Haftrücklass – Bauvertrag

Haftrücklass – Sicherstellung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen!

Ich werde in meiner beruflichen Praxis häufig mit der Frage konfrontiert, ob sich ein Auftraggeber „automatisch“ einen Haftrücklass von 3 % einbehalten dürfe. Der Haftrücklass ist der Einbehalt eines prozentuellen Teiles des Werklohns zur Sicherstellung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen des Auftraggebers.

Ein Haftrücklass in der Höhe von 2 – 5 % des Werklohns darf dann einbehalten werden, wenn eine vertragliche Regelung im Bauvertrag getroffen wurde. Zudem steht ein Haftrücklass zu, wenn die Anwendung der ÖNORM B2110 als vereinbart gilt. Demnach ist der Auftraggeber berechtigt, von der Schlussrechnung (Gesamtpreis zuzüglich Umsatzsteuer) einen Haftrücklass in der Höhe von 2 % einzubehalten, soweit der Auftragnehmer keine Ablöse durch ein Sicherstellungsmittel (z. B. in Form einer Bankgarantie) vornimmt.

Der Haftrücklass im Sinne der ÖNORM B2110 beschränkt sich jedoch ausschließlich auf  Gewährleistungsansprüche und umfasst nicht darüber hinausgehende Schadenersatzansprüche.

Bei Bauträgerverträgen, z.B. beim Erwerb einer Eigentumswohnung von einem Bauträger, wurde mit der Novelle 2008 für Bauträgerobjekte die Verpflichtung des Bauträgers festgelegt, dem Erwerber zur Sicherung seiner Ansprüche aufgrund mangelhafter Leistung einen Haftrücklass in der Höhe von 2 % des Kaufpreises für die Dauer von 3 Jahren einzuräumen.

• Haftrücklassgarantie

Bis zum Vorliegen der Haftrücklassgarantie kann die Restzahlung des Kaufpreises bis zur Höhe der einzuräumenden Haftrücklassgarantie zurückbehalten werden. Die Inanspruchnahme der Haftrücklassgarantie kann von bestimmten Voraussetzungen wie z.B. der Vorlage eines Sachverständigengutachtens abhängig gemacht werden.

Die Haftrücklassgarantie im Sinne des Bauträgervertragsgesetzes umfasst sowohl Gewährleistungs– als auch Schadenersatzansprüche, dies in Bezug auf den Vertragsgegenstand, die Gesamtanlage und auch in Bezug auf Allgemeinteile des Gebäudes.

Sollte keine einvernehmliche Regelung bestehen, die Anwendung der ÖNORM B2110 nicht vereinbart und das Bauträgervertragsgesetz nicht anwendbar sein, ist der Auftraggeber nicht berechtigt, einen Haftrücklass einzubehalten. Diesfalls ist der Bauherr im Falle des Vorliegens eines mangelhaften Gewerks auf den Einwand der nicht gehörigen Vertragserfüllung oder auf den Abzug der Mängelbehebungskosten angewiesen. Sollte der Mangel nachträglich, sohin nach Bezahlung des gesamten Werklohns auftreten, besteht keine wirtschaftliche Absicherung des Auftraggebers und trifft ihn diesfalls die volle Insolvenzgefahr. Dr. Berthold Garstenauer, Rechtsanwaltskanzlei in Salzburg