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Zip-Bau, CFI, 1 Keller, 1 Mietverhältnis

Stellen Sie sich einen Keller vor welcher ohne Plan gebaut und falsch platziert wurde,  einen der nicht dicht ist und der kein Haus trägt. Die Dämmung ist nicht wie vereinbart und trotz alle dem müssen sie dennoch seit 2007 vor einer völlig überforderten Richterin streiten.

Der Nachweis für ein krankes Rechtssystem

Die folgende Falldarstellung ist so besonders, aber so besonders auch wieder nicht. Tag für Tag erlebt der Autor Schadensfälle welche technisch klar wie poliertes Niroblech sind. Dennoch landen diese Fälle vor Gericht und werden oft jahrelang verhandelt. Zur Begründung sei in gebotener Kürze angeführt dass

  • Anwälte bei langen Verhandlungen gut verdienen (auch Sachverständige!)
  • Die Streitkultur immer schlechter wird, Handsschlagsqualität und Charakterfestigkeit gibt es immer seltener
  • Es ein Arbeitsgericht aber kein „Baustreitigkeiten-Gericht“ gibt, den Richtern/Innen fehlt oft jedes Grundverständnis
  • Die Richterschaft schon aus Zeitgründen hoffnungslos überfordert ist: Personalmangel!
  • Die Qualität und Ausbildung der Gutachter immer öfter zu hinterfragen ist. Gutachten und Gegengutachten sind die Folge

Mit Absicht muss von „krank“ und nicht „kränkelnd“ geschrieben werden. Als Sachverständiger habe ich einen Vorteil gegenüber der Richterschaft: Ich sehe die „WAHRHEIT“. Nämlich wie in dem Fall ein völlig verpfuschtes Kellerbauwerk, nicht gebrauchtstauglich, nicht fachgerecht, nicht den Normen entsprechend, nicht die vertraglich bedungenen Eigenschaften erfüllend, gebaut wurde. Warum muss ein verzweifelt um sein Eigentum kämpfender Bauherr nahezu 40.000 Euro für Gerichts- Anwalts- und sonstige Kosten investieren um dann nach knapp 3 Jahren immer noch in einem Prozess zu stehen ??? Es wird die Hilflosigkeit stillschweigend hingenommen. Schweigend weil darüber -außer uns- niemand offen berichtet. Wo sind Statistiken zu zerstörten Beziehungen und ruinierten Privatpersonen welche nichts anderes wollten als selbst mal in einem Eigenheim zu wohnen?

Keller gegen Mietvertrag

Magister Christian Zeller, vertreten durch die „CFI Immobilientreuhand GmbH.“ tritt als Eigentümer einer Liegenschaft auf. In dieser wohnt der nun geschaste Bauherr seit vielen Jahren auf Miete. Die Miete ist sehr günstig und möchte Mag.Zeller den Mieter gerne raus haben. So gerne dass es zu einer besonderen aber für beide Seiten gut gemeinten Vereinbarung kommt. Der Mieter hat ein Grundstück in 1220 Wien, würde da gerne bauen, es kommt zu einem „Tauschgeschäft“. Mag. Zeller läßt für seinen Billig-Mieter einen Keller bauen und zieht dieser dafür -laut vertraglicher Vereinbarung und Hausfertigstellung- aus der Wohnung aus. Ein Geschäft von dem beide etwas haben, Mag. Zeller steht zunächst zu seinem Wort. Er beauftragt die Baufirma ZIP-Bau mit dem Kellerbau. Laut Angaben des Bauherrens -Recherche aus 2011- hat ZIP-Bau zum Zeitpunkt der Errichtung keinen entsprechenden Gewerbeschein für Baumeisterarbeiten, laut Internetrecherche bei der WKO ist Ing. Peter Heinrich seit 2003 als gewerberechtlicher Geschäftsführer eingetragen. Hier wird zu prüfen sein ob eine zwischenzeitliche Ab- und wieder Anmeldung erfolgt ist. Aber das spielt vorab keine Rolle weil…

Wer billig baut – baut teuer!

ZIP-Bau legt an Mag.Zeller ein Angebot, welcher dieses am 14.2.07 beauftragt. Niemanden dürfte auffallen dass ZIP-Bau schon zu Beginn wesentliche kalkulatorische Fehler macht. Beispielsweise bietet er „Wärmeschutzplatten“ per m3 43 Euro an, gesamt 40m3, macht Euro 1.720 plus Umsatzsteuer. Hier dürfte der Kalkulant m2 mit m3 verwechselt haben, jedenfalls kostet schon das Material alleine ein Vielfaches dieser Position. Zeller beauftragt das Billigangebot und Zip-Bau beginnt zu bauen. Besser gesagt es wird die Baustelleneinrichtung begonnen, sofort kommt ein Baustellenstopp. ZIP-Bau-Geschäftsführer Ilisevic dürfte bemerkt haben dass er sich auch mit der Baugrubensicherung verkalkuliert hat, es soll direkt an den Nachbargrund angebaut werden, die Schaltechnik ist aufgrund fehlender Arbeitskünette teurer. Kurzerhand wird ein Nachtrag angeboten, probieren kann man es ja. Hier ist Mag. Zeller noch auf der Seite seines Mieters und Vertragspartners. Er fordert Ilisevic auf weiterzubauen. Nachtrag gibt es keinen, er hat sich das vorher angesehen und kann nun nicht mit Nachforderungen kommen.

Schieben wir den Keller von der Grundgrenze weg

Der Billig-Mieter und Grundstückseigentümer läßt sich nun noch von ZIP-Bau überzeugen -lt. Zip-Bau sollte es technisch nicht möglich gewesen sein den Keller an die Grundgrenze zu stellen!- dass es keinen Nachteil hat wenn der Keller von der Grundgrenze abgerückt wird.  Wohlgemerkt, nur der Keller, damit es sich mittels Arbeitsgraben besser betonieren läßt. Das Haus soll ja an der Grundgrenze bleiben. Dass die dann über den Keller auskragende Bodenplatte falsch bewehrt wird und schon durch Eigenlast ein Riss auftritt kann er ja nicht ahnen. Auch nicht dass man einfach die auskragende Bodenplatte an der Unterseite teilweise nicht wirksam dämmt, und schon gar nicht dass die Kellerwände gar nicht bewehrt werden, man verwendet laut Angaben Kunstfaserbeton. Von einem Dichtbetonkeller -wasserundurchlässiges Bauwerk nach Richtlinie- gar keine Rede, die vielen Trennrisse in den Kellerwänden bemerkt bis dato kein Gutachter, auch nicht dass die Kellerabdichtung völlig fehlerhaft ist. Es liegt also weder ein Dichtbetonkeller (weisse Wanne) noch eine wirksame Außenabichtung (Schwarze Wanne) vor. Dass nicht wie vereinbart ein Schaumglasgranulat unter die Bodenplatte kommt merkt der zunehmend frustrierte Bauwerber schließlich selbst. Ebenso dass statt der vereinbarten XPS-Dämmung nur hydrophobiertes EPS-Platten verwendet werden. Unzulässigerweise auch UNTER der Bodenplatte.

Bemessungswasserstand – was ist das ?

Niemand setzt sich zudem mit der Problematik anstauenden Wassers auseinander. ZIP-Baumeister Ilisevic bemerkt beim Baugrubenaushub dass Grundwasser anstaut und läßt kurzerhand den Aushub stoppen. Eine „Grundwasserhaushaltung“ hat er nicht kalkuliert, also wird einfach die Bodenplatte rund 20cm höher betoniert. Das damit Probleme mit der Gebäudehöhe entstehen dürfte nicht interessieren. Bei allen gewässernahen Bauwerken, und automatisch bei Bezirken über der Donau (20-22) muss die Baufirma Vorerhebungen organisieren. Logisch, macht es doch bei fast allen relevanten Kellerdetails einen Unterschied ob ein Wasseranstau vorliegt oder nicht. Das spielt eine Rolle beim Auftrieb, bei der Dämmung und bei der Abdichtung. Schlussendlich und V O R  A L L E M kann ich kein Kellerfenster einbauen wenn ich nicht weiß ob hier Wasser anstauen kann. Ausgenommen es wird ein Hochwasserschutzfenster eingebaut. Aber davon wollen wir hier gar nicht träumen…  Und es kommt noch flüssiger: Der Bauwerber und „Noch-Billig-Mieter“ wünscht sich für eine Luftwärmepumpe ein großes Loch in der Kellerwand. Zip-Baumeister Ilisevic gehorcht und läßt knapp über Bodenplatte ein türgroßes Loch in der Wand. Damit ist sichergestellt dass bei den Kellerfenstern niemals Wasser in das Bauwerk laufen wird, weil es ja lange davor über diese Öffnung in den Keller schwappt!  Und das obwohl schon beim Aushub Wasseranstau feststellbar war! Es muss ja nicht einmal Grundwasser von unten kommen, bei bindigem Boden rund um das Bauwerk genügt ein Tagesregen und es staut Wasser an diesem an!

Gewerbescheinentzug oder Nachschulung für „schwere Fälle“!

Einem Arzt der so ahnungslos agiert wird vermutlich die „Lizenz“ entzogen, einem Autofahrer der wiederholt betrunken fährt der Führerschein. Warum also schickt man derartig Unwissende nicht zu einer Nachschulung? Erst durch Nachweise von Fachwissen soll der Gewerbeschein wieder erteilt werden. Dass die Gewerbeordnung hier scheinbar keine Sicherheit für Gebäude und Bauwerber bringt liegt auf der Hand. Im Gegenteil die Zugangsberechtigungen zu Gewerbeausübungen werden immer weiter liberalisiert. Keine Behörde kontrolliert auch nur irgendwie eine einmal erteilte Gewerbeberechtigung.  Auch das ein Grund für die Auslastung unserer Gerichte…

Der Gerichtsweg und das Schweigen des Mag. Zeller

Unser Bauwerber und Vertragspartner von Mag. Zeller weist noch vor dem letzten Betoniervorgang auf schwere statische Mängel am Kellerbauwerk hin. Fordert eine statische Berechnung, welche natürlich erst lange nach dem Betonieren geliefert wird. Am 14.6.07 fordert er eine Baustelleneinstellung bis zur Klärung. Am 3.7.07 liefert Baumeister Paul Heinrich eine statische Berechnung nach, leider sind die relevanten Annahmen falsch, zufällig dürfte Herr Paul der Vater von Peter Heinrich sein. Der gewerberechtliche Geschäftsführer der ZIP-Bau… Mag. Zeller meint nun es sei eh alles ok und bringt eine Räumungsklage gegen seinen Billig-Mieter ein. Schließlich habe dieser nun seinen Keller, also soll er aus der Wohnung raus. Der österreichische Gerichtsweg kommt manchmal einem Kreuzweg gleich. Da werden vor Gericht ständig Eingaben gemacht, das Gerichtsgutachten kommt so auf 4 Ergänzungsgutachten. Die Gegenseite bringt ständig neue Fragen, Mag. Zeller macht einen Wettbewerb draus:

„Mal sehen wer finanziell den längeren Atem hat“…

Es folgt eine gutachtliche Stellungnahme von dem an sich renommierten DI.Prause, der meint eine EPS-P-Dämmung unter der Bodenplatte und als Perimeterdämmung sei genau so gut wie die vertraglich vereinbarte XPS-Dämmung.  Dabei geht er von der falschen Annahme an dass eine Schotterlage vorliegt, und wieder keine Frage nach dem Grundwasserstand! Weiters zitiert Prause die ÖNORM B6000 aus 2010. Für diesen Fall gilt jedoch die Ausgabe 2003, da steht auch klar dass die verwendeten Platten nicht im Grundwasserbereich und NICHT UNTER BODENPLATTEN verlegt werden dürfen.  Das geben auch alle guten Hersteller an, EPS-P bzw. hydrophobierte EPS-Dämmplatten dürfen nicht im Grundwasser liegen!

ISOBOUW: Die Anwendung von EPS-Hartschaumplatten im Kapillarsaum des Grundwassers (in der Regel etwa 30 cm über HGW) und im Bereich von drückendem Wasser ist nicht zulässig.

Stahlfaser oder Kunststofffaserbeton ? Tragisch fehlerhaft auch die Beantwortung der Frage: „Besteht ein Nachteil, dass die Kellerwände nicht in Stahlbeton sondern in Faserbeton ausgeführt wurden?“.

Anwort: „Das Einbringen in Beton von Stahl – bzw. Kunststofffasern ist in der modernen Bauweise durchaus üblich“.

Kein Wort davon dass überprüft werden muss welche Fasern Verwendung fanden, die Unterschiede von Stahlfaser zu Stahlfaser und natürlich auch von Kunstfaser zu Stahlfaser können gewaltig sein. Kein Wort zur Menge der Beimischung, und auch kein Wort davon dass unzulässigerweise keine Anschlussbewehrung eingebracht wurde. Also Faserbeton ja, aber nicht ohne Wenn und Aber. So wie hier betoniert wurde dürfte sogar „nur“ Kunstfaser verbetoniert worden sein. Vertraglich vereinbart war eine normale Stahlbewehrung!  Jetzt ist teilweise nicht einmal die Tragfähigkeit gewährleistet. Was soll dann der freundliche Hinweis auf eine „moderne Bauweise“ ?  Es fehlt eine wirksame Zulagebewehrung bei den Fenstern und Ecken, und die Risse gibt es im Gegenzug bereits kurz nach dem Betonieren. Warum findet das keine Erwähnung??

FEHLURTEIL DURCH DIE RICHTERIN

Schlimm zudem dass die Richterin der Räumungsklage durch Mag. Christian Zeller zugesprochen hat. Muss nun der Billig-Mieter in seinem feuchten und verpfuschten Keller schlafen. Die Richterin meint die Einhaltung der Vereinbarung zum fachgerechten Kellerbau hängt nicht direkt mit der Vereinbarung zusammen dass er aus der Mietwohnung rausgeht. Ein klassisches Fehlurteil, die nächste Instanz bestätigt dies und die Richterin erhält eine Rüge.  Unser Baupfusch-Opfer klagt auf Einhaltung der Vereinbarung und landet bei der Gleichen Richterin welche die Räumungsklage schon einmal falsch entschieden hat. Es dreht sich nun alles darum ob a) der Keller richtig gebaut, und b) ob der Vertrag eingehalten wurde. Diesen Fall begleiten wir auch mit „Pfusch am Bau“ von ATV weiter, es kann nicht angehen dass Bauwerber und auch das Ansehen der gesamten Bauwirtschaft durch findige Anwälte und Fehlgutachten so in den Dreck gezogen werden. Derartige Abläufe bringen eine ganze Branche in Mißkredit – Der Keller muss weg, hier gibt es nichts mehr zu retten!

Wieder eine persönliche Meinung von Günther Nussbaum-Sekora, Bau-Sachverständiger, zertifiziert nach EN ISO/IEC 17024, Luftdichtheitsprüfer, Gebäudethermograf, Sonderfachmann für Gebäudeabdichtungen, Spengler und Dachdeckerarbeiten

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2 Gedanken zu „Zip-Bau, CFI, 1 Keller, 1 Mietverhältnis

  1. Mag. Christian Zeller says:  

    Sehr geehrte Damen und Herren!

    Ihrer tendenziösen und nur einseitig recherchierten Darstellung erlaube ich mir folgendes – ohne Anspruch auf Vollständigkeit und unpräjudiziell – ergänzend festzuhalten:
    1) Den Mieter, Herrn Harald Benesch, wollte ich nicht „gerne raus haben“, sondern wurde lediglich im Wege einer Wohnungsbegehung festgestellt, dass dieser gerne ein Haus auf seinem Grundstück an der alten Donau errichten wollte. Ich wollte die Aufgabe des Mietverhältnisses gegen eine großzügige Barablöse vereinbaren. Herr Benesch bestand auf eine „Sachablöse“.
    2) Ich habe immer darauf hingewiesen, dass ich kein Bauunternehmer bin und daher lediglich als „Zahlstelle“ auftreten kann und will, und nichts mit der – von Herrn Benesch ausdrücklich gewünschten – Kellererrichtung per se zu tun haben wollte. Daher war auch Herr Benesch in alle Schritte der Abwicklung unmittelbar und direkt eingebunden. Es erfolgte sowohl die Auswahl des Bauunternehmens, die Preisverhandlung und die Beauftragung desselben in Anwesenheit und mit ausdrücklicher Zustimmung von Herrn Benesch. Auch die laufende Bauaufsicht und -kontrolle erfolgte durch Herrn Benesch. Herr Benesch hat sogar – in seinem Namen und auf seine Rechnung – Zusatzaufträge an das bauausführende Unternehmen, Zip-Bau, erteilt, und auch persönlich Änderungen zum Auftrag erteilt. Der – nicht rechtskräftige – Abbruchbescheid ist darauf zurückzuführen, dass Herr Benesch die von ihm ausdrücklich und schriftlich beauftragten Änderungen im Zuge der Bauausführung nicht mit der Baubehörde abgeklärt hat, was in der Verpflichtung des Bauwerbers und Grundstückseigentümers liegt.
    3) Ich habe – auf ausdrücklichen Wunsch und in Abstimmung mit und Zustimmung von Herrn Benesch – die Fa. Zip-Bau beauftragt. Die Beurteilung allfälliger Mängel obliegt Bausachverständigen. Ich bin selbst Geschädigter, da ich nun seit Jahren mit einem – nicht nur zeitlich sondern auch finanziell aufwendigen – Gerichtsverfahren beschäftigt werde. Ernsthafte und faire Angebote zur vergleichsweisen Beendigung des Verfahren (diese liegen dem Gericht vor) scheiterten bisher an maßlosen Vorstellungen von Herrn Benesch.

    Ich begehre hiermit die ergänzende Richtigstellung Ihrer Berichterstattung.

    Mit besten Grüßen

    Mag. Christian Zeller


  2. Nicht nur ist nun auch ein Abbruchbescheid der Baupolizei gekommen, es wird nun auch das 2.x die Verhandlung vertagt weil die Richterin krank ist, Willkommen Österreich!

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