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Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren

Private Kaufinteressenten haben mit dem Ertragswertverfahren oft ihre Schwierigkeiten!

Nachfolgend wird das Verfahren vorgestellt und mitsamt den Hintergründen erläutert. So können potentielle Immobilienkäufer leichter entscheiden, ob dieses Verfahren der Wertermittlung für sie überhaupt von Relevanz ist.

Beim Immobilienerwerb geht es meist um sehr große Beträge. Infolge ist es für Käufer umso wichtiger, dass sie zu einem guten Preis kaufen. Allerdings lässt sich meist gar nicht so leicht sagen, ob ein geforderter Kaufpreis gerechtfertigt ist. Je nach Art einer Immobilie und ihrer Lage kann ein fairer Preis ganz unterschiedlich bemessen sein.

Angesichts dieser Ausgangssituation wurden Verfahren zur Wertermittlung entwickelt. Hierzu zählt auch das so genannte Ertragswertverfahren. Allerdings handelt es sich dabei um ein Wertermittlungsverfahren, um das vor allem private Kaufinteressenten oft einen Bogen machen. Dies ist keine Überraschung, denn letztlich ist das Verfahren komplex und somit nicht immer leicht nachzuvollziehen. Nachfolgend wird erläutert, was es mit dem Ertragswertverfahren auf sich hat.

Hintergründe zum Ertragswertverfahren

Die Besonderheit des Verfahrens besteht darin, dass es sich vorrangig auf den Ertrag der Immobilie konzentriert. Der Ertrag bezeichnet wiederum die Einnahmen, die mit dem Objekt erwirtschaftet werden. Im Wesentlichen geht es darum, den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung von Ertrag, Kosten und Bodenwert zu ermitteln.

Dass der Ertrag im Vordergrund steht, ist dem Investorenansatz geschuldet. Anders als Eigennutzer interessieren sich Investoren weniger für das Design einer Immobilie oder deren Ausstattung. Stattdessen steht der Ertrag im Vordergrund: Das Verfahren soll darüber Auskunft geben, was vom geforderten Kaufpreis im Hinblick auf die erwartete Rendite zu halten ist.

Wegen dieses Hintergrunds wird das Ertragswertverfahren in erster Linie von professionellen Investoren angewendet. Es sind vor allem Investmentgesellschaften, Projektentwickler und Banken, die sich auf dieses Verfahren konzentrieren. Für Privatpersonen ist es nur dann von Relevanz, wenn eine Immobilie als Anlageobjekt dienen soll. Ist hingegen eine Eigennutzung vorgesehen, ist eine Anwendung des Ertragswertverfahrens überhaupt nicht möglich, da kein Ertrag erwirtschaftet wird.

Als typische Objekte, die per Ertragswertverfahren bewertet werden, gelten:

  • Büroimmobilien
  • Wohnimmobilien mit mindestens drei Wohneinheiten
  • Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohnen & Gewerbe)
  • Spezialimmobilien (z.B. Hotels oder Parkhäuser)

Unterscheidung von anderen Wertermittlungsverfahren

Neben dem Ertragswertverfahren gibt es noch das Vergleichswert- und Sachwertverfahren. Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens wird ermittelt, wie es um die Werte vergleichbarer Objekte bestellt ist. Beim Sachwertverfahren erfolgt die Wertvermittlung wiederum Basis der Kosten, die für den Bau eines Objekts im selben Zustand aufgewendet werden müssen – und zwar einschließlich Berücksichtigung des Bodenwerts.

In der Immobilienwirtschaft wird auch häufig vom Verkehrswert und dem Realwert gesprochen. Allerdings stehen diese beiden Begriffe in einem vollkommen anderen Zusammenhang und somit nicht in direkter Verbindung mit einem Wertermittlungsverfahren. Der Verkehrswert bezeichnet den Wert, zu welchem eine Immobilie am Markt gehandelt wird. Letztlich steht er für nichts anderes als einen geschätzten Wert. Der Realwert verfügt gleich über zwei Bedeutungen. Im ersten Kontext steht er für den Preis, für welchen ein Objekt schlussendlich den Eigentümer gewechselt hat. Die zweite Bedeutung ist im Finanzierungswesen angesiedelt. Dort kann der Realwert auch für einen angenommenen Objektwert abzüglich Sicherheitsabschlag stehen.

Ermittlung des Ertragswerts

Die Ermittlung des Ertragswerts erfolgt auf Basis eines rein mathematischen Verfahrens, die Kalkulation sieht wie folgt aus:

  • Jahresrohertrag (Summe der Mieteinnahmen)
  • ./. Bewirtschaftungskosten
  • = Reinertrag der Immobilie
  • ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
  • = Gebäudereinertrag
  • x Vervielfältiger
  • = Gebäudeertragswert

Hinweise für private Kaufinteressenten

Die wesentliche Aufgabe bei der Ermittlung des Ertragswerts besteht darin, alle für die Berechnung erforderlichen Daten zu ermitteln. Dies ist jedoch leichter gesagt als getan, besonders private Kaufinteressenten tun sich hiermit zumeist äußerst schwer. Vor allem wenn es um Bodenwert und Liegenschaftszins geht, können sich leicht Fehler einschleichen. Dementsprechend sollten private Kaufinteressenten genau prüfen, ob der Ertragswert für sie tatsächlich eine Rolle spielt.

Bildquelle: BHH.org

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