Immobilienkauf in Österreich: Rechtliche Aspekte

Der Erwerb einer Immobilie stellt für viele Menschen eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens dar. In Österreich unterliegt der Immobilienkauf strengen rechtlichen Regelungen, die sowohl Käufer als auch Verkäufer schützen sollen. Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen rechtlichen Aspekte, die beim Immobilienkauf zu beachten sind, sowie die damit verbundenen Notarkosten.

Grundlagen des Immobilienkaufs

Der Immobilienkauf in Österreich basiert auf verschiedenen Rechtsgrundlagen, insbesondere dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und dem Grundbuchsgesetz. Der Eigentumsübergang einer Immobilie erfolgt erst durch die Eintragung ins Grundbuch, was eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags voraussetzt.

Wer in Tirol oder Wien eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft, trifft Entscheidungen mit hoher finanzieller Tragweite.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

• Grundbuchgebühren: Eigentumseintragung i. d. R. 1,1 % des Kaufpreises; Hypothekeneintragung 1,2 % des Pfandrechtswerts.
• Grunderwerbsteuer: bei entgeltlichem Erwerb grundsätzlich 3,5 %; für Familienübertragungen gilt ein Stufentarif.
• Bauträgerkauf: Zahlungen nur nach BTVG‑Sicherungen (Treuhänder, Raten nach Baufortschritt, Rücktrittsrechte).
• Nebenkosten liegen – je nach Konstellation – häufig um ca. 10 % des Kaufpreises (inkl. Vertragserrichtung/Abwicklung, Makler, Steuern/Gebühren).

Checkliste

So gehen Käufer:innen in Tirol & Wien rechtssicher vor:

1) Objekt & Unterlagen prüfen

• Grundbuchsauszug (A‑/B‑/C‑Blatt), Lasten (Dienstbarkeiten, Pfandrechte), allfällige Vormerkungen.
• Wohnungseigentum: Nutzwertgutachten, Rücklagenstand, Protokolle der Eigentümerversammlung.
• Bau-/Benützungsbewilligung, Flächenwidmung, allfällige Auflagen.
• Bei Tiroler Freizeitwohnsitz‑Themen: Widmungen besonders sorgfältig prüfen und rechtzeitig klären.

2) Kaufvertrag entwerfen & rechtlich verhandeln

• Vertragserrichtung mit sachgerechten Garantien, Übergabefristen, Mängelrechten, Pönalen.
• Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (sichert den Eintragungsrang).
• Überblick zur Kaufvertragsabwicklung und Fixpreis‑Modelle der Kanzlei beachten.

3) Zahlungen nur gesichert leisten

• Treuhandabwicklung: Gelder fließen erst bei Vorliegen definierter Sicherungen (BTVG/Allgemeinrecht).

4) Grundbuch & Steuer

• Selbstberechnung/Abfuhr Grunderwerbsteuer, Antrag auf Eigentumseintragung, ggf.

5) Übergabe & Mängel

• Übergabeprotokoll, Fristenmanagement für Gewährleistung/Schadenersatz; Leitfäden zu Baumängeln berücksichtigen.

Nebenkosten 2025 im Überblick (Auszug)

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (entgeltlicher Erwerb; Sonderregeln für Familienübertragungen mit Stufentarif).
• Grundbucheintragung Eigentum: 1,1 %; Pfandrecht: 1,2 %.
• Vertragserrichtung/Abwicklung (Anwalt/Notar) und Maklerprovision: abhängig von Vereinbarung und Komplexität; gesamt liegen Nebenkosten häufig um ca. 10 %.

Bauträgerkauf in Wien & Tirol: was das BTVG verlangt

• Anwendungsfall: Zahlungen vor Fertigstellung über 150 €/m² – dann greift das BTVG.
• Pflicht zur Bestellung eines Treuhänders, Ratenpläne nach Baufortschritt, Sicherungsmodelle, Informations‑ und Formvorschriften; klare Rücktritts- und Fälligkeitsregeln.
• Praxisnutzen: minimiert Insolvenz‑ und Fertigstellungsrisiken, schützt Anzahlungen und strukturiert die Abwicklung.

Regionale Praxis: Innsbruck/Tirol und Wien

• Stadt‑ und landesspezifische Widmungen, Bebauungspläne und Auflagen können sich stark unterscheiden – frühzeitig prüfen und in die Vertragsbedingungen aufnehmen.
• Law Experts berät Käufer:innen und Investor:innen in ganz Österreich – kurze Wege zur Behörde und rasche Abstimmung mit lokalen Stellen.

Grenzüberschreitend Deutschland ↔ Österreich

Viele Projekte involvieren Käufer:innen oder Verkäufer:innen aus Deutschland. Die Kanzlei verfügt über ausgewiesene Erfahrung in D‑A‑Fällen und kooperiert österreichweit, was die Koordination und die Durchsetzung von Rechten erleichtert.

Warum mit Law Experts abwickeln?

Als spezialisierte Boutique‑Kanzlei im Immobilienrecht bietet Law Experts eine strukturierte, effiziente Abwicklung vom Erstcheck bis zur Grundbucheintragung – mit klaren Zuständigkeiten im Team und erprobten Treuhandprozessen.

Fazit

Der Immobilienkauf in Österreich ist ein komplexer Vorgang, der sorgfältige Planung und rechtliche Absicherung erfordert. Die Einschaltung eines Notars ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern bietet auch Sicherheit für alle Beteiligten. Die Kosten für notarielle Leistungen sollten als notwendige Investition in die rechtliche Sicherheit des Immobilienerwerbs betrachtet werden. Eine gründliche Vorbereitung und professionelle Beratung können helfen, Risiken zu minimieren und einen reibungslosen Ablauf des Immobilienkaufs zu gewährleisten.

https://www.law-experts.at/immobilienrecht-oesterreich

(Veröffentlicht am 14.11.2025)