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Sachverständige Irren nie!

In Österreich wird zu wenig kritisch an den Berufsstand der Sachverständigen herangegangen. Dem Verein hat man schon vorgeworfen nie über „Falschgutachten“ zu schreiben. Tatsächlich haben wir uns bis dato zurückgehalten, soll doch der Bauinteressierte den Glauben an die Bauwirtschaft nicht verlieren. Aber …

Gerichts-Sachverständiger mit Qualitätsgarantie?

In Österreich hält sich das Gerichtswesen fast ausschließlich an „gerichtlich zertifizierte…“ Sachverständige. In Deutschland existieren daneben auch diverse Sachverständigen-Verbände. Darüber hinaus gibt es den bei uns bekannten Gerichts-SV in der restlichen EU nicht.  Aber wie auch immer ein Sachverständiger seinen Sachverstand nachweist, es gibt leider auch in dieser Berufsgruppe große Qualitätsunterschiede und … Probleme.

Warum darüber berichten?

Wir informieren den User und Bauinteressierten zu Problemen am Bau. Das macht Sinn, jeder Häuslbauer welcher aus den Fehlern anderer lernt ist ein potentiell Geschädigter weniger. Dazu ist es unsere Pflicht darüber zu informieren dass wir in der Regel Härtefälle zeigen. Das heißt die überwiegende Zahl an Baufirmen arbeitet sauber und bautechnisch einwandfrei.  Wozu also über Sachverständige schreiben? Das Argument ist ähnlich, unser Richterstand hat keine Ahnung vom Bauen, dafür werden im Streitfall Sachverständige geholt. Selbst wenn ihr frisch gebauter Keller unter Wasser steht, wenn der Gerichtssachverständige meint alles sei ok dann werden sie sich schwer tun! Man ist also allerallerbestens beraten sich VOR DEM RECHTSWEG genau über Schaden und Ursache zu informieren. Am besten bei einschlägigen Fachleuten und Sachverständigern. Weil wenn es um Probleme an unterschiedlichen Bauteilen geht wird der Richter einen ALLGEMEINEN BAUSACHVERSTÄNDIGEN (Baumeister, Ziviltechniker…) bestellen.  Analog zum praktischen Arzt, dann kommt ein „ALLGEMEINMEDIZINER“.  Wenn dann die Feuchtigkeitsabdichtung fehlerhaft ist wird es schon schwierig, wenn eine Druckwasserleitung im Boden fehlerhaft montiert ist wird es fast unmöglich zu seinem Recht zu kommen.

Verlassen sie sich bei einem Nierenversagen auf den praktischen Arzt, oder einen Internisten?

Der Sachverständige ist also praktisch dem Richter gleich, das stimmt zwar so nicht ganz, wird aber allzuoft so gehandhabt. Seit 3 Jahren sammeln wir im Verein Informationen zu Falschgutachten. Die Verantwortung des Sachverständigen ist immens, er kann die ohnehin Geschädigten Häuslbauer tief in Schulden stürzen. Kaum eine junge Häuslbauer-Ehe hält im Krisenfall noch eine Zusatzbelastung im Sinne eines verlorenen Gerichtsverfahrens aus. Bekannterweise hält man finanziell viel aus, man kann sich einschränken, Urlaube streichen, in der Hoffnung wenigstens irgendwann das Haus fertig zu stellen. Kommt dazu ein verlorener Rechtsstreit verliert man schnell den Glauben an alle Gerechtigkeit in dem Land in dem man aufgewachsen ist. Die schädigende Baufirma lacht sich ins Fäustchen, der geschaste Häuslbauer hadert mit seinem Schicksal, wird krank, die Beziehung geht drauf. Zusätzlich zu unseren immer wieder kehrenden Tipps:

  • Gleiches mit Gleichen vergleichen – nehmen Sie ausreichend Zeit für die Planungsphase (1-3Jahre!)
  • Nicht automatisch den Billigstbieter beauftragen
  • Vor Beauftragung durch Anwalt den Vertrag prüfen lassen (2-4Hundert Euro)
  • Vor Beauftragung durch Wirtschaftsdienst die Firma prüfen lassen (unter Hundert Euro)
  • Vor Planeinreichung den Entwurf vom Sachverständigen prüfen lassen (1-3Hundert Euro)
  • Bauphase vom Sachverständigen begleiten lassen (1-2Tsd.Euro)
  • Referenzen auch wirklich kontaktieren
  • „Durchgriffsrecht“ auf Subfirmen vertraglich vereinbaren (bei allenfalls GU-Konkurs)
    Achtung, das muss von den Subfirmen akzeptiert werden
  • Keine unbesicherten Vorauszahlungen
  • Geldleistungen nur bei mängelfreien Leistungen
  • Weitere tiefergehende Tipps holen sind auftragsspezifisch sinnvoll

Sollte man im Fall der Fälle, bei vermuteten oder tatsächlich aufgetretenen Bauschäden, bei Vertragsstreitigkeiten professionelle Hilfe suchen. Auch bei der Anwaltswahl nach Referenzen fragen, ein Scheidungsanwalt hilft bei Baurechtsfragen allenfalls danach. Gleiches gilt für die Sachverständigenwahl, der Allgemeine Bausachverständige ist ein Mysterium!  Der Baumeister ist in der Regel für den Rohbau zuständig, Fragen zum Dach, zu den Fenstern, zur Haustechnik? Fehlanzeige! Ein Ziviltechniker, Architekt als Patentlösung? Mitnichten, Architekten haben ein Riesenaufgabengebiet in baurechtlichen und architektonischen Fragen. Stellen aus unserer Sicht daher die allerletzte Lösung bei der SV-Auswahl dar.  Ähnlich verhält es sich mit österreichisch hochdekorierten Titel-Gutachtern, Professor, Doktor, der wird ihnen die Baugrube nicht entlangkriechen, Bauteile öffnen.. Was dann?

Spezialisten für Spezialfragen – VOR DEM WEG ZUM GERICHT

Im Streitfall mit dem Hausverstand analysieren. Ist der Keller undicht? Dann die nächste Frage: Wurde eine Außenabdichtung angebracht. Dann suchen sie dafür einen Spezialisten, keinen Allgemeinen… Haben sie das Gefühl ihr Haus wird nicht warm? Dann kann die Heizungsanlage oder die undichte, schlecht gedämmte Gebäudehülle schuld sein. Fragen sie einen Gutachter für Heizungstechnik UND einen Gebäudethermografen, allenfalls ist dieser idealerweise auch ein Luftdichtheitsprüfer. Kommt es zu Rissen am Gebäude? Prüfen sie ob die Risse nur am Putz oder durch die Wand laufen! Ist es nur der Putz sind sie wieder beim Baumeister-SV richtig, beim Mauerwerk ebenso, nur werden sie dann bei einem Statiker gut aufgehoben sein. Im Übrigen sind Risse am Trockenbau (Gipskartonplatten) fast immer ein Zeichen fehlerhafter Trockenbauausführungen. Auch hierfür gibt es Gutachter! Ein allgemeiner Bausachverständiger käme vielleicht auf die Idee dass solche Risse unvermeidbar und damit hinzunehmen sind! (Tägliche Praxiserfahrungen!)  Geht es um sehr spezifische Betonfragen wird auch ein Labor oder ein entsprechender Professor und Sonderfachmann der heiße Tipp sein.

Investieren sie im Streitfall in Vorerhebungen und sparen damit Geld

Es muss nicht immer ein aufwändiges Gutachten sein. Oft reichen „gutachtliche Stellungnahmen“ und einfache „Mängellisten“. Im Gutachten müssen vertragsrelevante Information und tiefergehende ÖNORMEN und Fachliteratur erhoben werden. Diese Aufgabe kann man allenfalls immer noch dem hoffentlich nicht benötigten Gerichtsgutachter überlassen. Sie müssen im Vorfeld nicht alles aufarbeiten! Aber sorgen sie für exakte Feststellungen zur Schadensursache, zu den Mängeln. Daran wird sich der Gerichtsgutachter, und auch das Gericht, halten müssen. Auch Privatgutachten, und auch ein im Vorfeld von einem Gerichtsgutachter erstelltes Gutachten ist nur ein Parteiengutachten, müssen „beweisgewürdigt“ werden. Sie vermeiden damit dass der spätere Gerichtsgutachter die Fährte nicht findet, bzw. dass er auf eine falsche Fährte geführt wird!

„Gerichtsgutachter“ ein Siegel ohne entsprechenden Qualitätsanspruch

Der Titel ist gewagt, greifen wir hiermit doch den „Heiligen Kral“ der Gerichtsbarkeit an. Tatsächlich wissen es aber alle tief in der Bauwirtschaft verwurzelten Personen. Der Verband der Gerichtssachverständigen hat dies schon vor längerer Zeit erkannt und wurde mit dem „Bildungspass“ gegengesteuert. Verpflichtend ist dieser unseres Wissens nach aber nicht, bzw. nicht für alle.  Die regelmäßig bei uns eingehenden Infos zu Falschgutachten -und dem dazugehörigen Leid- sprechen leider eine andere Sprache. Dazu muss gesagt werden dass in Summe, bei der Unzahl an Gerichtsstreitigkeiten, diese immer noch eine verschwindend kleine Anzahl darstellen. Bei der Riesen-Verantwortung eines Gerichtsgutachters ist aber jeder Einzelfall ein Katastrophe!

Wie bei den Baufirmen auch hier: DIE MEHRHEIT DER GUTACHTER SIND ÜBER -FAST- JEDEN ZWEIFEL ERHABEN!

Wir reden die Branche nicht schlecht, wir schaffen Sensibilität, decken Fehler auf, mit dem alleinigen Ziel diese künftig auszumerzen.  Wer anderer Meinung ist kann dies hier anonym oder auch mit Namensnennung kundtun. Unten werden wir ab und zu einige Auszüge aus Falschgutachten mit verheerenden Folgen bringen. Dazu unser Aufruf an alle Gutachter sich bei Spezialthemen auch Sonderfachleuter zu bedienen. Nicht alles wissen ist keine Schande, wer als Baumeister eine schwarze Wanne beurteilen soll und dies nicht kann, der wendet sich doch an einen Schwarzdecker-SV! Der Richter, und die Gerechtigkeit, werden es danken!

FALLDARSTELLUNG 1 – Falschgutachten Keller als „schwarze Wanne“

Bild 1: Der Gutachter fand an diesen Durchdringungen nichts Falsches. Bild 2: Die Abdichtung ist hohllagig und nicht miteinander verflämmt, 2 Schnitte zeigen das

Eine Baufirma errichtet einen gemauerten Keller als „schwarze Wanne“. Der Keller säuft ab und wird auch nicht mehr trocken. Die geschädigte Familie sucht vergeblich den Dialog mit der Baufirma, klagt schlussendlich. Jedoch ohne jeglicher Vorerhebungen, die Ursache soll vom Gerichtsgutachter geklärt werden.  Die Kellerwände wurden von der Baufirma freigegraben, die Abdichtung ist teilweise völlig frei! Der Gerichtsgutachter macht sich jedoch nicht die Mühe in die Baugrube herabzusteigen, die Abdichtung anzusehen.  Darüber hinaus wird keine der vom Gericht gestellten Fragen beantwortet. Es wird umschrieben, eine definitive Aussage -wie auch eine ordentliche Befundaufnahme- gibt es nicht. Dazu auszugsweise die Stellungnahme von SV-Nussbaum-Sekora, welcher im Rahmen von ATV-Pfusch am Bau- Dreharbeiten die Befundaufnahme nachgeholt hat. Die Stellungnahme diente nur dem Anwalt zur Kontaktaufnahme mit dem Gerichtsgutachter, ersetzt also in keinem Fall ein Gutachten:

Seite 3 I.Gegenstand und AUFTRAG zur BEFUNDUNG Zitat aus dem Gerichtsgutachten, auszugsweise: „… eine Stellungnahme in 3-facher Ausfertigung zu nachstehenden Themen zu erstatten.

  • à1)Ob der von der Beklagten errichtete Keller inklusive Abdichtung mangelhaft war bzw. ist oder nicht?
  • à2)Worin bestehen etwaige Mängel, wie äußern sich diese, ob sie (mit welchem Aufwand?)behebbar sind?
  • à3)Ob es angebracht wäre, den Keller in Dichtbeton herzustellen?“

Dazu kurz zu 1) Ja die Abdichtung ist im Sinne der maßgeblichen ÖNORM B2209-1 fehlerhaft. zu 2a)Die Abdichtung ist hohllagig und nicht vollflächig auf dem Untergrund angebracht worden. 2b)Die Abdichtung ist im Bereich der Bodenplatte fehlerhaft, es fehlt eine Hohlkehle, und 2c)fehlen Tiefzüge mit entsprechender Ausführung. Die Vertikalabdichtung wurde in einem Stück über die Bodenplatte gezogen. Darüber hinaus ist die Abdichtung nur auf 80cm Höhe 2-lagig ausgeführt worden. 2d)Eine wirksame Abdichtung fehlt im Bereich der Kellertüre, bzw. des Vorplatz gänzlich. Zur Behebung muss die Abdichtung entfernt und neu hergestellt werden. Aufwand cirka 20TSD Euro inkl. Dämmplatten demontieren u. entsorgen.2e)Die Dämmplatten sind nicht wie im Vertrag vereinbart als extrudiertes Polystyrol (XPS; Styrodur) sondern als expandiertes Polystyrol (EPS, Styropor) ausgeführt worden. Die Verklebung ist punktweise und somit „hinterlüftet“ erfolgt. Die Dämmung ist neu herzustellen. Cirka 7TSD Euro. Zu 3) Die Frage ob „Dichtbeton“ im Sinne einer WU-Betonrichtlinie hergestellt hätte werden müssen stellt sich nicht. Es gibt keine Anforderung im EFH-Bereich welche ein WU-Betonbauwerk fordert. (Weisse Wanne) Eine fachgerecht ausgeführte „Schwarze Wanne“ erfüllt alle Anforderungen an bspw. ein Kellerbauwerk welches auch ständig im Wasser steht.

FAZIT: Der Gerichtsgutachter Ing.S. hätte alleine durch ein Abklopfen der freigelegten Abdichtung die Fehlerhaftigkeit der Selben feststellen müssen. Weiters hätte er mit wenigen Schnitten Anzahl und Qualität der Abdichtungslagen feststellen können. Dass statt wie vertraglich vereinbart XPS- nur EPS-Platten, auch noch fehlerhaft befestigt verlegt wurden wäre einfach festzustellen gewesen.  Es liegt nun dem Gericht ein Gutachten vor angeführt wird dass nichts festgestellt werden konnte. Der Kläger (die Häuslbauer) finanzieren den Gutachter vor, da fragt man sich wozu.

Das Gerichtsverfahren wurde damit verschleppt, die Baufirma ist mittlerweile in Konkurs…

Falldarstellung 2 – Falschgutachten Flachdach mit Pilzschäden

Eine Wohnhausanlage in NÖ., schon kurz nach Errichtung sind die als Warmdächer (nicht hinterlüftet) errichteten Flachdächer ein Totalschaden, von holzzerstörenden Pilzen befallen. Es wird auch um undichte Keller gestritten, Klagssumme 140.000 Euro. Ein von Gericht sehr gerne und immer wieder beauftragter „Star-Sachverständiger“ wird beauftragt festzustellen ob und in welcher Form Mängel vorliegen. Das Bild zeigt die völlig zerstörten Bretter der Warmdachkonstruktion, zur Ursache ist eine Mischung aus feuchten Brettern und Fehlern an der Dampfbremse anzunehmen. Diese erschließt sich dem Gerichtsgutachter trotz Warnung eines Prüfinstitutes nicht.

Der Gerichts-SV ist nicht in der Lage die Dachkonstruktion richtig zuzuordnen

Ist es nun eine Frage der Gier oder Überheblichkeit, warum hat der Gerichtsgutachter keinen Zimmermeister-SV oder/und Abdichtungs-SV hinzugezogen?  Vorweg muss angegeben werden dass mich eine der Geschädigten Parteien mit der Begehung beauftragt hat. Die 2-stündige Begehung mit einer Bauteilöffnung am Trockenbau zeigt klar dass die Dampfbremse völlig fehlerhaft ist, es ist damit zu rechnen dass die Dachkonstruktion ein weiteres Mal saniert werden muss (!).  Darüber hinaus ist ein unsinniger Versuch das Warmdach zu hinterlüften (Dann wäre es ein Alt-Umgangssprachlich ein hinterlüftetes „Kaltdach“) Und die Abdichtungshochzüge inkl. Blechränder sind fehlerhaft und teilweise undicht!  Vor meiner Begutachtung wurde vom Gerichtsgutachter ein über 100-seitiges Gerichtsgutachten vorgelegt, am Dach soll aber alles in Ordnung sein?  Seit mittlerweile über 1Jahr steht alles, genug Zeit allenfalls für den Bauträger um einen Abgang vorzubereiten.

Obwohl vielleicht nicht nötig, der Gerichtsgutachter hat trotz Hinweis eines Holzprüfinstitutes dass die Dampfbremse fehlerhaft sein könnte diesbezüglich nichts unternommen!

Es wird der bisherige Schaden so argumentiert als dass die Bretter zu nass eingebaut worden wären. Deswegen sei es zur Holzfäule gekommen. Nasse Bretter bei fast 20 Häusern?  Das kann eine Initialzündung gewesen sein, ist aber eher das klassische Schadensbild bei Fehlern an der „Luftdichtheitsebene“ (Dampfbremse). Das ist schon als fahrlässig zu bezeichnen dass man hier nicht weiter untersucht hat. Ich habe 60Minuten mit einer Bauteilöffnung gebraucht um herauszufinden dass die Dampfbremse seitlich und bei den Durchdringungen nicht wirksam angebunden ist. Ein schwerer Baufehler!

Gerichts-SV beurteilt Spenglerarbeiten falsch

Im Gutachten schreibt der Gerichtssachverständige dass die seitlichen Bleche wasserdicht zu verschrauben sind.  Das ist eine Anweisung zum Baupfusch, eine wasserdichte Verschraubung gibt es in der Spenglerei nicht, hier ist mit Haftstreifen zwängungsfrei zu befestigen. So sind die bestehenden Blecheinfassungen nun auch allesamt mangelhaft – siehe Bild.

Gerichts-SV beurteilt Dachkonstruktion falsch

Auszugsweise Zitate: „Es wurde zwar raumseitig eine Dampfbremsfolie montiert, diese kann aber nicht verhindern dass sich Kondenswasser in der Dämmung bildet. Das Kondenswasser muss nach außen abdampfen können, was üblicherweise durch eine Hinterlüftungsebene unterhalb der Dachbahn stattfindet. Es besteht also die Notwendigkeit den Zwischenraum zu durchlüften“  Das ist blanker Unsinn, bei einer Warmdachkonstruktion -die gibt es seit ewigen Zeiten- ist keine Hinterlüftung vorhanden, es muss nur darauf geachtet werden dass die Luftschichtdickenäquivalenz stimmt, dass heißt die Lagen Außen sollen nicht dichter sein als Innen. Da der winterlich heikle Dampfdruck von Innen nach Außen wirkt. Und dann: „die wesentliche Wärmedämmung befindet sich raumseitig, es handelt sich demnach um ein Kaltdach“ (…) Dann wird die ÖNORM B7215 (Verfahrensnorm Zimmerer) zitiert und eine Konterlattenhöhe von 10cm gefordert. Hier werden Äpfel mit Birnen verglichen, am Ende wird eine Systemskizze von VILLAS vorgelegt, hier liegt aber ein abgedichtetes Flachdach vor! Das Bild unten zeigt den sinnlosen Versuch aus einer Warmdachkonstruktion eine „Kaltdachkonstruktion mit Hinterlüftung“ zu machen. Ein wirksamer Hinterlüftungsquerschnitt liegt jedoch an keiner Stelle vor. Im Gegenteil bläst hier nun der kalte Wind in die Dämmebene, was neuerlich zu Kondensatschäden führen kann.

Nachträglich Fakten in ein Verfahren einzubringen ist scheinbar nicht einfach. Meine Auftraggeberin versucht nun seit einem Jahr die neuen Erkenntnisse einzubringen. Nämlich dass die Dampfbremse völlig falsch eingebaut wurde, und dass ein hohes Risiko besteht dass die Dachkonstruktion ein zweites Mal saniert werden muss! Spätestens dann wird damit zu rechnen sein dass der Bauträger einen Abgang macht. Also sollte man tunlichst Interesse zeigen die eigentliche Ursache zum Schadensfall zu finden, bzw. anzuerkennen…

Vertrauen sie weiterhin a) auf ihre ausführenden Handwerker und b) im Streitfall auf den Gerichts-Gutachter. Bleiben Sie aber vorsichtig und hinterfragen vermeintliche Tatsachen wenn ihnen danach ist. Nehmen sie nicht alles hin. Gutachter -und Ärzte- sind auch nur Menschen. Keine Berufsbezeichnung, kein Titel soll ihr Gefühl trüben…

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