Kurzzeitvermietung (Airbnb & Co.) in österreichischen Wohnanlagen – rechtliche Grenzen für Eigentümer

Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ist in Österreich ein rechtlich sensibles und zunehmend konfliktbeladenes Thema. Insbesondere in Wohnungseigentumsgemeinschaften kommt es vermehrt zu Auseinandersetzungen zwischen Eigentümern, die ihre Objekte touristisch nutzen möchten, und anderen Bewohnern, die sich dadurch gestört fühlen. Die rechtliche Beurteilung hängt dabei stark vom Einzelfall ab, folgt jedoch klaren Grundprinzipien.

Ein zentraler Ausgangspunkt ist der Grundsatz: Die Widmung entscheidet. Maßgeblich ist, wie die Wohnung laut Grundbuch beziehungsweise Wohnungseigentumsvertrag gewidmet ist. Ist eine Einheit ausschließlich zu Wohnzwecken vorgesehen, entspricht dies einer klassischen, dauerhaften Nutzung. Eine gewerbliche Nutzung, unter die auch die Kurzzeitvermietung fallen kann, ist in solchen Fällen in der Regel nicht zulässig. Genau hier liegt der rechtliche Kern: Die kurzfristige Vermietung an ständig wechselnde Gäste kann als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden und damit der ursprünglichen Widmung widersprechen.

Auch die Rechtsprechung hat diese Linie mehrfach bestätigt. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in verschiedenen Entscheidungen klargestellt, dass eine kurzfristige Vermietung an Touristen unzulässig sein kann, insbesondere dann, wenn eine häufige Wechselbelegung vorliegt. Dadurch verändert sich der Charakter der Nutzung wesentlich, was rechtlich nicht mehr als gewöhnliche Wohnnutzung angesehen wird.

Ein Verbot der Kurzzeitvermietung ergibt sich typischerweise in mehreren Konstellationen. Dazu zählen insbesondere Fälle, in denen ein ausdrückliches Verbot im Wohnungseigentumsvertrag festgelegt ist. Ebenso unzulässig ist die touristische Vermietung, wenn die Widmung ausschließlich zu Wohnzwecken erfolgt ist. Darüber hinaus kann auch eine Beeinträchtigung anderer Bewohner, etwa durch Lärm, erhöhte Fluktuation oder Sicherheitsbedenken, zur Unzulässigkeit führen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann Kurzzeitvermietung jedoch zulässig sein. Dies setzt in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer voraus, was in der Praxis oft schwer zu erreichen ist. Zusätzlich muss eine entsprechende Widmung vorliegen, die eine solche Nutzung erlaubt. Entscheidend ist außerdem, dass es zu keiner Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft kommt, was im Einzelfall genau geprüft wird.

Neben den zivilrechtlichen Rahmenbedingungen sind auch zusätzliche regionale Vorschriften zu beachten. Am Beispiel Wien zeigt sich, dass die Regulierung hier besonders streng ist. Es besteht eine Registrierungspflicht, in bestimmten Fällen ist eine Genehmigung erforderlich, und es fällt eine Abgabenpflicht in Form der Ortstaxe an. Ähnliche Entwicklungen sind auch in anderen Städten zu beobachten.

Für Eigentümer ergeben sich daraus erhebliche Risiken. Bei unzulässiger Nutzung drohen Unterlassungsklagen, Schadenersatzforderungen sowie Verwaltungsstrafen. Diese können nicht nur finanziell belastend sein, sondern auch langfristige rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Die aktuelle Praxis zeigt deutlich, dass die Kurzzeitvermietung in Österreich zunehmend strenger reguliert wird. Besonders betroffen sind städtische Gebiete wie Wien, Salzburg und Innsbruck, wo der Druck auf den Wohnungsmarkt hoch ist und entsprechende Maßnahmen verstärkt umgesetzt werden. Eigentümer sollten daher vor einer geplanten Kurzzeitvermietung unbedingt die rechtlichen Rahmenbedingungen im Detail prüfen, um Konflikte und rechtliche Nachteile zu vermeiden.

Veröffentlicht am 23.03.2026

Quellen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) | OGH Entscheidungen zur Kurzzeitvermietung | Stadt Wien – Kurzzeitvermietung Regelungen