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Gut abgesichert mit rechtlich einwandfreiem Gewerbemietvertrag!

Wenn man ein Büro oder einen Laden vermietet, sollte ein ordnungsgemäßer Gewerbemietvertrag erstellt werden, um spätere Probleme für beide Parteien zu vermeiden.

Rechtlich geprüfte und inhaltlich vollständige Mietverträge kann man sich einfach und bequem im Internet herunterladen.

  • Formfrei ist erlaubt, aber nicht sinnvoll

Grundsätzlich können gewerbliche Mietverträge formfrei, also ohne schriftliche Vereinbarung geschlossen werden. Ein Mietverhältnis entsteht laut Bürgerlichem Gesetzbuch bereits bei Schlüsselübergabe und Zahlung der ersten Mieten. Trotzdem sollte man nicht nur bei Zeitverträgen diesen schriftlich schließen, da sonst das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit gilt und laut Gesetz frühestens nach einem Jahr gekündigt werden kann. 

  • Was genau wird vermietet und in welchem Zustand

Das Mietobjekt muss im Vertrag detailliert beschrieben werden, da man sonst einen Verstoß gegen die Schriftform riskiert. Wenn die Parteien einen für längere Zeit unkündbaren Mietvertrag abschließen wollen, könnte dieses Ziel an der fehlenden ordnungsgemäßen Beschreibung des Objekts scheitern. Zusätzlich legt man für beide Parteien genau fest, welche Räumlichkeiten genutzt werden dürfen. Dazu sollten entsprechende Grundrisspläne dem Vertrag als Anlage hinzugefügt werden. Werden Einrichtungsgegenstände mitvermietet, sollten diese ebenfalls aufgelistet werden, um eventuelle Streitigkeiten zu vermeiden.

Ist der Mieter berechtigt Sonder- und Nebenflächen, wie Lagerräume oder Stellplätze, zu nutzen, ist es empfehlenswert, dies ebenfalls schriftlich im Vertrag festzuhalten.

Bei älterer Bausubstanz sollte man das Baujahr und den dafür üblichen Standard des Objekts angeben, um Reklamationen zu umgehen. Um spätere Schadensersatzansprüche auszuschließen, müssen bereits vorhandene Mängel im Vertrag erfasst sein. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen vom Mieter übernommen. Bei erheblichen Instandsetzungskosten können diese mit der Miete verrechnet oder als Abschlusszahlung vereinbart werden.  

  • Welchen Zweck erfüllt die Gewerbefläche

Auch der Zweck des Mietobjekts sollte sich aus dem Vertrag ergeben, damit der Vermieter prüfen kann, ob die Nutzung der Flächen öffentlich-rechtlich zulässig ist und ob bauordnungsrechtliche oder immissionsschutzrechtliche Vorschriften erfüllt werden. Um eine Geschäftserweiterung nicht auszuschließen, können mögliche alternative Nutzungen ebenfalls angegeben werden. Durch die genaue Zweckangabe der Räumlichkeiten wird außerdem ein Konkurrenzschutz wirksam, der es dem Vermieter untersagt, im selben Gebäude an Konkurrenten zu vermieten. 

  • Miete, Nebenkosten und Kaution

Die Höhe der Miete ist frei vereinbar und kann als Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete festgelegt werden. Die Nebenkosten können mit Ausnahme von Heiz- und Wasserkosten pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet werden. Dazu gehören die Verbrauchskosten, die Gebäudesubstanzerhaltung, eventuelle Sicherheitskosten und Verwaltungskosten.

Außerdem sollte die Betriebspflicht des Mieters im Vertrag fixiert sein, da der Mieter sonst nicht verpflichtet ist, diese aufrechtzuerhalten. Hierzu reicht eine Klausel, dass das Geschäft während der üblichen Ladenöffnungszeiten betrieben wird.

Bei Gewerbeobjekten sollte auch eine Kaution gestellt werden. Gesetzlich gibt es keine Verzinsungspflicht. Dies muss separat vereinbart werden.

 

  • Kündigungsarten – unbefristet oder auf Zeit

Ein nicht befristeter Vertrag kann mit der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Frist gekündigt werden. Meist wird eine Befristung von 5 – 10 Jahren mit eventueller Verlängerungsoption für den Mieter vereinbart. Befristete Verträge können außerordentlich nur durch einen wichtigen Grund gekündigt werden. Es kann auch ein einseitiges Sonderkündigungsrecht des Mieters ausgehandelt werden, falls das Geschäft nicht mehr rentabel ist oder es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen sollte. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einem befristeten Vertrag kann zudem durch Stellen eines Nachmieters oder Untermieters ermöglicht werden, sofern diese Vereinbarung im Vertrag enthalten ist.

 

 

 

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