Wohnungssanierung und Baubewilligung

Aktualisierung vom 10.2.2012: Der Anwalt von unten angeführtem Bauunternehmer gibt bekannt dass dieser nicht mehr als Bauunternehmer aktiv ist, es bestehe also kein Anlass mehr diesen mit vollen Namen zu nennen. Die Redaktion schließt sich dieser Meinung an und anonymisiert den Beitrag. Es besteht kein Grund mehr andere vor diesem Bauunternehmer zu warnen, weswegen auch kein Anlass besteht seinen Namen negativ zu erwähnen.

Ein altbestehendes Souterrain-Lokal in Wien, es sollen die eigenen Arbeiter untergebracht und entsprechende Umbauarbeiten, sowie der Einbau von Nassräumen erfolgen. G.N.wird beauftragt, er stellt sich als Baufirma und Generalunternehmer vor. Man müsse sich keine Sorgen machen, Baumeister,- Trockenbau,- Elektriker,-Installateur,- Fliesenleger,- und Malerarbeiten, alles aus einer Hand.

Wer hier nicht prüft läuft in die Falle

VOR JEDEM BAUVORHABEN sind baurechtliche Fragen zu stellen. Welche Arten von Bewilligungsverfahren gibt es? Und vor allem welches Verfahren ist für das Bauvorhaben relevant? Hier ist ein Planungsgespräch mit einem Bauingenieur oder einem Ziviltechniker dringend empfohlen. Schon alleine wegen baubehördlicher und nachbarschaftsrechtlicher Fragen, und nicht zu Letzt aus versicherungstechnischen Gründen. Versicherungsschutz für einen Schwarzbau wird es im Regelfall nicht geben! Erst wenn diese Fragen geklärt sind geht es weiter zu den technischen und betrieblichen Fragen. Wie beschreibe ich mein Vorhaben? Nehme ich einen neutralen Fachmann zur Leistungsbeschreibung? Oder lade ich verschiedene Firmen zur Anbotslegung ein?

Der Baumeister wird es schon wissen!

Der Gedanke ist grundsätzlich nicht falsch, gibt es keinen Architekten tritt der Baumeister, aber auch ein anbietender Installateur, Fliesenleger, Maler… de facto als „Planer“ auf. Ihn trifft eine besondere Sorgfaltpflicht. Im gegenständlichen Fall lag zum Zeitpunkt der Beauftragung an „G.N.“ -laut Online-WKO-Auskunft- nur eine FREIE Gewerbeberechtigung für Gipsplattenspachteln (Ohne Montage!) und Gebäudereinigung vor!  Eine Gewerbeberechtigung für Baumeisterarbeiten wurde erst während der Arbeiten erlöst. Da ist Vorsicht geboten!  So ein „Wohnungsumbau“ stellt sich oft schwieriger dar als ein einfacher Neubau! Fragen sie nach: Wer ist gewerberechtlicher Geschäftsführer? (Der „echte“ Baumeister) Ist dieser tatsächlich für das Unternehmen tätig? Gibt es Referenzen? (Adressen geben lassen!) In dem Fall änderte sich der Gewerbeschein, aber nicht der Berater. G.N. hat sich tatsächlich alleine um alles gekümmert…

Baustelle fertig – Keine Baugenehmigung

Zum Zeitpunkt meines Einschreitens waren die Bauleistungen fast fertiggestellt. Es wurden statisch relevante Konstruktionen eingebaut, neue Nasszellen, neue Heizmöglichkeiten und Kaminanschlüsse. (und vieles mehr) Nicht Anzeige- oder Bewilligungspflichtig wäre beispielsweise eine Instandsetzung der Böden oder Wände. Für den einfachen Badezimmereinbau besteht in der Regel nur die Pflicht zur Bauanzeige. Wer einen Architekten engagiert und vorher die behördlichen Vorgaben genau recherchieren läßt (und diese einhält) kann ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren nach §70a wählen. Wenn die Baubehörde nach 1Monat keinen negativen Bescheid übermittelt kann nach Baubeginnsanzeige zu bauen beginnen. Allerdings noch auf eigenes Risiko da die Behörde erst nach 3 Monaten die Zulässigkeitsprüfung abschließen muss. (Schutzzonen 4)  Alle anderen Verfahren benötigen Zeit und natürlich ebenso eine gute Vorbereitung.  Unternehmer G.N. ist hier seiner Hinweispflicht offensichtlich nicht nachgekommen. Die Auftraggeberin war völlig überrascht als ich nach dem Behördenstatus gefragt habe.

Eine Draufgabe: Gewerbebehörde vergessen!

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Vor Errichtung einer Betriebsstätte, respektive dem Umbau einer bestehenden Betriebsanlage liegt in der Regel ebenfalls die Pflicht zur „allgemeinen Baubewilligung“vor. Und es sind Arbeitnehmerschutzvorschriften einzuhalten. Fluchtwege, Brandschutzvorschriften, Lichtverhältnisse u.v.m. Hierzu ist in Wien das jeweilige Bezirksamt die zuständige Genehmigungsbehörde und Einreichstelle.  Daher unbedingt vorher die Sprechstunden nutzen, alle Unterlagen mitnehmen und F R A G E N! Ein Baumeister wird sie auf diese Umstände natürlich hinweisen,  ein Gebäudereiniger wird sie dazu kaum beraten können. Besonders als engagierter Jungunternehmer tappt man schnell in derlei Fallen, daher sollte man Beratungsstellen der bspw. Wirtschaftskammer auch in Anspruch nehmen!

Erst jetzt kommt der Baupfusch

Eigentlich bin ich gerufen worden um eine technische Bewertung vorzunehmen. Die fällt leider ebenso katastrophal aus, oder sollte man gar nicht bewerten? Schlussendlich liegt ein Schwarzbau vor! Die Anlagen existieren also offiziell gar nicht? Grundsätzlich ist es so daß jetzt recherchiert werden muss ob die bisherigen Leistungen genehmigungsfähig sind. Sind sie das so kann die nötige Bewilligung in aller Regel nachgeholt werden. Die Qualität der Ausführung entspricht der der bisherigen Beratung des Unternehmers:

1. Die Duschen sind nicht fachgerecht abgedichtet worden
2. Die Duschtassen sind mehr als schief eingebaut worden
3. Die Trennwände stehen auf wackeligen Beinen
4. Die Installationsarbeiten sind fehlerhaft, teilweise bereits undicht
5. Die Trennwände und Trockenbauarbeiten sind abbruchreif
6. Die Tragekonstruktion ist statisch nicht ausreichend
7. Die Elektroinstallationen sind fehlerhaft
8. Und vieles mehr ist mangelhaft, besser gesagt de facto keine Leistung ist fehlerfrei

Dann kommt der Termin mit dem „Bauunternehmer“

Zuerst beginnt der Termin vielversprechend. Wir besprechen die Mängel und vereinbaren mit ihm nicht weiterzubauen. Aber er soll die wesentlichen Mängel nachbessern, das Bad wieder „sanieren“. Er zeigt sich einigermaßen einsichtig und es wird ein Termin zur Sanierung vereinbart. Leider kommt Herr N. nicht, und ist in der Folge auch nicht mehr unter der bisherigen Nummer erreichbar.  Die logische Folge von einem viel zu billigen Auftrag (4000 Euro netto Lohnumsatz für Leistungen welche eigentlich 12.000 kosten müßten) an einen nicht entsprechend geeigneten Bauunternehmer.

Am Ende kommt der Architekt nicht ganz zu spät

Die gutgläubige Jungunternehmerin und Auftraggeberin hat ihre Erfahrungen teuer bezahlt. Will aber keinesfalls „schwarz“ weiterbauen, auch wenn es sich „nur“ um Arbeiten in einer Wohnung  handelt. Jetzt wird ein Architekt beauftragt alles wieder ins Lot zu bringen. Die Sanierung der Mängel und schlussendlich Fertigstellung wird dringend benötigtes Startkapital verschlingen. Der engagierten Auftraggeberin hilft eine wichtige unternehmerische Eigenschaft: Positiv denken….

Günther Nussbaum-Sekora – Bauherrenhilfe.at