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Sonderwunsch beim Bau nicht berücksichtigt, Rechnung ist trotzdem in voller Höhe fällig?

Wie regelt man „nicht“ berücksichtigte Sonderwünsche?

Useranfrage: Wenn Sonderwünsche zwischen Bauherren schriftlich vereinbart sind, der Bauträger jedoch andere Dinge (wie in diesem Fall, andere Maße der Verrohrungen) verarbeitet, muss der Bauherr die vereinbarten Sonderwünsche bezahlen?

Wir kauften ein Haus vom Bauträger, Eigentümer sind wir erst „nach Übergabe“.

Obwohl die Sonderwünsche für dieses BVH nicht berücksichtigt wurden, sind die Sonderleistungen in der aktuellen Teilrechnung inkludiert. Wir zahlten abzüglich dieser Sonderwunschverrohrung, der reduzierte Betrag wird jedoch nun vom Bauträger eingemahnt. Wie regelt man die Situation korrekt?

Sachlage: Als Sonderwunsch wurde ein besonderes Maß zur Abluftverrohrung für Dunstabzug mit Flachkanal bestellt. Geliefert und Montiert wurde ein anderes Maß.

Wir informierten den Bauträger da ein „kleineres“ Maß der Abluftverrohrung montiert wurde. Laut Bauträger bestellten wir eine Ausführung mittels Flachkanal, eine größere Dimensionierung/Änderung sei nicht möglich.

Bis zu dieser Aussage wurden wir jedoch nicht informiert dass unser Sondermaß seitens Bauträger nicht berücksichtigt werden kann. Das gelieferte Maß der Verrohrung scheint in keiner Korrespondenz, Prospekt oder einem Plan zum Bauvorhaben auf.

Ähnliche Sachlage besteht bei der Verrohrung zum Kachelofen. Auch hier wurden andere Maße geliefert als „bestellt“, jedoch bestätigte uns der Kachelofenbauer das „geliefert und montierte Maße“ zulässig sind. Die Rohre sind nun verarbeitet und nicht mehr sichtbar.

Beantwortung durch RA-Kanzlei Mag. Arthur Machac;

In der Angelegenheit o.a. Zeilen beziehe ich mich auf unser heutiges Telefonat und führe wie folgt aus:

Aufgrund Ihrer Schilderung des Sachverhalts sind zunächst folgende Feststellungen zu treffen:

• Bestellt wurden die „Sonderwünsche“ jeweils mit den genauen Maßangaben.

• Geliefert wurden grundsätzlich zweckdienliche „Sonderwünsche“, die aber nicht den bestellten Maßen entsprechen.

• Die gelieferten „Sonderwünsche“ wurden niemals von der Auftraggeberin als Erfüllung des Vertrages angenommen.

• Der strittige Teil der „Sonderwünsche“ (= die zu kleinen Teile und deren Montage) wurde noch nicht bezahlt.

Dazu ist rechtlich folgendes zu sagen:

Die Auftraggeberin ist prinzipiell ohne Schranken berechtigt, die Annahme der Leistung zu verweigern, wenn diese vertragswidrig (insbesondere mangelhaft) ist. Lediglich bei einem bloß geringfügigen, unbehebbaren Mangel besteht kein Zurückweisungsrecht. Ein Teilrücktritt ist aber auch in diesem Fall möglich.

Im vorliegenden Fall kann die Auftraggeberin jedenfalls teilweise unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten (ausgegangen von der Annahme, dass die zu kleinen Teile und deren Montage eine Teilleistung im Rechtssinn darstellen). Teilweise bedeutet hinsichtlich jener (teilbaren) Leistungsteile, die nicht vertragsgemäß ausgeführt wurden. Angemessen ist in diesem Fall wohl eine Nachfrist von zwischen 2 und 4 Wochen.

Dieser gesetzlich festgelegten Vorgangsweise nach kann die Auftraggeberin den Generalunternehmer dazu auffordern, die zu kleinen Teile (=Abluftrohr, Flachkanal, Ofenrohr) innerhalb von 2 bis 4 Wochen auszutauschen, widrigenfalls der bereits jetzt zu erklärende teilweise Rücktritt vom Vertrag (hinsichtlich der zu kleinen Teile und deren Montage) schlagend wird. Wird innerhalb dieser Nachfrist nicht vertragsgemäß geleistet, gilt der Vertrag als teilweise aufgelöst. Dies wiederum zieht eine teilweise Rückabwicklung der hinsichtlich der zu kleinen Teile bereits erbrachten Leistungen nach sich: Die Auftraggeberin muss die zu kleinen Teile und den darauf entfallenden Montageaufwand nicht bezahlen, muss aber die zu kleinen Teile herausgeben. Soweit dies nicht mehr möglich ist, da diese Teile ja bereits fest mit dem Haus verbunden sind, kann der Generalunternehmer aus bereicherungsrechtlichen Gründen eine angemessene Abgeltung des durch die Installation der zu kleinen Teile verschafften Nutzens fordern – sofern die installierten Teile wirklich Nutzen stiften. Sollten die zu kleinen Teile der Auftraggeberin nichts nutzen, sondern – im Gegenteil – Schaden angerichtet haben, weil etwa die zu kleinen Teile herausgerissen werden müssen, so kann die Auftraggeberin bei Vorliegen von Verschulden auf Seiten des Generalunternehmers (was hier vermutlich zu bejahen sein wird) Schadenersatz verlangen (das ist jener Mehrbetrag, der der Auftraggeberin dadurch erwächst, dass der Generalunternehmer nicht vertragsgemäß geleistet hat).

Selbstverständlich bleibt es den Streitteilen unbenommen, eine andere Lösung zu vereinbaren, beispielsweise eine Preisminderung.

RA-Kanzlei Mag. Arthur Machac

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