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Unterfinanzierung bei Fertighauskauf mit anschließendem Notverkauf!

Unterfinanzierung mit anschließendem Notverkauf!

Da in den letzten Monaten vermehrt ähnlich gelagerte Probleme bei Fertighaus-Finanzierungen an mich herangetragen wurden erlaube ich mir über das Thema zu berichten. (Namen und Bezeichnungen sind frei erfunden, eventuelle Ähnlichkeiten mit bestehenden Firmen oder Produkten sind keine Absicht)

Eine Geschichte aus dem Fabelland der Bankgeschäfte:

Ausgangslage war jeweils eine Kaufabsicht eines Fertighauses (z.B. Baustufe „Haustechnik“ inkl. Haus mit Haustechnik , Keller, Erdwärme- mit Fußbodenheizung) um z.B. 265.000,– €.

Die Finanzierung wurde jeweils durch den selben mit dem Fertighausverkäufer offensichtlich öfter zusammenarbeitenden Finanzberater auch bei immer der selben Bank eingereicht und von dieser aufgrund der vorgelegten Unterlagen auch genehmigt. Die Finanzierung war somit sichergestellt.

Im Anschluss kam es jeweils zu weiteren Gesprächen zwischen dem Fertighausverkäufer und dem Käufer in welchen der Käufer überzeugt wurde eine niedrigere Ausbaustufe (z.B. „Gebäudehülle“) zu wählen um den Rest „billiger“ mit den „privaten Kontakten“ des Hausverkäufers fertigzustellen. Die Einsparung des Kaufpreises betrug dadurch etwa 45.0000,– €.

Ergebnis: 

  • Der Grundpreis der Gebäudehülle (also z.B. 220.000,– €) war im Verhältnis der gesamten Leistungen zum ersten Kaufvertrag (also 265.000,– €) in diesem Fall hoch. Ein externer Sachverständiger schätzte die Kosten der fertiggestellte „Gebäudehülle“ auf etwa nur 150.000,– €
  • Bei der Finanzierungserstellung wurden die Aufschließungskosten des Grundstückes (Strom, Kanal, Wasser, Weg,…) „vergessen“. Die Verantwortung dafür wird vom Finanzberater und der Bank an den Kunden abgeschoben.
  • Die Landesförderung wurde letztlich in geringerer Höhe bewilligt als von Bank und Finanzierungsvermittler errechnet. Es fehlen hier 5.000,- €.
  • Die Fertigstellung der restlichen Leistungen (Fertigstellung des Hauses) + Grundstücksaufschließung zum Differenzbetrag von 45.000,– € ( also durch den eingesparten Betrag durch die niedrigere Kaufsumme der Gebäudehülle) war bei weitem nicht realisierbar. Die Fertigstellung macht nun etwa 120.000,– € aus um auf die Selbe Leistung zu kommen wie die ursprünglich vereinbarte „Baustufe Haustechnik“. Der Kunde hatte vom Verkäufer diesbezüglich auch leider keine Leistungsübersicht verlangt oder eine Kostenprüfung gemacht)
  • Die Bank wurde zwar vom neuen Kaufvertrag schriftlich informiert, machte aber trotz der gravierenden Änderung des Kaufpreises und des komplett neuen Kaufgegenstandes (nur Gebäudehülle) keine weitere Finanzierungsprüfung. Auch hier hätte man bei sorgfältiger Arbeit noch die Notbremse ziehen können.
  • Der Hauskäufer erhält nun nachträglich keine Finanzierungsaufstockung mehr da die Gesamtbaukosten durch diese Kaufvertragsänderung gegenüber der ursprünglichen Finanzierungsanfrage um über 120.000,- gewachsen sind. Das Haus kann derzeit nicht mehr fertiggestellt werden.
  • Die Fertighausfirma trat nach der Kontaktaufnahme aus dem „Fertighausverband“ aus – damit war eine Einigung über den Ombudsmann des Fertighausverbands nicht mehr möglich.
  • Der Verein für Konsumentenschutz trat in diesen Fall aus Kostengründen nicht ein (Budget nach eigenen Angaben zu klein für solch große und komplizierte Fälle).
  • Das Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz trat ebenso in diesen Fall nicht ein da sie für solche Angelegenheiten „nicht zuständig“ sind.
  • Der Käufer kann sich die monatliche Doppelbelastung (Finanzierungskosten des Hauses + die aktuellen Mietkosten der derzeitigen Wohnung) nicht mehr länger leisten.
  • Die Bank schlägt nun aktuell vor den Rohbau zu verkaufen oder zu versteigern. Dies geht nur zu einem Preis weit unter dem bisher schon investierten Betrag.

Sollte dies so geschehen wird der Hauskäufer (je nach erzieltem Verkaufspreis des Rohbaus) auf derzeit geschätzten 150.000,– bis 180.000,– € Schulden „sitzen bleiben“ ohne je in seinem ehemals gekauften und bisher nicht fertiggestellten Haus gewohnt zu haben. Dies durch die beachtlich schlechte und unzusammenhängende Beratung der Fachleute (Fertighausverkäufer, Finanzierungsvermittlers, Bank). Es ging in diesen Beispielen somit fast alles schief was schief gehen kann. Die Hauskäufer sind damit finanziell ruiniert.

Beachten sie bei einer Finanzierung u.a. folgendes:

  • Holen sie sich immer mehrere Finanzierungsangebote bei mehreren Banken und Bausparkassen ein.
  • Verlassen Sie sich nicht auf Zusagen eines Verkäufers ohne schriftliche und verbindliche Angebote von diesem zu den Zusagen zu erhalten.
  • Prüfen Sie ob auch im zu unterzeichnenden Kaufvertrag die komplette Leistungsübersicht der Hausherstellers detailliert enthalten ist und vergleichen Sie diese mit dem ursprünglichen Angebot in den Verkaufsgesprächen. Hier wird manchmal auf einiges „vergessen“ oder nicht gut nachvollziehbar dargestellt. Nur so haben Sie auch die Grundlage für eine später erfolgreiche Reklamation.
  • Planen Sie Sicherheitsreserven bei der Finanzierung ein. Üblicherweise 10% der Gesamtkosten.
  • Gehen Sie nach einer detaillierten Investitionsliste vor. So können Sie nichts wesentliches in der Finanzierung vergessen, was später die gesamte Existenz gefährden könnte. Solch eine Liste erhalten Sie bei jedem „gut sortiertem“ Finanzierungsvermittler, aber auch in jeder Bank auf Anfrage.
  • Planen Sie Unvorhergesehenes oder auch zukünftig geplante Ereignisse oder Änderungen Ihres Lebens in die Finanzierung ein (Jobwechsel, Wegfall von Zusatzeinkommen oder Überstundenabgeltungen, Arbeitslosigkeit, Kinderwunsch, Auslandsaufenthalte,…).
  • Bei der Zusammenarbeit mit Finanzierungsvermittlern fragen Sie nach dessen Kooperationspartnern. (Mit welchen Finanzierungsinstituten arbeitet er denn tatsächlich zusammen? Sind es nur 1 bis 2, oder mehrere Banken und Bausparkassen?)

Mein Rat aufgrund dieser Geschichte: 

Vermeiden Sie bereits im Vorhinein ein Fall für die Sendung „Pfusch am Bau“ zu werden.

Ziehen Sie bereits vorab einen Sachverständigen in die Gespräche beim Hauskauf oder Bau und auch bei der Finanzierung hinzu (ähnlich dem Rechtsanwalt oder Notar bei guten Kaufverträgen). Der kostet zwar etwas, diese Vorgangsweise vermeidet oft viele Probleme, die dann im Nachhinein sehr kostenintensiv und manchmal mit gerichtlichem Nachspiel zu lösen sind.

Bitte berichten sie mir gerne auch ähnlich gelagerte Fälle. SV Peter-Alexander Voitle, MBAwww.voitle.at

 

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