen -wie auch bei den nachfolgenden nur auszugsweise- Auffälligkeiten aus der Ortsbegehung. Fall 1 zeigt Aufnahmen zu einem Wohnungsankaufstest bei einem Neubau. Gekauft wurde direkt vom Bauträger, hier ging es um die gemeinsame Abnahme mit dem Kunden. Nachdem Mängel an den Allgemeinbauteilen, wie Dach und Fassaden, anteilig den Käufer ebenfalls betreffen wird in der Regel auch hier geprüft. In der Wohnung sind jeweils nur kleinere „übliche“ Mängel aufgetreten. Leider sind einige Wasseranschlüsse falsch gesetzt worden, hier war der Installateur gleich vor Ort und konnte informiert werden. Bei den Terrassen gab es Grund für wesentliche Beanstandungen aufgrund fehlerhafter Aussenabdichtungen. Am Dach gab es Fehler zu den Spenglerarbeiten, diese waren dem Spengler bekannt, dieser hat die Falzfehler und Undichtheiten jedoch mit Silikon zu kaschieren versucht. Derartige Fehler führen später zu Undichtheiten und zahlt dafür in der Regel die gesamte Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Ankaufstest für einen Bauträger. Ein Wohnhaus steht zum Verkauf, der Bauträger möchte sicherstellen dass keine größeren Sanierungsaufwände anfallen. Bei Begutachtung zeigen sich zahlreiche Mängel am Dach, die Terrassengeländer sind ohne umfangreicher Umbauarbeiten nicht zu montieren. Die Lüftungsrohre wurden bis dato nicht abgedeckt, Tauben nisten bereits darin und muss die gesamte Lüftungsanlage in allen Wohnungen desinfiziert werden.  Die Sanierungs- und Reparaturkosten werden aufsummiert und vom Kaufpreis abgezogen.

Ein Einfamilienwohnhaus mit Schwimmbad und Schimmelbefall im gesamten Badbereich. Der Verkäufer gibt an dass hier ein Lüftungsproblem besteht, bei der Begutachtung stellt sich heraus dass am gesamten Gebäude wesentliche Baufehler zur Gebäudeabdichtung vorliegen. Der „Dichtbetonkeller“ ist undicht und eine Sockelabdichtung liegt erst gar nicht vor, bzw. wurde auf diese bei Errichtung „vergessen“. Vor einem Kauf muss dem Baulaien abgeraten werden.

Ankaufstest zu einem 1-Million-Euro-Dachausbau, bzw. möchte der Verkäufer diesen Preis haben. Der Dachausbau hat rund 200m2 in mittlerer Lage in einem stilvollen Industriegebäude. Die Räume sind sehr hoch und ist das Ambiente gut, der potentielle Käufer ist beeindruckt. Jedoch stellt sich der Dachausbau als schwer sanierungsbedürftig und als Energieschleuder heraus. Aufnahmen mit der Wärmebilder zeigen Feuchtigkeit und Schimmelbefall, durch die kalten Oberflächen liegt ein Kondensationsproblem vor, Holzfensterstöcke sind bereits stark vermorscht. Es wird eine Summe für eine thermische Sanierung ermittelt und vom Kaufpreis vorschlagsweise abgezogen.

Ankaufstest zu einem 5 Jahre jungen Einfamilienhaus. An der Malerei im gesamten Obergeschoß sind Ausbesserungsarbeiten, besonders an den Gebäudeecken erkennbar. Es wird angegeben dass Malerschäden vorlagen und diese ausgebessert wurden. Mittels Wärmebilder lassen sich wesentliche Dämmfehler im Bereich der Mauerbankpfette zum Dachstuhl feststellen. Diese zeigen sich dann auch mit der Hohlraumkamera, es fehlt jegliche Dämmung zwischen Fassaden- und Dachbodendämmung. Die „Malerschäden“ stellen sich als Schimmelbefall der immer wieder entfernt wurde heraus. Die Baufirma hätte als Verursacher zur Verantwortung gezogen werden sollen, existiert aber nicht mehr.  Die Behebungsaufwände sind gering und können vor Ort beziffert werden.

Eine Villa aus den 70er-Jahren steht zum Verkauf. Stilvoll revitalisiert, jedoch leider ohne Rücksicht auf heutige Bautechniken. Alle Terrassen müssen saniert werden, die Balustraden und das derzeitige Geländer kann nicht verbleiben. Sanierungsmöglichkeiten werden vor Ort beprochen und beziffert. Weiters werden Vorschläge für eine thermische Sanierung und kleinere Umbauarbeiten gegeben.

Eine Neubau-Dachwohnung wird als LUXUS-Dachboden angeboten. Erstbezug! Die Dachhaut ist intakt und handwerklich gut ausgeführt. Bei Prüfung der Trockenbauarbeiten mittels Strömungsprüfröhrchen und Wärmebildkamera zeigen sich schwere Baufehler im Bereich der Dämmung und Dampfbremse. Der gesamte Trockenbau muss in allen Wohnungen abgebrochen und erneuert werden. Die Dämmung und Dampfbremse sind zu überarbeiten, andernfalls Kondensatschäden mit Pilzbefall in der Dachkonstruktion zu erwarten sind. Wer wissentlich derartige Mängel verschweigt und dann über die WEG Jahre später sanieren läßt riskiert eine Strafe wegen Betruges.

Ein Landhaus mit Stallungen, erbaut in Holzriegelbauweise. Aus privaten Gründen wird verkauft, der Hausherr gibt an selbst Bautechniker zu sein, man müsse sich wegen der Qualität keine Sorgen machen. Es stellt sich jedoch heraus dass Undichtheiten am Dach, sowie schwere Fehler an der Gebäudeabdichtung, im Besonderen beim Sockel vorgenommen wurden. Insektenbefall am Dachstuhl ist bereits erkennbar. Die Gebäudehülle ist weder wind- noch luftdicht. Teilweise fehlt eine Dampfbremse am Holzriegelbauwerk völlig! Fenster und Türen sind fehlerhaft eingebaut. Vor einem Kauf ist dem Baulaien jedenfalls abzuraten. Die Verkäuferin benötigt den Kaufpreis dringend, ein Abschlag für die Sanierungsarbeiten kommt nicht in Frage, es wird weiter ein Käufer gesucht.

Verkauft wird ein Einfamilienhaus mit Dachausbau. Zur Einsicht werden einige Bauteile am Dach zerstörungsfrei geöffnet. Es zeigen sich schwere Baufehler am 10 Jahre alten Holzriegelhaus. Der Verkäufer lenkt ein und beauftragt im guten Einvernehmen eine Dachfirma mit der kompletten Dachsanierung. Bei der Dachsanierung wird der Käufer eingebunden, es werden zusätzliche Arbeiten beauftragt. Bei der Kontrolle der Sanierungsarbeiten durch den Gutachter werden immer wieder Mängel festgestellt, es sind bis zur Fertigstellung 4 Überarbeiten der Sanierungsarbeiten erforderlich…Der Kunde übernimmt dennoch zufrieden ein fertiges und mängelfreies Bestandshaus.

Ankaufstest Luxusdachwohnung auf 2 Etagen im Nobelbezirk. Die Wohnung ist seit 5 Jahren unbewohnt, der Verkäufer gibt an den Dachboden für sich ausgebaut zu haben. Bei der Begehung stellt sich heraus dass alle relevanten Bauteile fehlerhaft sind. Vom Dach bis zum Trockenbau sind bauschädliche Baufehler vorhanden. Dem potentiellen Käufer  wird eine Sanierungskostenschätzung übergeben, er überlegt dennoch zu kaufen und die Sanierung anzugehen. Trotz der Mängel und dem teilweise aus den Elektro-Installationen laufenden Wasssers, auch der Schimmel in der Steckdose schreckt nicht ab. Immer wieder die Frage ob man das sanieren kann. Antwort „Alles läßt sich sanieren, es ist nur eine Geld- und Nervenfrage“.  Wenn der Verkäufer einlenkt kann auch hier eine mängelfreie Immobilie erlangt werden.

Einfamilienhaus, neu gebaut, Erstbezug. Der Hausherr verkauft aus privaten Gründen. Bei der Begehung zeigt sich schon mittels Streiflicht eine fehlerhafte Fassade, die Wärmebilder bringen weiters zahlreiche Dämm- und Montagefehler hervor. Die Terrasse ist aus Lärchenholz schlechter Qualität, aufgrund direkter, fehlerhafter Verschraubung barfuss verletzungsfrei nicht begehbar. Der Verkäufer reklamiert bei der Firma welche noch in der Gewährleistung steht, diese saniert die gesamte Fassade, man einigt sich.

Gefahr in Verzug beim Wiener Dachaubau, neben zahlreicher wesentlicher Baufehler vorwiegend am Allgemeineigentum besteht Absturzgefahr am Lifthaus. Die nicht fachrichtig montierten Bretter sind absturzgefährdet.  Und im Winter drohen der gesamten WEG Haftungsfolgen! Es gibt keinen Schneeschutz, die Dachsteine sind nicht befestigt. Bei Sturm können Dachsteine abfallen. Der Verkäufer ist dankbar für die Hinweis und reklamiert bei den Verursachern.

Der Verkäufer gibt zu seinem Einfamilienhaus an dass der Keller undicht ist und er die Ursache nicht kennt. Unzählige Firmen haben sich bereits mit der Suche beschäftigt. Beim Ankaufstest werden die vorhandenen Baubilder gesichtet. Es stellt sich heraus dass der Dichtbetonkeller nicht nach Richtlinie betoniert wurde. In die Platte wurden Rohre einbetoniert, weswegen die Platte gebrochen ist. Ein Sanierungsvorschlag wird übergeben.

Ankaufstest einer Dachwohnung, bei der Dachbegehung zeigt sich dass die Giebel- und Lichthofwände weder verputzt noch gedämmt wurden. Es ist daher mit erhöhten Wärmeverlusten, Kondensatschäden und Wasserschäden durch Meteorwasser zu rechnen. Beim Nachbar läuft Regenwasser direkt in den Wandanschluss. Am Dach sind die Dachziegel nicht befestigt und damit absturzgefährdet. Ein Teil des Daches wurde nicht fertiggestellt und es gibt keine Fertigstellungsanzeige, das Wohnungseigentum wurde noch nicht begründet bzw. parifiziert.

Wieder eine Dachwohnung, die gesamten Spengler- und Dacharbeiten sind mangelhaft. Der Spengler hat alle Bleche aus Aluminium hergestellt und somit größte Probleme damit gehabt dichte Anschlüsse auszuführen. Gelöst wurden die Probleme mit Dichtmasse und billigen Klebebändern, die Haltbarkeit ist mit rund 2-3 Jahren anzugeben. Dann sind umfangreiche Sanierungsarbeiten zu erwarten. Zimmermannsmäßig liegen Fehler am Unterdach vor, erste Schäden an den Gesimsen und Dachvorsprüngen sind bereits erkennbar.  Vom Kauf wird ausnahmsweise dringend abgeraten.

Eine Altbauwohnung im Gründerzeithaus. Es werden lediglich Instandhaltungsarbeiten an den Holzfenstern aufgezeigt. Diese werden noch vom Verkäufer erledigt. Vordergründig verlangt der Kunde vom Gutachter eine Beratung zu gewünschten Umbauarbeiten, weiters soll angegeben werden ob innerhalb der nächsten Jahre Sanierungsarbeiten am Haus zu erwarten sind. Dazu wird das Dach und der Keller begangen. Die Sanierungsnotwendigkeiten innerhalb der nächsten 10Jahre werden mit rund 100.000 Euro angegeben. Der Wohnungs- und damit Kostenanteil beträgt rund 4% und sind die Kosten damit überschaubar und teilweise über den Instandhaltungsfonds gedeckt.

Neubauwohnung ohne Auffälligkeiten. Bei der Begehung an der öffentlichen Terrasse wird eine unzureichende Sicherung der Abdichtungslage festgestellt. Die Baufirma wird verständigt, es soll eine zusätzliche Lage auf Kosten der Baufirma verflämmt werden. Anders ist die Dichtheit nicht mehr dauerhaft gewährleistet.

Ein teil-revitalisiertes Einfamilienhaus mit zahlreichen bautechnischen Fehlern. Die E-Installationen sind nicht luftdicht ausgeführt, schon durch die leichte Windanströmung zum Zeitpunkt der Begutachtung zeigen sich Zuglufterscheinungen.  Die Luftleitungen zur Wohnraumlüftung sind fehlerhaft und müssen geändert werden.

Ankaufstest zur Neubau-Terrassenwohnung. Auf den ersten Blick eine Wohnung ohne Fehler, auf den zweiten sind einige Konstruktions- und Ausführungsfehler feststellbar. Welche dem Bauträger gemeldet und von diesem fristgerecht behoben werden.

Ein Schnäppchen-Haus bei dem aufgrund Feuchteprobleme im Keller die gesamte Terrasse saniert und der bergseitige Keller neu abgedichtet wurde. Die Schimmelspray-Flasche im Keller läßt es vermuten. Es liegen immer noch Undichtheiten vor, der Keller wurde zwar freigegraben und abgedichtet, jedoch fehlerhaft nicht vollflächig und dicht abschließend. Die Terrassenverblechung ist fehlerhaft und der bergseitige Kellerstiegenabgang trotz Teilüberdachung aufgrund Hangwasser ein unkalkulierbares Risiko. Ein Kauf kann nur nach 2. Sanierung empfohlen werden.

Ein Ankaufstest zu einem 40 Jahre alten Haus, hier geht es weniger um eine Mängelbewertung als um ein Ausarbeiten eines Sanierungskonzeptes, auch für eine thermische Sanierung. Weiters soll der Dachboden genutzt und das Dach saniert werden. Ein Highlight für den Gutachter: 40 Jahre alte, fast völlig intakte Holz-Alu-Fenster vom regionalen Tischler den es auch noch gibt! Ein schöner Beweis dass gutes Handwerk sich bezahlt macht!

Wieder ein persönlicher Beitrag von Günther Nussbaum-Sekora, Bau-Sachverständiger, zertifiziert nach EN ISO/IEC 17024, Luftdichtheitsprüfer, Gebäudethermograf, Sonderfachmann für Gebäudeabdichtungen, Spengler und Dachdeckerarbeiten