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Kauf Grundstück / Haus von unterschiedlichen Vertragspartnern

Kauf Grundstück / Haus von unterschiedlichen Vertragspartnern – Auswirkungen auf Grunderwerbsteuer und Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG)?

Es kommt in der Praxis mitunter vor, dass Projekte beworben werden, bei welchen der Erwerber den  Grund vom Unternehmer „X“ und das darauf bewilligte Haus vom Unternehmer „Y“  erwerben soll. Nicht selten sind in diesen Fällen die Unternehmen „X“  und  „Y“  verbundene  Unternehmen,  die beispielsweise  dieselben  Gesellschafter bzw. den gleichen Geschäftssitz aufweisen. In der Bewerbung wird seitens der Unternehmer fallweise auch  damit geworben, dass sich durch die Trennung des Grundstückskaufvertrages vom Hausvertrag Grunderwerbsteuerersparnisse für die Erwerber ergäben.

Falsch!  Es ist längst ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass derartige Konstruktionen grunderwerbsteuerrechtlich so zu betrachten sind, als hätte der Erwerber Grund und  Gebäude aus einer Hand gekauft; Die Grunderwerbsteuerbemessung  ist  daher  auf  Basis  des  Gesamtpreises  (Grundstück  und  Haus)  vorzunehmen.

Lässt  sich  ein  verkaufsbereiter  Grundstückseigentümer  bewusst  und  gewollt  in  ein Vertragskonzept  einbinden,  das  sicherstellt,  dass  nur  solche  Interessenten  Grundstückseigentum  erwerben  können,  die  sich  an  ein  im  Wesentlichen  vorgegebenes Baukonzept binden, so sind auch die betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen  Erwerbsvorgang  einzubeziehen.  Als  entscheidend  hat  der  Verwaltungsgerichtshof angesehen,  dass dann, wenn die Erwerber zum  Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an ein bereits fertig vorgegebenes Konzept gebunden waren und sie  sich  durch  den  getätigten  Erwerb  in  ein  derartiges  Vertragsgeflecht  einbinden lassen, über den Erwerb der bloßen Liegenschaftsanteile hinaus der Erwerb des gesamten,  erst  zu  schaffenden  Projektes  auf  Basis  eines  vorgegebenen  Gesamtkonzeptes vorlag; bei einem derartigen Vertragsgeflecht sind auch die das Baukonzept betreffenden  Verträge  in  den  grunderwerbsteuerrechtlichen  Erwerbsvorgang  einzubeziehen.  Ohne  Relevanz  ist  es  auch,  ob  das  Vertragswerk  in  mehrere  Urkunden und auf mehrere Vertragspartner des Erwerbers aufgespaltet wird und ob in den Verträgen  aufeinander  Bezug  genommen  wird,  wenn  schon  durch  den  unmittelbaren zeitlichen  Zusammenhang  der  Vertragsabschlüsse  gewährleistet  war,  dass  der  Erwerber das Grundstück nur in bebautem Zustand erhalten werde.

In  derartigen  Fällen  besteht  in  der  Regel  ein   enger  zeitlicher  Zusammenhang  zwischen  den  Erwerbsvorgängen  betreffend  Grundstück  und  Haus  bzw.  ist  das  Vertragsgeflecht  geradezu  darauf  gerichtet,  dem  Erwerber  als  einheitlichen  Leistungsgegenstand das Grundstück in dem  zukünftigen  –  bebauten  –  Zustand zu verschaffen.  In  einem  derartigen  Fall  gehören  zur  grunderwerbsteuerpflichtigen  Gegenleistung alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an   den Grundstücksveräußerer und auch an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen bebauten Zustand zu erwerben.

Ein weiterer sich an derartige Konstruktionen knüpfender Aspekt ist die Frage, ob bei diesen das Bauträgervertragsgesetz anwendbar ist.

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über ua  den Erwerb des (Wohnungs-)Eigentums an zu errichtenden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen. Gemäß § 2 Abs. (4)  BTVG  liegt  ein  Bauträgervertrag  auch  dann  vor,  wenn  zwar  der  Erwerber  sein Recht  an  der Liegenschaft  von  einem  Dritten  erwirbt,  dieser Vertrag  aber mit  dem Vertrag über die Errichtung des Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums eine wirtschaftliche Einheit bildet.

Eine „wirtschaftliche Einheit“ zwischen den Verträgen kann nach der Rechtsprechung dann  angenommen  werden,  wenn  in  vertraglicher,  zumindest  aber in  organisatorischer Hinsicht eine so enge geschäftliche Verflechtung  zwischen dem Bauträger und dem Liegenschaftseigentümer besteht, dass für den Erwerber der objektiv begründete Eindruck einer praktisch wechselseitigen Bedingtheit beider Verträge entsteht.

In der Praxis wird man daher oftmals zu dem rechtlichen Ergebnis gelangen, dass das BTVG anzuwenden ist (= Sicherung des Erwerbers z.B. durch Zahlung laut Ratenplan, verpflichtender Haftrücklass für Erwerber, etc.). Ein Bauträger, der es unterlässt, einen dem BTVG entsprechenden Vertrag zu errichten,  begeht  zumindest  eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe  von bis zu € 14.000,00 bzw. € 28.000,00 zu bestrafen.

Artikel zum Download – PDF (159 KB): „Kauf Grundstück / Haus von unterschiedlichen Vertragspartnern – Auswirkungen auf Grunderwerbsteuer und Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG)“

Autor: Dr. Volker Riepl ist  Rechtsanwalt in Linz  mit Tätigkeitsschwerpunkt im Bauvertrags-und Prozessrecht.

Dr. Volker Riepl, Rechtsanwalt
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